Коллеги из управляющей компании «Доход» посчитали доходность разных классов активов за 20 лет — с 2004 по 2024. Сравнили всё: от наличных долларов до акций.
Акции (с учётом дивидендов) дали 13,3% годовых, на 5% выше инфляции. Недвижимость (с учётом аренды) — 14% годовых.
Казалось бы, ответ очевиден: покупай квартиру, сдавай и получай гарантированные 6% сверх инфляции. Тем более, квадратные метры не обнуляются нажатием клавиши и не падают в цене.
Но, как всегда, есть нюансы.
1. Диверсификация.
Цифры выше — по всему классу активов. Акции можно купить «всем рынком» — есть куча фондов на индекс Мосбиржи. А всю недвижимость купить невозможно. Если же вложить все деньги в однушку в Бибирево — это примерно то же самое, что купить какой-нибудь Мечел «на всю котлету». Если не разбираешься в рынке — можно влететь.
2. Ликвидность.
Акции продаются одной кнопкой в приложении. Квартиру быстро продать можно только с существенной скидкой.
3. Порог входа.
В акции можно зайти с парой тысяч рублей. Для недвижимости нужно пару миллионов — и даже на них целиком получится купить максимум кладовку или гараж.
4. Издержки.
С акциями всё просто: комиссия брокера + налог. С недвижимостью — налоги, агентские комиссии, ремонт, мебель, поиск арендаторов, простои без аренды, коммуналка, снова ремонт.
5. Кредитное плечо.
Самая популярная стратегия — взять ипотеку и «пусть квартира выкупает себя сама». Но доходность аренды — 4–6% годовых. Даже со льготной ипотекой под 6%, всю реальную доходность вы отдаёте банку.
И ещё важный момент: ипотека — это аннуитетный кредит. Первые годы вы почти не гасите тело долга, платите в основном проценты. Если приходится продавать квартиру через 3–5 лет, выясняется, что все эти годы вы просто кормили банк. И выйти в плюс можно только при сильном росте цен.
Живой пример.
Моя знакомая купила студию за 3,4 млн под 8% с первоначальным взносом 1,1 млн. Полтора года, пока дом строится — платит по 17 тысяч в месяц из своего кармана. За это время внесла 300 тысяч, но долг уменьшился всего на 100 тысяч. К концу года нужно будет докупить мебель за 200 тысяч, и можно начать сдавать за 25 тысяч в месяц. Тот самый случай, когда квартира «выкупает себя сама».
Через 5 лет она планирует продать эту студию, чтобы купить квартиру в Подмосковье. Но за эти 5 лет долг уменьшится всего на 160 тысяч. А чтобы продать с обременением — придётся делать скидку к рынку. Большая часть этих 160 тысяч уйдёт на скидку. И тысяч 300-400 за 5 лет можно будет заработать на сдаче в аренду (если не будет непредвиденных трат).
Для сравнения: если бы свои 1,6 млн она просто положила на вклад под скромные 10% годовых, через 6,5 лет на счёте было бы +1,4 млн сверху. Зато сейчас вложения защищены от инфляции. Если квартиры в Подмосковье не будут дорожать быстрее, чем в её городе.
"Но мы же говорим про акции, а не про вклады? А акции вообще могут упасть в цене!"
Да, могут. Но и недвижимость падает. Просто мы отвыкли это видеть. Если вы покупаете новостройку по льготной ипотеке, продавать её вы будете уже как вторичку. Сравните цену у одного и того же застройщика, в одном и том же комплексе. Уже сданные квартиры с ремонтом (вторичка) стоят ощутимо дешевле, чем в строящемся доме, где ещё пару лет придётся платить ипотеку из своих денег.
Вывод:
Недвижимость — хороший инструмент, но подходит он далеко не всем. Вот в каких случаях недвижимость будет лучше акций:
1️⃣ Ваш капитал позволяет без ипотеки купить несколько объектов в разных локациях. И ещё останется на акции и облигации.
2️⃣ Вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней. Отличное вложение в душевный покой.
3️⃣ Вы крутой эксперт в недвижимости. Знаете, какие районы будут развиваться, а какие стагнировать. Легко можете предсказать, где можно получить х3 за пару лет.
4️⃣ Вы покупаете квартиру детям со ставкой 3-6% годовых и не планируете продавать, пока не будет закрыта ипотека.
🚀 Хотите понять, что будет выгоднее именно вам?
Запишитесь на бесплатную экспресс-диагностику: посчитаем ваши цифры, оценим риск-профиль и выберем оптимальный набор активов.
