Взгляд на российский рынок недвижимости глазами ученых (не британских)!
Если уже все обсуждают недвижимость, то почему ученые не могут высказаться?
Попалась работа «проблемы прогнозирования рынка недвижимости в условиях нестационарности макроэкономической среды». В интернете можно найти по название или напиши в комментариях, добавлю ссылку.
Мнение о рынке недвижимости глазами доктора экономических наук и аспиранта кафедры экономики строительства и управления недвижимостью. Серьезные, умные люди!
Всей статьей утомлять не будем… сделали небольшой конспект со своими комментариями. В целом, есть любопытные моменты… 😉
Последние годы рынок недвижимости напоминает американские горки: ключевая ставка Центробанка взлетает до 21%, затем падает, а цены на квартиры при этом упорно ползут вверх. Ну может не везде ползут, но уж точно не падают. Это противоречит классическому закону экономики: если спрос падает - цены должны снижаться. Но на практике мы видим обратное. Почему так происходит?
Классические законы против суровой реальности
Авторы статьи показывают, что привычная модель «спрос-предложение» на рынке недвижимости дает сбой. В теории всё просто: когда ЦБ повышает ключевую ставку, ипотека дорожает, спрос падает, и продавцы вынуждены снижать цены. Однако анализ реальных данных за последние годы, предоставленных консалтинговой группой SRG, демонстрирует иную картину. Несмотря на резкое сокращение числа сделок к концу 2024 года, средняя цена за квадратный метр продолжала расти со среднегодовой инфляцией около 10%.
Здесь речь про показатели «в общем, по больнице», очевидно, что в каких-то регионах или небольших городах ситуация может отличаться.
В чем же причина этого парадокса?
Ученые выделяют несколько ключевых факторов:
1️⃣ Психология продавцов
Большинство частных собственников не обладают глубокими экономическими знаниями и не готовы снижать цену, даже видя спад активности. Они руководствуются желанием максимизировать прибыль, а не подстраиваться под рыночную ситуацию.
Это правда так! Попробуйте какому-то продавцу на рынке вторички сказать, что рынок падает и ему надо цену снижать, и посмотрите на его реакцию. Вопрос… как далеко он пошлёт такого «советчика»?
2️⃣ Особенности строительной отрасли
Введение проектного финансирования и льготной ипотеки привело к сокращению числа застройщиков. Те, кто остался на рынке могут диктовать цены, поскольку их затраты в условиях господдержки (вплоть до нулевых ставок по эскроу-счетам) менее чувствительны к повышению ключевой ставки, чем ипотека для населения.
Тезис про сокращение числа застройщиков, вероятно, не совсем актуальный, так как в начале 2021 года количество компаний снизилось на 20% относительно 2020 года, до, примерно, 2 150 штук в стране. Но к сентябрю 2024 года их уже опять стало 2,7 тыс. Возможно рост числа компаний связан с ростом индивидуального жилищного строительства, а не многоквартирных домов.
3️⃣ «Реальная жесткость» рынка
Возник разрыв между ценой и предельными издержками. Строительным компаниям выгоднее строить меньше, но продавать дорого, чем наращивать объемы и снижать стоимость.
Мы всегда говорили, что застройщикам проще ничего не продавать, достроить дома и продавать еще дороже. Это один из факторов, почему новостройки не дешевеют.
Сезонность ушла в прошлое?
Исследование также ставит под сомнение устоявшееся сезонное деление активности (спад в начале года, рост весной).
Данные показывают, что после 2022 года традиционные циклы нарушились. Пики продаж теперь смещаются, а равномерной активности внутри сезона нет. Главным драйвером стала не календарная сезонность, а монетарная политика ЦБ.
Частично с этим согласны… но считаем, что сезонность нарушилась уже в 2020 году. До этого она была гораздо более ярко выраженная. Но при этом 4-ый квартал года, любого года, никто не отменял, тут всегда идут самые высокие продажи.
Как спрогнозировать цены в таких условиях?
Авторы приходят к выводу, что традиционные экономико-математические модели, основанные на четких зависимостях (например, метод наименьших квадратов), в условиях нестационарности не работают. Вместо них для прогноза они использовали метод экспоненциального сглаживания, который лучше учитывает тренды прошлых лет.
После слов о том, что традиционные экономические модели не работают, хочется сказать только «Это Россия, детка!»
Мы уже загуглили… Метод экспоненциального сглаживания — это метод прогнозирования временных рядов, который использует взвешенное среднее прошлых наблюдений. Экспоненциальное сглаживание придаёт больший вес более свежим данным, что делает метод более чувствительным к текущим изменениям.
Результат прогноза на 2025–2026 годы неутешителен для покупателей: падения цен не ожидается! При базовом сценарии рост составит около 8%, при оптимистичном — до 12%, а даже при неблагоприятном развитии событий для рынка недвижимости цены вырастут минимум на 4%. Главный фактор — инфляция, которая остается постоянным спутником рынка.
Вывод: рынок жилья живет по своим правилам
Основной вывод исследования: рынок недвижимости перестал подчиняться классическим экономическим законам. Попытки регулировать его исключительно через ключевую ставку оказались на данный момент малоэффективными и привели к непредсказуемым последствиям. Чтобы понять, что будет с ценами завтра, особенно на новостройки, уже недостаточно смотреть на ставку ЦБ — нужно анализировать сложную смесь психологии, монополизации строительного сектора и государственных программ поддержки, которые часто дают обратный ожидаемому эффект.
В целом и общем, даже ученые точно не могут сказать, что будет, но и они говорят о том, что цены на недвижимость падать не будут.
🟢 А вы согласны с учеными?
За ипотекой и недвижимость можете обращаться к нам, постараемся помочь.
Читайте наши разделы:
- Новости рынка недвижимости
#ипотека #новостройки #вторичка #эскроу #ЦБ