Если вы хотя бы раз задумывались о покупке коммерческой недвижимости — офиса, склада или магазина — первое, что вы сделали, это спросили: «А какая у него окупаемость?»
Я вас прекрасно понимаю. Это кажется логичным. Но сегодня я хочу разрушить этот стереотип, который заставляет инвесторов упускать по-настоящему выгодные сделки и годами довольствоваться посредственной доходностью.
Окупаемость — это взгляд в прошлое. Она не имеет никакого отношения к вашему будущему богатству.
Считая окупаемость, вы концентрируетесь на том, чтобы «отбить» вложенные деньги. Это стратегия выживания, а не преумножения. Вы смотрите на недвижимость как на банковский вклад, который должен медленно, но верно возвращать вам тело депозита. Но коммерческая недвижимость — это не депозит. Это актив, который должен приносить два типа дохода:
1. Текущий денежный поток (арендные платежи).
2. Капитальный рост (увеличение стоимости самого актива).
И именно второй пункт является главным драйвером вашей прибыли в качественных проектах.
Правильный вопрос: не «Когда я верну свои деньги?», а «Сколько я заработаю за 5 лет?»
Мой подход к инвестициям, который я исповедую и рекомендую клиентам, состоит из трех шагов:
1. Покупка. Мы находим объект с устойчивым денежным потоком и, что критически важно, с высоким потенциалом роста его капитализации. Это может быть связано с развитием района, предстоящим инфраструктурным проектом, неэффективным управлением, которое мы можем улучшить.
2. Владение (3-5 лет). Мы обеспечиваем стабильный арендный доход, который покрывает расходы и сервис долга. Но главная наша цель — повысить стоимость актива. Как? Через заключение более долгосрочных контрактов с надежными арендаторами, проведение косметического ремонта, оптимизацию операционных расходов.
3. Выход (Продажа). Через 3-5 лет мы продаем объект не по цене покупки, а по новой, рыночной стоимости, которая значительно выше благодаря нашим усилиям и естественному росту рынка.
Итоговая прибыль инвестора = Совокупный арендный доход + Прирост капитальной стоимости.
Именно эта сумма, выраженная в процентах годовых, и есть ваша реальная доходность.
Реальный кейс из моей практики: склад в промзоне
В 2019 году мой клиент приобрел складской комплекс площадью 2000 м² за 85 млн рублей. Чистый арендный доход после всех операционных расходов составлял ~550 тыс. рублей в месяц или 6,6 млн рублей в год.
«Внутрипроцентный» подход: Окупаемость = 85 млн / 6,6 млн ≈ 12.8 лет. Многие инвесторы на этом этапе сказали бы «нет» и прошли мимо.
Наш подход: Мы увидели потенциал: строительство новой развязки в 2 км от объекта и растущий спрос на складские помещения малого класса.
Наш план действий:
1. Покупка: 85 млн руб. (собственные средства клиента).
2. Владение (3 года):
· Заключили долгосрочные контракты с тремя ключевыми арендаторами с ежегодной индексацией.
· Провели частичную модернизацию системы вентиляции и освещения, что позволило немного повысить арендную ставку.
· Благоустроили прилегающую территорию.
3. Выход (2022 год):
· Новая развязка была построена, доступность объекта выросла в разы.
· Рыночная стоимость подобных объектов достигла 125 млн рублей.
· Объект был продан по этой цене.
Считаем итоговую выгоду:
· Совокупный арендный доход за 3 года: 6,6 млн * 3 = 19,8 млн руб.
· Прирост капитальной стоимости: 125 млн – 85 млн = 40 млн руб.
· Общая прибыль: 19,8 + 40 = 59,8 млн рублей.
Реальная годовая доходность (с учетом сложного процента) составила ~23% годовых против мнимых 7.8%, если бы мы просто смотрели на окупаемость.
Что получил бы инвестор, считая окупаемость? Он бы купил какой-нибудь объект с окупаемостью 8 лет, получал бы свой скромный доход и через 5 лет, возможно, только вышел бы в ноль или получил мизерную прибыль. В нашем же случае он заработал 60 миллионов рублей за 3 года, освободил капитал и готов к новой сделке.
Ваш следующий шаг
Не оценивайте недвижимость как статичный актив. Оценивайте ее как бизнес-проект с планом развития и стратегией выхода.
Готов ответить на все Ваши вопросы Анатолий Крутько https://maralin.ru/team/Krutko