Я постоянно сравниваю цифры и смотрю, куда реально стоит вкладываться.
😪Если смотреть трезво на цифры, «старая» Москва остаётся дорогим входом: в феврале 2025 средняя цена «квадрата» на первичке подбиралась к ~700 тыс. ₽, причём рост к прошлому году почти 38%.
Для инвестора это означает высокую цену покупки и, как следствие, умеренную валовую доходность при длительной аренде.
😪В Новой Москве (ТиНАО) картина другая: во II квартале 2025 средняя цена «квадрата» на новостройках была около 283,5 тыс. ₽, а годом ранее в марте–феврале диапазон держался ~260–280 тыс. ₽. Входной билет существенно ниже, при этом ряд локаций показал прирост цен в 2025-м на фоне строительства метро и активной застройки.
Теперь к аренде. По Москве в 2024–2025 годах ставки заметно росли, но к середине 2025 рынок стал балансировать: предложение увеличилось, и в ряде сегментов арендные ставки местами откатывались, хотя прогноз по году всё ещё умеренно позитивный. В целом по столице в конце 2024 начале 2025 говорили о двузначном росте, однако к лету-осени темп замедлился.
👻 Что это даёт по «грубой» доходности?
Возьмём сопоставимый пример студии ~30 м². В «старой» Москве при цене ~700 тыс. ₽ за м² покупка выйдет около 21 млн ₽. При долгосрочной аренде 65–80 тыс. ₽ в месяц валовая доходность будет на уровне ~3,7–4,6% годовых до вычета расходов. В ТиНАО при цене ~280–285 тыс. ₽ за м² та же студия обойдётся в 8,4–8,6 млн ₽; при аренде 50–60 тыс. ₽ валовая доходность тянет на ~7–8% до расходов. Это расчёты-иллюстрации на базе усреднённых цен/ставок: конкретный дом, этаж, отделка и транспорт добавят разброс.
👺 Вывод прост: если задача максимизировать валовую доходность именно в долгосроке, Новая Москва чаще выгоднее за счёт низкого входа и приличного спроса на аренду в локациях у новых станций (Коммунарка и соседние поселения стабильно держат 1-к за 50–60 тыс. ₽). А вот старая Москва это ставка на ликвидность и консервацию капитала: ниже проценты по аренде, но выше устойчивость спроса и потенциал перепродажи в топ-районах.
Что учесть перед покупкой:
Метро и МЦД катализатор цены и заполнения. Районы Новой Москвы вдоль новых линий демонстрируют рост и лучше заполняются. Динамика цен: в 2025 в «старой» Москве рост «квадрата» был ощутимее, но стартовая база уже высока это давит на будущую доходность аренды.
Если коротко: для доходности ТиНАО, для ликвидности и статуса старая Москва.
