Недавно к нам за юридической консультацией обратилась клиентка. Ее история, к сожалению, типична для российского рынка недвижимости, и она как нельзя лучше вскрывает его глубокие системные проблемы.
Все началось с мечты о новой квартире. Объявление на популярном сайте, просмотр, восторженные отзывы риелтора: «Документы в идеальном порядке, собственники готовы, через пару дней выходим на сделку!» Поверив в скорое новоселье, наша клиентка приняла, как ей казалось, логичное финансовое решение. У нее как раз закончились сроки по нескольким крупным банковским вкладам. Сумма в 10 миллионов рублей, предназначенная для покупки квартиры, осталась на текущем счете, не принося ни копейки дохода. Зачем открывать новый вклад на короткий срок под мизерный процент, если деньги вот-вот понадобятся?
Но «пара дней» превратились в неделю, а затем и в месяц. Риелтор постоянно находила отговорки: «один собственник в отъезде», «второй на лечении», «нужно немного подождать». Апогеем стал обескураживающий финал: выяснилось, что один из двух собственников квартиры и не думал ее продавать. Сделка сорвалась.
За этот месяц Центробанк снизил ключевую ставку, и проценты по вкладам, которые еще вчера казались привлекательными, ушли в прошлое. Мечта о квартире испарилась, а вместе с ней испарились и вполне реальные деньги.
Более 200 тысяч рублей впустую: считаем убытки
Мы оказали клиентке консультацию и честно объяснили: взыскать эти потери с риелтора в рамках текущего законодательства практически невозможно. Но прежде чем объяснить почему, давайте посчитаем, о какой сумме идет речь.
· Потерянный доход за месяц ожидания: Если бы клиентка месяц назад положила 10 млн. руб. на вклад под 19% годовых, она бы заработала: 10 000 000 * (19% / 12) = 158 333 рубля.
· Потери от снижения ставки: Теперь она может открыть вклад лишь под 17%. Разница в ежемесячном доходе составляет 16 666 рублей. За следующие три месяца она недополучит еще ~50 000 рублей.
Итог: Цена пустых обещаний риелтора — более 200 000 рублей упущенной выгоды.
Почему же суд, скорее всего, не поможет? Потому что по статье 15 Гражданского кодекса для взыскания убытков нужно доказать прямую причинно-следственную связь между действиями риелтора и финансовыми потерями. Агент в суде просто скажет: «Я не финансовый консультант. Как распоряжаться деньгами — это был ее личный выбор и ее риск». И с высокой вероятностью суд с этим согласится.
Этот правовой тупик заставляет задать главный вопрос: неужели так везде? Неужели во всем мире покупатель недвижимости настолько беззащитен? Ответ: нет.
А как у них? Краткий обзор мировых практик
Давайте посмотрим, как подобные ситуации регулируются в странах с развитыми правовыми системами, где рынок недвижимости работает десятилетиями.
· В США царит культ ответственности. Риелтор — это лицензированный профессионал, сдавший госэкзамен и обязанный иметь страховку от ошибок (E&O Insurance). Если он ввел клиента в заблуждение — платит страховая. Любое предложение о покупке делается письменно (Offer to Purchase) и после подписи продавца становится обязывающим договором. Аванс (Earnest Money) вносится не продавцу, а на нейтральный эскроу-счет, где деньги хранятся до успешного закрытия сделки.
· В континентальной Европе (Германия, Франция) главенствует принцип «порядок прежде всего». Риелтор также обязан иметь страховку профессиональной ответственности. Все значимые этапы сделки проходят через нотариуса, который выступает гарантом ее законности. Предложение о покупке (offre d'achat) также делается в письменной форме, а аванс вносится на защищенный счет нотариуса или юриста, а не в карман продавцу.
Общий принцип прост: ответственность профессионалов, юридическая фиксация намерений и безопасность денег. Ничего из этого в полной мере нет сегодня в России.
Что можно и нужно изменить у нас? Три реформы для защиты граждан
Опираясь на лучший мировой опыт, можно сформулировать три ключевых изменения, которые преобразят российский рынок. Вот как должны звучать законы, если бы мы решились на эти перемены.
1. Ответственность риелтора (Лицензирование и страхование)
· Как сейчас: Деятельность не регулируется, риелтором может стать любой. Ответственности — ноль.
· Как предлагается: Принять ФЗ «О риелторской деятельности», где ключевыми будут две статьи:
o «Деятельность по оказанию риелторских услуг является лицензируемой...»
o «Осуществление риелторской деятельности допускается только при условии заключения договора обязательного страхования профессиональной ответственности...» (аналог ОСАГО).
2. Ответственность продавца (Формализация намерений)
· Как сейчас: Устные обещания продавца ничего не стоят. Он может передумать в любой момент.
· Как предлагается: Дополнить Гражданский кодекс РФ статьей 429.3 «Соглашение о ведении переговоров по сделке с недвижимостью». Этот документ, подписанный всеми собственниками, будет подтверждать их намерение продать объект по согласованной цене и предусматривать неустойку за необоснованный отказ от сделки.
3. Безопасность денег (Защита аванса)
· Как сейчас: Авансы передаются наличными под расписку, что создает колоссальные риски.
· Как предлагается: Дополнить статью 926.1 ГК РФ «Договор эскроу» пунктом: «Обеспечительные платежи (авансы, задатки) по сделкам с недвижимостью... осуществляются исключительно с использованием счетов эскроу или публичного депозитного счета нотариуса».
Как история нашей клиентки выглядела бы в новой реальности?
Давайте представим, что эти законы уже приняты, и перемотаем пленку назад.
1. Риелтор, будучи лицензированным профессионалом со страховкой, не стал бы выставлять квартиру на продажу, не получив письменного, нотариально заверенного согласия от обоих собственников. Это его профессиональный долг.
2. Заинтересовавшись квартирой, наша клиентка подписала бы с собственниками то самое «Соглашение о намерениях». Если бы после этого второй собственник внезапно «передумал», он был бы обязан выплатить ей неустойку, которая компенсировала бы часть ее хлопот.
3. Даже если бы риелтор оказался недобросовестным и обманул ее, она могла бы подать на него в суд. И ее упущенную выгоду в 200 тысяч рублей выплатила бы его страховая компания.
В итоге: либо сделка бы состоялась, либо клиентка не потеряла бы ни времени, ни денег, а виновные понесли бы финансовую ответственность.
«Нашли кого жалеть, московских миллионеров!»
Большинство читающих эту статью сейчас наверняка ухмыльнется: «Ну, 10 миллионов, нашли кого жалеть! Так и надо этим богачам!»
Но вы ошибаетесь. Эти законы направлены на защиту каждого из вас.
Представьте, что вы покупаете скромную однокомнатную квартиру в регионе за 2 миллиона рублей и вносите аванс в 50 тысяч — возможно, ваши последние сбережения. И риелтор вас обманывает. По новым правилам, вы были бы точно так же защищены. Да, ваше возмещение было бы меньше — пусть 10 тысяч рублей! — но вы бы его получили.
Риелторы несли бы ответственность за свои действия. Площадки-классифайды перестали бы быть завалены «пустыми», юридически грязными объявлениями, которые нельзя провести. Все — от покупателя комнаты в коммуналке до инвестора в элитный пентхаус — экономили бы время, деньги и, самое главное, нервы.
Общество стало бы чуть-чуть спокойнее и цивилизованнее.
А кто из нас не хотел бы жить в обществе уверенных в завтрашнем дне граждан, которые знают, что их права защищены законом не на бумаге, а на деле, и что их не обманут на таком важном шаге, как покупка собственного дома?