Вы когда-нибудь замечали, как самые страшные вещи в жизни приходят под видом «мелких корректировок»? Повышение на 2%, «всего лишь два процента» - звучит почти безобидно. Как капля дождя. Но если эта капля — налоговая политика, а почва под ногами — рынок недвижимости, то через год эта «капля» превратится в лавину, сметающую бюджеты тысяч семей.
Забудьте про ключевую ставку. Перестаньте гадать, сколько будет стоить доллар. Перестаньте верить, что «геополитика всё решит». Всё это - фон. Шум. А главный удар по рынку недвижимости в 2026 году нанесёт НДС в 22%. Не прогноз. Не слух. Не теория заговора. Это - почти неизбежность, подкреплённая логикой бюджета, практикой застройщиков и законами экономики.
Я не экономист. Я не чиновник. Я - человек, который ходит по стройплощадкам, пьёт кофе с прорабами, спорит с бухгалтерами девелоперов и смотрит в глаза людям, которые откладывают на квартиру всю жизнь. И я вам скажу прямо: эти 2% — не цифры в отчёте Минфина. Это ваши 300–500 тысяч рублей, которые вы заплатите сверху. За ту же самую квартиру.
🧨 Почему 2% = 3%? Математика, которую скрывают
Вот вам простая формула, которую не учат в школе, но которая решает судьбы семей:
НДС растёт → себестоимость строительства растёт → цена для покупателя растёт → спрос не падает → застройщик спокойно перекладывает всё на вас.
Звучит цинично? Да. Но это не теория. Это практика. Застройщики работают по общей системе налогообложения (ОСНО). Это значит, что НДС — не просто «налог с продаж», как в магазине. Это налог, который ложится на всю цепочку: от цемента и арматуры до проектной документации и рекламы. Каждый поставщик, каждый подрядчик, каждый дизайнер — все они работают с НДС. И если ставка растёт, растёт стоимость всего.
Пример:
Вы покупаете квартиру за 10 млн рублей. Сейчас НДС 20%. Значит, в цене примерно 1,67 млн — это налог.
В 2026 году — 22%. Уже 1,8 млн. Разница — 130 тысяч.
Но! Это если бы застройщик просто «пересчитал» налог. На деле — он не может себе этого позволить. Потому что его расходы тоже выросли. Бетон подорожал на 2%. Окна — на 2%. Проектная документация — на 2%. Логистика — на 2%. Итого: себестоимость объекта выросла не на 2%, а на 3–4%. А значит, итоговая цена для вас — +3–5%.
10 млн → 10,3–10,5 млн.
Это не «мелочь». Это месячная зарплата. Это ремонт в ванной. Это авто для второго водителя. Это год ипотеки вперёд.
🔄 Замкнутый круг, из которого нет выхода
Ситуация усугубляется тем, что рынок сейчас — в режиме «горячей фазы». Люди боятся инфляции, боятся рубля, боятся будущего — и бегут в недвижимость как в последний убежищ. Спрос не падает, он растёт. А где спрос — там и цена. Застройщики прекрасно это понимают. Они не будут «терпеть убытки». Они просто поднимут ценник — и квартиры всё равно уйдут. Быстро. Иногда — за час.
Но есть и обратная сторона: новые проекты станут невыгодны. Почему? Потому что начинать стройку в 2026 году — значит закладывать в бизнес-план уже повышенную себестоимость. А это значит — выше риски, ниже маржинальность, сложнее получить финансирование. Результат? Меньше новых ЖК. Меньше выбора. Больше ажиотажа вокруг оставшихся. Ещё больший рост цен.
Получается петля:
→ Цены растут → Люди боятся опоздать → Спрос растёт → Цены растут ещё → Застройщики тормозят новые проекты → Предложение падает → Цены взлетают ещё выше.
Это не рынок. Это финансовая карусель, на которой крутятся нервы, бюджеты и мечты.
👥 Кто заплатит? (Подсказка: вы)
Вот в чём жестокая ирония всей этой системы: налог вводят «для пополнения бюджета», «для стабильности», «для развития инфраструктуры». Но платить за него будут не корпорации, не олигархи, не офшоры. Платить будут те, кто копит на первый дом. Те, кто берёт ипотеку на 20 лет. Те, кто продаёт старую «двушку», чтобы купить новую для детей.
Я помню одну семью — Анна и Дмитрий. Они два года откладывали на доплату за трёхкомнатную в новом районе. В прошлом месяце выбрали ЖК, согласовали ипотеку, подписали бронь. Через полгода — ключи. Но если НДС поднимут, их договор пересчитают. Им не хватит 420 тысяч. Они либо берут кредит, либо отказываются от ремонта, либо вообще откладывают покупку. А через год? Цена будет ещё выше.
Это не исключение. Это — стандарт. Это — тысячи таких историй по всей стране.
⏳ Что делать? Три стратегии выживания
Если вы планируете покупку новостройки — 2025 год — ваш последний шанс. Не «возможно». Не «желательно». Последний.
Вот что я советую своим клиентам:
1. Заключите ДДУ до 31 декабря 2025 года
Договор долевого участия, подписанный до повышения НДС, фиксирует цену по старой ставке. Даже если дом сдадут в 2027-м — вы платите по цене 2025 года. Это — юридическая лазейка, но она работает. Главное — успеть.
2. Рассмотрите ЖК на завершающей стадии
Чем ближе дом к сдаче, тем меньше шансов, что застройщик пересчитает стоимость. Особенно если дом уже в «красной линии» — то есть строительство завершено, идёт оформление.
3. Не ждите «скидок» или «акций»
В условиях роста себестоимости застройщики будут минимизировать скидки, а не увеличивать их. Лучшие предложения — сейчас.
📜 Исторический контекст: мы это уже проходили
В 2019 году НДС подняли с 18% до 20%. Что произошло? Цены на новостройки в Москве и регионах выросли на 4–7% за полгода. Не сразу. Но неотвратимо. Люди, которые тянули до «последнего», в итоге переплатили. Те, кто купил в 2018 — сэкономили сотни тысяч.
Сейчас — та же история. Только ставки выше. Только инфляция выше. Только спрос выше. Только риски — выше.
💡 Финал: не экономика. Не политика. Ваша жизнь.
Эту статью не написал аналитик с холодными цифрами. Её написал человек, который видел, как женщины плачут в отделе продаж, потому что не хватило 150 тысяч на доплату. Который видел, как мужчины в 45 лет снова идут работать на вторую смену, чтобы закрыть разницу. Который знает, что «2%» — это не абстракция. Это конкретные люди. Конкретные мечты. Конкретные слёзы.
2026 год может стать годом, когда недвижимость окончательно перестанет быть «доступной». Годом, когда квартира — это не «инвестиция», а «роскошь». Годом, когда вы будете вспоминать 2025-й и думать: «Почему я не купил тогда?»
Не дайте себе эту возможность для сожалений.
Действуйте сейчас.
Пока ещё есть выбор.
Пока ещё есть шанс.
Пока ещё есть время.
Мой тг канал - https://t.me/prorealestateSPb
Подписывайтесь и пишите в личные сообщения по всем вопросам.