Сегодня частный дом, как и квартиру в городе, можно купить в ипотеку. Новострой-М подробно рассказывает, какие льготные программы сейчас доступны и как грамотно подойти к приобретению собственного загородного жилья, если вы собираетесь оформить на него кредит.
Ипотечные программы на покупку частного дома
Ипотека в 2025 году
Ипотека в 2025 году бьет антирекорды — ставки по рыночным программам зашкаливают за 20%, спрос на такие кредиты упал до исторического минимума, а льготные программы доступны далеко не всем.
Однако именно ипотека с господдержкой сегодня «держит» рынок. Таких программ несколько:
- семейная ипотека (ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос от 20%, размер кредита — 6-12 млн рублей);
- IT-ипотека (ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос от 20%, размер кредита — до 9 млн рублей. С 2024 года программа не работает в Москве и Санкт-Петербурге);
- дальневосточная и арктическая ипотека (ставка — 2% годовых, первоначальный взнос от 20%, размер кредита — 6-9 млн рублей);
- сельская ипотека (ставка до 3% годовых, первоначальный взнос от 20%, размер кредита — до 6 млн рублей);
- военная ипотека.
Все эти программы подходят для покупки или строительства индивидуального дома. Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться материнским капиталом в качестве первоначального взноса или ипотечного платежа, а многодетные — еще и субсидией в размере 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Нюанс: с конца 2023 года воспользоваться любой льготной ипотечной программой можно только один раз — это касается не только заемщиков, но и созаемщиков. Исключение составляет семейная ипотека — кредит по ней можно оформить повторно, если предыдущая ипотека погашена или после взятия прежнего кредита родился еще один ребенок.
Ипотека на дом с участком
Хотя купить загородный дом можно в ипотеку, оформить такой кредит сложнее, чем на квартиру. Дело в том, что условия для заемщиков, желающих приобрести индивидуальный дом, жестче: процентная ставка и первоначальный взнос выше. Содержание частного дома обходится дороже, так что банки хотят быть уверены в том, что заемщик справится с оплатой.
Кроме того, есть требования к дому — он обязательно должен быть жилым и с подведенными коммуникациями. Также необходима страховка — для частного дома, особенно деревянного, она стоит дороже, чем для квартиры.
Залогом для банка становится не только дом, но и участок, причем право собственности надо оформить и на дом, и на участок. Вид разрешенного использования земельного надела — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
К заемщику тоже есть требования: гражданство РФ с постоянной регистрацией в регионе, в котором работает банк. Также у него должен быть официальный подтвержденный доход и трудовой стаж не менее одного года. Возраст заемщика — не моложе 21 года на момент выдачи ипотеки и не старше 65-75 лет (зависит от банка) на момент погашения кредита.
Ипотечные программы на покупку частного дома
Рассмотрим ипотечные программы, доступные для покупки или строительства индивидуального дома, подробнее.
Семейная ипотека. Программа семейной ипотеки существует с 2018 года, в 2024 году ее действие продлили до 2030 года. Однако ее условия существенно изменились: теперь воспользоваться этой программой могут только семьи с детьми в возрасте до 6 лет, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах (за исключением Московской и Ленинградской областей).
С 1 апреля 2025 года купить жилье по семейной ипотеке можно и на вторичном рынке — но только в населенных пунктах, где строят не больше двух домов или вовсе не строят. Программа по-прежнему доступна для семей, где есть ребенок-инвалид в возрасте до 18 лет.
Нюанс: заемщик может взять кредит на более крупную сумму (до 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн рублей в других регионах), но нужно учитывать, что ставка по займу выше льготного лимита будет рыночной.
Купить по программе семейной ипотеки можно квартиру в таунхаусе (строящемся или готовом), строящийся частный дом по ДДУ в малоэтажном жилом комплексе (коттеджном поселке) или готовый дом по договору купли-продажи. Кроме того, деньги можно направить на строительство частного дома на земельном участке — уже имеющемся или приобретаемом.
Дальневосточная ипотека. По этой программе можно приобрести первичное или вторичное жилье в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). В том числе — купить или построить свой дом на сельской территории округа.
У этой программы тоже есть ограничения. Ею могут воспользоваться:
- супруги в возрасте до 36 лет, состоящие в официальном браке;
- не состоящий в браке родитель, у которого есть как минимум один ребенок в возрасте до 19 лет;
- участники программ «Дальневосточный гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;
- медицинские работники и учителя, работающие в государственных организациях на территории ДФО;
- работники предприятий ОПК на территории ДФО;
- участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации;
- переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР, проживающие в ДФО.
