На рынке недвижимости каждый нюанс имеет значение. Иногда покупатели сталкиваются с ситуацией, когда продавец квартиры изменил фамилию. Это вызывает закономерные вопросы: можно ли доверять такому человеку, как убедиться в законности сделки и защитить себя от рисков?
В этой статье я собрала пошаговую инструкцию, которая поможет вам грамотно проверить продавца, не упустить детали и безопасно оформить сделку.
Шаг 1. Спокойно выясните причину и запросите документы
Не спешите подозревать самое худшее. Вежливо уточните у продавца, почему он сменил фамилию. Чаще всего причины вполне законные:
вступление в брак (самая частая ситуация),
развод и возврат к добрачной фамилии,
личное желание (например, неблагозвучная фамилия).
Чтобы подтвердить законность смены, запросите у продавца:
Свидетельство о перемене имени (форма №28) — ключевой документ, который выдаёт ЗАГС. В нём указаны старые и новые данные, дата и место изменения.
Свидетельство о браке или разводе. Эти документы логично дополняют историю фамилии.
Действующий паспорт с актуальными данными.
Старый паспорт или его копию. По закону он подлежит сдаче, но иногда у владельцев остаются копии. Это упрощает проверку истории.
⚠️ Что должно насторожить:
продавец отказывается предоставить свидетельство о перемене имени;
документы выглядят подозрительно (размытые печати, ошибки, повреждения);
объяснения причины смены фамилии противоречивы.
Шаг 2. Проверьте историю права собственности через ЕГРН
Это главный инструмент проверки. Выписка из ЕГРН показывает всю историю объекта и перехода прав.
Как действовать:
Закажите расширенную выписку об объекте недвижимости через сайт Росреестра или Госуслуг.
Убедитесь, что последняя запись о праве собственности отражает продавца с новой фамилией.
Что должно насторожить:
в выписке до сих пор указана старая фамилия;
между старой и новой записью появились посторонние собственники;
в графе «основание права» указаны договоры (дарения, купли-продажи), а не «перемена имени».
💡 Совет: выписку лучше заказывать самостоятельно. Не доверяйте копиям, которые предоставляет продавец.
Шаг 3. Проверка юридической «чистоты» квартиры и продавца
Смена фамилии не отменяет стандартные проверки.
Объект недвижимости:
Убедитесь, что квартира не под арестом, не в ипотеке и без запрета на регистрационные действия. Это видно в выписке из ЕГРН.
Продавец:
Проверьте отсутствие процедуры банкротства через сайт Федресурс.
Уточните, не числится ли в реестре злостных неплательщиков алиментов (сервис ФССП).
При сомнениях запросите справки из ПНД и наркодиспансера (особенно если продавец в возрасте). Это подтверждает дееспособность.
Шаг 4. Фиксируем всё в договоре
При составлении договора купли-продажи важно корректно отразить все данные:
Актуальные данные — ФИО, паспорт, адрес регистрации по новому паспорту.
Документ-основание смены фамилии. Добавьте пункт: «ФИО изменено на основании Свидетельства о перемене имени серия ХХ № ХХХХХ, выданного [орган ЗАГС] [дата]».
Прошлые данные. Можно указать: «Ранее действовал(а) под фамилией [Старая Фамилия]».
Это исключит вопросы при регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Практический пример из моей практики
У меня был случай: покупатель обратился ко мне за проверкой квартиры. Продавец сменил фамилию после развода, но в ЕГРН оставалась старая запись. Сделку можно было бы признать проблемной.
Мы настояли, чтобы продавец внёс изменения в Росреестр. Это заняло время, но позволило оформить чистую и безопасную сделку. В итоге клиент избежал риска оспаривания права собственности.
Итоги
Покупка квартиры у продавца, который сменил фамилию, — не повод для паники. Но здесь важно проявить внимание:
✔️ выясните причину смены фамилии и запросите документы, ✔️ проверьте историю объекта в ЕГРН, ✔️ проведите стандартную юридическую проверку квартиры и продавца, ✔️ правильно отразите данные в договоре.
Такая проверка позволит вам избежать ошибок и сохранить деньги, нервы и время.
📕 Основания: ст.131 Гражданского кодекса РФ, закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Обо мне
Меня зовут Субботина Галина Николаевна.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 10 лет практики в недвижимости и гражданском праве
✔ 200+ успешно выкупленных помещений у города по 159-ФЗ
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Я и моя команда сопровождаем сделки с недвижимостью, проверяем юридическую чистоту объектов и защищаем интересы клиентов в судах.
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56