Публикуете объявление о продаже квартиры и с замиранием сердца ждете звонков? А вместо них — тишина? Корень проблемы в неверной цене. Если завысить — квартира «зависнет» на месяцы, если занизить — вы потеряете деньги. Эксперты агентства недвижимости Estate FM раскрывают карты и делятся пошаговым алгоритмом, который используют профессионалы, чтобы определить рыночную цену.
Шаг 1: Отбросьте эмоции и включите «режим оценщика»
Ваша квартира — самая лучшая, светлая и уютная? Для вас — да. Для рынка — это просто товар с определенным набором характеристик. Забудьте про дорогущую плитку в ванной, которую вы заказывали из Италии. Рынок платит за конкретику.
Представьте, что вы пришли смотреть на чужую квартиру. Что вы будете оценивать? Запишите эти параметры.
Шаг 2: Соберите «досье» на свою квартиру (скрипт оценщика)
Возьмите листок бумаги и честно ответьте на вопросы нашего чек-листа. Это и есть основа объективной оценки.
Блок А: «Железобетонные» параметры (то, что не изменить):
· Область/Город, Район: Элитный центр, спальный район, «зеленая» зона?
· Дом: Панельный, кирпичный, монолит? Год постройки? Есть ли лифт, консьерж?
· Планировка: Изолированные комнаты, студия, смежные комнаты? Кухня-ниша или отдельная?
· Этаж: Первый/последний этаж — часто минус. Средние — плюс.
· Балкон/Лоджия: Есть? Застеклен? Вид во двор или на проспект?
· Высота потолков: Стандартные 2.5 м или высокие 3+ м?
Блок Б: «Переменные» параметры (состояние и окружение):
· Ремонт: «Евроремонт» под ключ, косметический или требуется капитальный?
· Техника и мебель: Остается? Новая/старая? Это может добавить 5-10% к цене.
· Вид из окна: На промзону или на парк? Разница в цене может быть существенной.
· Инфраструктура: Во дворе школа/сад/парковка или промзона/стройка?
· Юридическая чистота: Все собственники согласны? Есть ли обременения? (Это ключевой вопрос для конечной стоимости сделки!).
Шаг 3: Проведите «разведку боем» (анализ рынка)
Теперь ваш чек-лист нужно применить к рынку. Откройте любой популярный сайт объявлений.
1. Найдите 5-7 «близнецов»: Квартиры в вашем же доме или в соседних, с максимально похожими параметрами (та же площадь, этаж, планировка).
2. Проанализируйте цены: Не смотрите на завышенные цены. Ваша цель — понять, по какой цене квартиры реально продаются.
Ориентируйтесь на объявления, которые висят не больше 2-3 недель — это и есть актуальная рыночная цена.
3. Найдите 3-4 «конкурента» похуже: Квартиры в вашем районе, но в худших домах (старая панель, нет ремонта). Ваша цена должна быть обоснованно выше.
4. Найдите 2-3 квартиры «получше»: В новостройке, с панорамными окнами, в более престижном районе. Ваша цена должна быть ниже их.
Секрет риелтора: цена вашей квартиры должна находиться в этом «коридоре»: выше «плохих» вариантов, но ниже «идеальных».
Шаг 4: Учтите скрытые факторы, которые видят только профессионалы
Вот, что отделяет любительскую оценку от профессиональной:
· Сезон: Весна и осень — два пика активности в году. Много новых предложений, высокие цены, быстрые сделки. Покупателей больше, можно немного завысить цену. Летом и зимой спрос ниже.
· Динамика рынка: Выяснить, сейчас цены растут, падают или замерли? Профессионал отслеживает это ежедневно.
· Психология цены: Цена 9 999 999 руб. привлекает больше внимания, чем 10 000 000 руб.
· Скорость продажи: Хотите продать быстро? Установите цену на 3-5% ниже среднерыночной. Это создаст ажиотаж среди покупателей.
Что НИКОГДА не делают опытные риелторы (и вам не советуем):
· Не оценивают «по метражу»: Умножение метража на некую «среднюю цену по району» — грубейшая ошибка. Квартира с ремонтом и без на одном этаже одного дома будут стоить по-разному.
· Не полагаются на кадастровую стоимость: Она часто далека от рыночной реальности.
· Не копируют цену соседа: А вдруг ваш сосед уже год не может продать свою квартиру именно из-за завышенной цены?
Итак, ваш план действий:
1. Чек-лист: Выпишите объективные параметры своей квартиры.
2. Анализ «близнецов» : Найдите 5-7 реальных конкурентов на сайте объявлений.
3. Ценовой коридор: Определите нижнюю (хуже вашей) и верхнюю (лучше вашей) границу. Ваша справедливая цена — посередине.
Читайте также: Секретная схема Estate FM для быстрой и выгодной продажи квартиры даже на "мертвом" рынке