Арктическая ипотека. Это самая новая госпрограмма, она начала работать в конце 2023 года. По факту это расширение программы дальневосточной ипотеки, купить жилье по ней можно на сухопутной части арктической зоны России.
Приобрести по арктической ипотеке можно таунхаус, вторичное жилье в сельских поселениях и моногородах, а также построить частный дом.
Требования к заемщикам практически такие же, как по программе дальневосточной ипотеки — разница только в том, что по программе арктической ипотеки можно купить жилье в арктической зоне. Кроме того, эта программа доступна работникам приоритетных отраслей, которые заключили с предприятием постоянный трудовой договор.
Сельская ипотека. Эта программа позволяет купить дом с земельным участком или квартиру в многоквартирном доме (в том числе в таунхаусе) высотой до 5 этажей, а также построить дом на купленном участке. Воспользоваться сельской ипотекой могут только жители сельских территорий — правда, в Подмосковье эта программа не работает.
IT-ипотека. Тоже достаточно молодая программа, она была запущена весной 2022 года для поддержки отрасли. В 2024 году ее продлили до 2030 года, повысили ставку до 6% и исключили из программы Москву и Санкт-Петербург.
Воспользоваться этой программой могут сотрудники аккредитованных IT-компаний для покупки таунхауса или частного дома, земельного участка с дальнейшим строительством дома. Также можно оплатить индивидуальное строительство по договору подряда.
Нюанс: по этой программе существует зарплатный ценз. Взять ипотеку могут айтишники с зарплатой от 150 тыс. рублей, если они работают в компаниях, зарегистрированных в Московской и Ленинградской областях, а также в городах-миллионниках (кроме Москвы и Петербурга), или с зарплатой от 90 тыс. рублей, если они работают в компаниях, зарегистрированных в других регионах. Суммы указаны до вычета НДФЛ.
Военная ипотека. Это одна из старейших ипотечных программ, она была запущена в 2005 году. Ее суть в том, что на протяжении срока службы военнослужащего государство покрывает и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи. Для этого военнослужащий должен быть участником НИС — накопительно-ипотечной системы.
На накопительный счет участника НИС ежегодно начисляется определенная сумма, воспользоваться этими деньгами для покупки недвижимости можно спустя 3 года. Исключение составляют участники СВО, они могут получить ипотеку сразу после включения в реестр участников НИС.
Купить частный дом с земельным участком по программе военной ипотеки могут военнослужащие с выслугой более 20 лет.
Как купить дом в ипотеку
Перед тем, как взять ипотеку на дом, нужно всё продумать. Так, для строительства дома для постоянного проживания следует выбирать участок для ИЖС, а если нужен домик для сезонного проживания и участок для сада-огорода — нужна ипотека на землю без обязательства строить дом. Назначение участка во втором случае будет другое.
Обязательно нужно проверить юридическую чистоту участка — с помощью выписки из ЕГРН, в которой указаны собственник и возможные обременения (например, участок может быть в залоге или аренде).
У участка должны быть точные границы, для этого он должен пройти межевание, иначе его могут постепенно «отжать» жадные соседи или мошенники.
Далее нужно собрать документы на участок:
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- документы об отсутствии задолженности;
- межевой план;
- согласие супругов (если участник сделки состоит в браке);
- другие документы, которые может запросить банк.
Следующие шаги: выбор банка и подходящей ипотечной программы, предоставление документов (список лучше уточнить в банке) и получение одобрения, подписание ДДУ или ДКП, подписание ипотечного договора, регистрация сделки в Росреестре.
Резюме
Ипотека на индивидуальный дом — такая же сложная сделка, как ипотека на квартиру. Необходимо взвесить все «за» и «против», выбрать подходящий участок или дом, проверить его, разобраться с ипотечными программами (возможно, что придется все-таки взять рыночную ипотеку — если нет прав на льготную)… Впрочем, все эти хлопоты оправданы — если вы действительно готовы на переезд в загородный дом.
Читайте также:
Как купить дом или участок в коттеджном поселке: инструкция для будущих собственников
За город — всей семьей: рассказываем, как купить дом или участок на материнский капитал
Автор: Оксана Иванова