Два реальных кейса из моей практики. Люди сделали перепланировку в квартире и получили проблему. Продали недвижимость с большим дисконтом и потеряли деньги. В первом случае из-за безграмотных советов риэлторов из интернета. Хотели разделить и заработать больше, но не получилось. Во втором – из-за не желания тратить деньги на узаконение, а по факту из-за упрямства собственник потерял немалую сумму. Два наглядных примера как не надо делать.
Потеряла 4 миллиона из-за перепланировки по совету риэлтора
Обратилась клиентка с просьбой помочь продать квартиру подороже. Решила продать недвижимость и уехать из Москвы, но никак не может найти покупателей.
Пару лет назад она купила квартиру на первом этаже в новостройке за МКАДом. Новая Москва, метро в шаговой доступности, удобный выезд, вся инфраструктура есть. Отличная квартира 45 кв.м. под аренду.
Риэлтор которая помогала ей оформлять сделку посоветовала взять именно на первом этаже, чтобы разделить квартиру на 2 студии и сдавать их как отдельное жилье. По её расчетам две студии должны были принести больше, чем 1 однокомнатная квартира. Перенос мокрых точек на первом этаже – не проблема. В квартире сделали перепланировку. Разделили на две и начали сдавать.
Схема на самом деле рабочая. Разделить квартиру на студии и сдавать.
Только, как всегда, успех кроется в нюансах. Смотря какое помещение, смотря, где и смотря под какую аренду.
Разделив квартиру, она получили две студии эконом формата в недорогой локации. В итоге одну студию сдавала за 20 тысяч в месяц, другую за 25 тысяч р. Общий доход – 45 тысяч р. как и от обычной однушки в этом районе.
На жилье эконом формата на 1 этаже пришел соответствующий арендатор – мигранты из соседних республик. Клиентке это все не нравилось, но другие люди не хотели снимать комнатку 20 метров за МКАДом.
Риэлтор, которая занималась покупкой квартиры обещала помочь узаконить перепланировку. Только когда дело дошло до реальных действий – перестала выходить на связь. Перепланировку клиентке так и не узаконили. Арендаторы не щадили её ремонт. В обоих студиях большой износ.
Сейчас, когда есть другие задачи и цели в жизни, владельцу надо вытащить деньги из объекта. Вкладывать средства в ремонт, узакониваться – не имеет смысла. Она ничего не выиграет.
Сразу предупредила: «Продать будет сложно. Рыночная цена такого объекта – 8 млн рублей. В лучшем случае – 9 млн.»
Если бы это была обычная квартира 45 кв. м на первом этаже, пусть и уставшая от аренды, то продать её можно было бы за 12 -12,5 млн рублей. Это её реальная рыночная цена на момент продажи.
Продали за 8,5 млн. рублей с неузаконенной перепланировкой. Потому, что надо быстро. Хоро, что нашелся покупатель на такой объект и квартира не зависла на долгие годы в объявлениях.
Клиентка покупала квартиру как инвестицию под пассивный доход.
Результат:
- доход поднять не смогла;
- потеряла в цене из-за перепланировки 4 млн. рублей.
Неузаконенная перепланировка всегда дисконт в цене
Продаем квартиру клиентов. Они сделали перепланировку, шикарный ремонт и невероятно гордились результатом. Потирали руки, рассчитывая продать жильё дороже — ведь квартира стала уникальной: с двумя санузлами и кухней-гостиной. Аналогичных квартир в доме нет. Да и в округе сплошь типовые дома 80-х годов с типовыми кухнями и одним санузлом в трехкомнатной квартире.
Когда получили планировку из БТИ, стало ясно: перепланировка не узаконена. Предложили оформить документы, а уже потом выставлять на продажу.
Однако клиенты решили иначе.
Рассуждения были типичными:
— Может, кому-то так понравится, что купит и без оформления дороже рынка!
— Авось пронесёт и покупатель не будет вопросов задавать. Так и продадим ему.
Никакие уговоры, объяснения, что так не получится не сработали. Продавцы стояли на своем. Продаем так как есть.
Спрос на квартиру был хороший. Квартира действительно выделалась на фоне всех других предложений. Люди звонили, приходили на просмотры, цокали языками «какая красота». Дальше начинались вопросы по документам.
Когда покупатели начали уходить один за другим, продавцы согласились на скидку. Время шло, но продавцы категорически отказывались узаконить изменения:
— 200 тысяч и ещё ждать документы? Мы потеряем время!
В итоге они потеряли и деньги, и время.
Цена на новостройку, которую планировали купить вместо старой квартиры, выросла очень быстро. В панике они забронировали квартиру у застройщика. Чтобы не лишиться брони, согласились на предложение первого же сговорчивого покупателя за 2 месяца.
Продали квартиру со скидкой 3 миллиона из-за неузаконенной перепланировки. Покупатель решил сам все узаконить после оформления сделки. Мы подстраховались и взяли с него письменное заявление, что он был в курсе перепланировки и берет все риски и расходы с оформлением документов БТИ на себя.
Покупатель попался грамотный. Сразу понял, что перепланировку он сможет узаконить. Собственники не нарушили основных правил перепланировки. Заплатит за документы 200 тысяч, но выиграл на цене 2,8 млн. рублей.
Запомните правило:
✅ Узаконенная перепланировка = плюс 1 млн к стоимости квартиры. Документы в порядке. Проблем с продажей нет.
❌ Неузаконенная перепланировка = дисконт 2–3 млн р.
Иногда потери достигают 20% от цены, особенно если переделку нельзя узаконить.
Не рискуйте. Оформляйте всё вовремя. Не нарушайте правил перепланировки, ведь не все изменения в квартире можно узаконить. Продать квартиру с документами, где расхождение с БТИ крайне сложно.
Собственники действительно могли поднять стоимость квартиры перепланировкой и ремонтом. Вложили больше 3 млн. рублей в отделку. В итоге потеряли деньги, чтобы не упустить квартиру в новостройке. Сделали бы узаконение – был бы успешный кейс. Вместо него – провал.