Доброго денечка, не сломленным! И всем, кто не боится вести правовую борьбу!
Сегодня будет ликбез на тему кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, строений пр.) и земельных участков.
Почему квартир нет в списке? Да потому что кадастровая стоимость квартир в 99% случаев не подвергается сомнению и не оспаривается, так как пока еще более-менее соответствует действительности.
Стоимость квартир и помещений в настоящее время — около 2/3 от их реальной рыночной стоимости, а местами и ниже.
***
Сумма налога
Борцы с неверной кадастровой стоимостью существуют не от того, что им заняться нечем, а потому, что от величины кадастровой стоимости рассчитывается сумма налога.
Стоимость недвижимости — 10 000 000 руб. Налог на имущество физических лиц — 0,5%, что составляет 50 000 руб. Когда стоимость 100 000 000 руб., то налог уже 500 000 руб.
Не редки такие случаи, когда кадастровая стоимость с 10 млн подскакивала сразу до 100 млн.
Мы как-то рассказывали про ошибку в кадастровой стоимости, которая впоследствии была нами исправлена.
Также в нашей практике была ошибка кадастровой стоимости из-за неправильного определения категории земельного участка (читать на нашем сайте).
***
Повышение ставки налога
Бывает, когда в силу определенных критериев, ваша собственность по закону должна иметь повышенную налоговую ставку.
Например, Постановление Правительства Москвы №700-ПП, когда ставка налога вместо 0,5% устанавливается в размере 1,5%, если более 20% от его площади фактически используется под предпринимательскую деятельность.
В таком случае арифметика налога от 100 000 000 руб. = 1 500 000 руб, что зачастую существенно. Если объектов несколько, то не сложно себе представить, что при таких налоговых обременениях предприятие может оказаться и не особо ликвидным.
Мы подробно писали про правовую основу 700-го постановления и судебный процесс во всех инстанциях:
Исключение из 700 ПП Москвы часть 1,
Исключение из 700 ПП Москвы - часть 2 - суд да дело
Исключение из 700-пп - апелляция и кассация, часть 3
***
Критерии оценки
Имеется масса обстоятельств, которые влияют на кадастровую стоимость и которые установлены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (Приказ Росреестр № П/0336 от 04.08.2021г).
С учетом развития правовой и экономической мысли выделяется множество факторов, которые воздействуют на итоговую кадастровую стоимость.
К примеру, основным из таких явлений может быть коммерческое использование объекта недвижимости.
В таком случае при расчете подбирается объект-аналог, делается корректировка и даже рассчитывается прибыль предпринимателя.
Считают физический и накопленный износ, функциональное и экономическое устаревание объекта, ко всему этому применяются формулы и получается то, что получается — кадастровая стоимость.
***
Как ошибка в ЕГРН может повлиять на кадастровую стоимость?
Фабула: ошибка в дате завершения строительства. Вместо 1916 год, использовался 1999 год. Ошибка кадастрового инженера, когда вносил данные о долгосрочной аренде.
Расчет производится по формулам, где участвует такие переменные, как год ввода в эксплуатацию, разница между годом ввода и годом оценки, нормативный срок жизни + формула.
РАСЧЕТ
1ое. Считаем разницу между годами (так надо)
2023 год - (минус) 1916 год = 107
или
2023 - 1999 = 24
2ое. Считаем накопленный износ (тоже надо).
107 (наша разница между годами) / 150 (нормативный срок жизни по методике Центра) = 0,71
или
24 / 150 = 0,16
3е. Дальше формула
И = 1,0 - (1,0 - Z) х (1,0 - 0) х (1,0 - 0,07), где Z - накопленный износ
получается
при 0,71 (правильный расчет) = 0,73,
при 0,16 (неправильный) = 0,22
4ое. Едем дальше, кадастровая стоимость с учетом накопленного износа составляет:
КС = 136 159 802,30* х (1 – 0,73) = 36 763 146 руб.
Налог 0,5% = 183 815,73 руб.
или
КС = 136 159 802,30 х (1 – 0,16) = 114 374 233 руб.
Налог 0,5% = 571 871,16 руб.
* 136 млн. - это стоимость аналогичного объекта без поправок
Сравниваем с предыдущими показателями:
КС от декабря 2021 года = 105 633 316,22
Налог 0,5% = 528 166,5811
КС от 2023 года = 106 368 037.55
Налог 0,5% = 531 840,18
***
2022 и 2023 годы сумма налога ~ 1 060 000 руб.
2024 год ~ 530 000 руб.
+ предстоящий 2025 год (оплата в 2026 году) ~ 530 000 руб.
Сумма налога без исправления за 4 года ~ 2 290 000 руб.
Сумма налога с учетом исправления за 4 года ~ 735 000 руб.
Экономия ~ 1 550 000 руб.
***
Методы борьбы с неверной кадастровой стоимостью
1. Обратиться в орган, осуществляющий оценку недвижимости
Как правило, таким органом будет бюджетное учреждение при правительстве субъекта - центр кадастровой оценки в Московской области, центр имущественных платежей в Москве, а, к примеру, в Республике Коми это будет учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки. Суть одна.
2. Заявить в орган, кто утверждает результаты оценки
Это Министерство имущественных отношений того или иного субъекта в РФ. При таком Министерстве создается комиссия по рассмотрению споров в рамках кадастровой оценки.
3. Или пойти в суд
Что на деле?
Центры оценки
50 на 50 могут отказать либо удовлетворить требования об исправлении кадастровой стоимости.
Как правило, исправляют явные ошибки. К примеру, если вместо "сельхоз назначения" установлен "транспорт".
Кстати. Удельный показатель при расчете кадастровой стоимости у сельхоз земли — 4,6 руб., а у транспорта — 2 850 руб., то есть разница в 400 раз. Точно должны исправить.
С другими ошибками могут проблемы.
Комиссии при Министерстве
С вероятностью 99% выносят отказные решения. Факт.
Суд (варианты)
- Оспорить отказ учреждения, при наличии ошибки.
- Оспорить стоимость, если ошибок нет, путем новой оценки и утверждения новой кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.
В случае с отчетом об оценке кадастровой стоимости, цена услуг по подготовке такого отчета обычно выше среднего, что также накладывает отпечаток на целесообразность мероприятий по оспариванию, если объект не большой.
То есть при кадастровой стоимости 30 000 000 руб., налог на имущество физлица составит 150 000 руб. Если стоимость после спора станет 25 000 000 руб., то налог — 125 000 руб.*
То есть разница всего 25 000 руб. Даже с учетом, что оценка проходит раз в три года, получится 75 000 руб. общей экономии. А надо еще прибавить расходы на оценку (независимую и судебную) и судебное представительство, — выглядит все это крайне сомнительно.
В любом случае, предварительно стоит объективно оценить все обстоятельства, чтобы сформировать правовую позицию и понять шансы.
Но с уверенностью можно сказать, что при честном правовом анализе и должной подготовке с нами доверитель выигрывает дело, будь то административным или судебным путем.
Вместо выводов
Работайте с профи - оно не только того стоит, но это еще приятно и выгодно!
Есть срочные, сложные или любые вопросы, и вы хотите реальный результат — пишите напрямую: