Когда я искал квартиру, мне понравился вариант в хорошем районе: чистый подъезд, свежий ремонт, цена чуть ниже рыночной.
Продавец уверял: документы в порядке, всё чисто.
Но мой знакомый юрист сказал фразу, которая спасла меня от большой ошибки:
— «Посмотри историю квартиры в ЕГРН. Если она была подарена — это тревожный звоночок».
Я не поверил:
— «Ну подумаешь, отец подарил сыну или бабушка — внучке. Что тут плохого?»
Но, как оказалось, всё не так просто. Дарение — это не всегда акт щедрости. Иногда это попытка скрыть имущество, обмануть кредиторов или родственников.
🔎 Почему договор дарения — повод насторожиться
Дарение — бесплатная сделка. А бесплатные сделки в законе всегда под большим вопросом, потому что их легко оспорить.
Вот три главных риска, которые должен знать каждый покупатель.
⚠️ Риск №1. Дарение как уход от кредиторов
Очень часто недвижимость «дарят», чтобы спрятать её от долгов.
📌 Пример: человек знает, что скоро подаст на банкротство. Но чтобы не потерять квартиру, он «дарит» её сыну или жене.
На бумаге имущество уже не его.
Но в законе есть жёсткая норма: если сделка совершена незадолго до банкротства, её признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Что это значит для покупателя?
- Вы купите квартиру, заплатите деньги.
- Но через суд дарение отменят.
- И вся цепочка сделок «рухнет».
- Квартиру вернут в конкурсную массу, а вы останетесь и без квартиры, и без денег.
⚖️ Совет: всегда проверяйте дарителя на наличие долгов и банкротства. Это можно сделать через картотеку арбитражных дел.
⚠️ Риск №2. Дарение после наследства
Ещё одна частая схема — «дарение» сразу после получения наследства.
📌 Пример: умер отец, квартиру получил один из наследников. Через месяц он дарит её племяннику.
Звучит нормально? На самом деле — нет.
Часто за этим стоит конфликт между наследниками. Кто-то остался недоволен, а кто-то решил «уберечь» квартиру от возможных споров, срочно подарив её другому лицу.
Что будет потом?
- Другие наследники могут подать иск.
- Сказать, что наследство было поделено неправильно.
- Истребовать квартиру у нового владельца.
И даже если вы купили её «добросовестно», суд может встать на сторону наследников.
⚖️ Совет: проверяйте дарителя на участие в наследственных спорах. Это можно сделать в судах общей юрисдикции.
⚠️ Риск №3. Дарение от пожилого человека
Ещё один тревожный сигнал — если квартира была подарена пожилым человеком незадолго до продажи.
📌 Пример: бабушка 85 лет подарила квартиру внуку, а через полгода он продаёт её вам.
Здесь возможны два сценария:
- Родственники оспаривают дарение, ссылаясь на то, что бабушка была «в невменяемом состоянии» или её заставили подписать договор.
- В договоре дарения есть условие: одаряемый должен был пустить дарителя жить в этой квартире. Тогда покупатель может получить «сюрприз» в виде пожилого жильца, которого выселить невозможно.
⚖️ Совет: требуйте сам договор дарения и читайте его внимательно. Если видите такие условия — лучше отказаться от сделки.
🛠 Как проверить квартиру перед покупкой
- Выписка из ЕГРН о переходе прав — покажет всю историю собственников.
- Договор дарения — нужно видеть сам текст, а не только запись в реестре.
- Проверка дарителя — долги, банкротство, судебные дела.
- Проверка наследственных споров — через суды общей юрисдикции.
- Нотариус или юрист — лучше потратить несколько тысяч на проверку, чем потерять миллионы.
📖 Реальные истории
📌 История Марии, Москва:
«Купили квартиру, а через год пришёл конкурсный управляющий. Оказалось, продавец получил её в дар от брата, у которого был долг. Дарение признали недействительным, и квартиру у нас забрали. Мы остались без жилья и денег».
📌 История Игоря, Нижний Новгород:
«Хотел купить квартиру. Проверили — дарение от бабушки 87 лет внуку. Юрист сказал, что риск огромный. Отказался от сделки. Через полгода действительно пошёл суд».
📌 История Ольги, Екатеринбург:
«У нас была ситуация с наследством. Один из наследников подарил свою долю двоюродному брату, а потом всё оспорили. Хорошо, что мы не успели купить».
📢 Личный вывод
Дарение — это не всегда опасно. Если квартира была подарена 10–15 лет назад и больше никто не оспаривал — скорее всего, рисков уже нет.
Но если дарение было недавно, особенно от пожилого человека или после наследства — это серьёзный повод задуматься.
Лучше перепроверить всё несколько раз и отказаться от сомнительного варианта, чем потом судиться и терять деньги.