Турпоток в Приморье и на Сахалине в 2025 году увеличился, однако дефицит качественного номерного фонда и высокая стоимость строительства ограничивают возможности девелоперов.
Где девелоперы и инвесторы видят наибольший потенциал для роста доходности и какие инфраструктурные проекты способны увеличить инвестиционную привлекательность этих регионов — комментирует Марина Мережко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Как изменился турпоток в Пермском крае, Приморье, Магадане, Якутии и на Сахалине за последние два года?
Динамика турпотока по регионам разная.
- Пермский край существенно (более чем на 20%) нарастил турпоток в 2023 году, однако в 2024 году рост составил символические 5%. По прогнозам к концу 2025 году турпоток также покажет рост, но не более чем на 3-5%.
- Приморский край выделяется среди указанных регионов: в последние годы он стабильно наращивает турпоток. Так в 2023 году прирост составил 11%, в 2024 году - 23%, по прогнозам на 2025 год рост составит порядка 13-15%.
- Магаданская область по итогам 2023 года вошла в ТОП-10 регионов РФ по темпам прироста турпотока (+ 60%), однако этот рост обусловлен стартом с низкой базы. По числу туристов регион занимал в 2022 году 83-е место, в 2023 стал занимать 81-е. По итогам 2024 год рост турпотока символический - +2%. По прогнозам по итогам 2025 года турпоток в регионе вырастет существенно, на 25-30% к результатам 2024 года.
- По итогам 2023 года турпоток в Якутии несущественно, всего на 2%, снизился по сравнению с 2022 годом, однако далее, в 2024 году уже показал рост на 21%. По прогнозам по итогам 2025 года турпоток также врастет в пределах 15-20%.
- Сахалинская область в 2023 году приняла на 26% меньше туристов, чем в 2022 году, однако в 2024 году турпоток вырос на 13% (в натуральном показателе получилось все еще меньше чем в 2022 году) и по итогам 2025 года ожидается, что рост турпотока составит порядка 25-30% (т.е. по итогам года турпоток всего на 5-10% превысит показатели 2022 года).
За счет каких факторов формируется интерес — транспортной доступности, госпрограмм или уникального продукта?
- Приморский край привлекает туристов возможностями полноценного пляжного отдыха. Основной спрос на туристские услуги региона исходит от регионов-соседей, жители которых приезжают в Приморье на личных автомобилях отдохнуть у моря. Одновременно с этим это и столица Дальнего Востока, привлекающая значительный объем делового спроса и предоставляющая богатые возможности для культурно-познавательного туризма.
- Сахалинская область – это уникальная природа, «весь Дальний Восток в миниатюре» – и сопки и вулканы и гейзеры, и уникальный животный и растительный мир. При этом деловой туризм занимает очень высокую долю в структуре туристского потока – порядка 40-50%, что обусловлено сложной транспортной доступностью региона для туристов и активным развитием других сегментов экономики.
- Магаданская область и Якутия ввиду существенной удаленности от источника спроса, сложных погодных условий и отсутствия уникальных объектов показа, посещение которых мотивировало бы массовый спрос на длительные и дорогие поездки, по числу туристов – одни из самых малопосещаемых туристами регионов. Соответственно в их структуре туризма превалируют деловые и личные цели. У регионов есть потенциал к развитию, однако для его раскрытия требуются существенные инфраструктурные изменения и большая работа по формированию и продвижению туристского продукта.
- Пермский край привлекает туристов возможностями активного отдыха (горнолыжные курорты, треккинг, сплавы и т.п.), а также богатым природным потенциалом и богатым культурно-исторически наследием. Один из ключевых аттракторов региона – знакомство с культурным наследием коми-пермяков.
Развитие качественного, современного, учитывающего требования целевой аудитории предложения, безусловно, стимулирует спрос, однако ключевым драйвером принятия решения о поездке является уникальный туристский продукт. Ради получения ярких эмоций и уникального пользовательского опыта туристы готовы терпеть и бытовые неудобства и низкий уровень сервиса. При этом наличие качественного предложения по таким направлениям существенно повышает его конкурентоспособность.
Какие форматы размещения пользуются наибольшим спросом — гостиницы, апарт-отели, курортные комплексы?
Наибольшим спросом пользуются качественные средства размещения, как в составе курортных кластеров, так и в формате городских и загородных комплексов. Однако, во всех указанных регионах наблюдается выраженный недостаток качественного предложения, соответственно значительный объем туристов «уходит» в частный сектор и в «серую зону»: туристы размещаются в квартирах и домах, снятых посуточно, или останавливаются у друзей и родственников.
Какие показатели окупаемости демонстрируют гостиничные проекты в новых направлениях по сравнению с традиционными курортами?
Показатели операционной окупаемости у новых проектов в регионах Дальнего Востока несколько ниже, чем в среднем по рынку, так как здесь инвестор несет дополнительные расходы на закупку товаров, услуг, продуктов питания и напитков. Очень высокие и расходы на персонал, что также оказывает негативное влияние на показатели инвестиционных проектов. Для того, чтобы компенсировать растущие расходы отельерам приходится поднимать цены, однако этот процесс не может длиться бесконечно ввиду постепенно снижающейся покупательской способности населения. В Пермском крае ситуация несколько проще ввиду лучшей транспортной доступности (и на самолете, и на ж/д, и на автомобиле), но сложности с персоналом отмечаются и здесь.
Однако, поскольку во всех этих регионах отмечается высокий дефицит качественного номерного фонда, существующего спроса, даже с учетом достаточно высоких цен на услуги, хватает для того, чтобы обеспечить инвесторам требуемые показатели доходности, заложенные в их финансовые модели. При этом надо понимать, что эти прогнозы достаточно скромные. Проектные сроки окупаемости редко когда выходят короче 12-15 лет.
Где девелоперы и инвесторы видят наибольший потенциал для роста доходности?
Самые высокие показатели операционной эффективности у проектов, которые работают с разными сегментами спроса в течение всего года, т.е. проектов, которые за счет наличия соответствующей инфраструктуры могут поддерживать требуемый уровень загрузки вне зависимости от фактора сезонности. Это и деловая инфраструктура и объекты для отдыха, развлечений, оздоровления и занятий спортом для взрослых и детей.
Зачастую гостиницам в удаленных регионах или в регионах, где внутренний туризм находится на самом начальном этапе своего формирования, приходится брать на себя еще и функции оператора для того, чтобы предложить туристам экскурсионные услуги – все для того, чтобы иметь возможность сформировать полноценный туристский пакет и заинтересовать туриста.
Гостиницы с ограниченным набором сервисов относительно комфортно чувствуют себя только в случае, если они расположены в непосредственной близости от крупны туристских кластеров (или в черте города), и их гости могут пользоваться всей их инфраструктурой. В регионах Дальнего Востока и в Пермском крае о таком говорить пока еще рано.
Какие инфраструктурные проекты способны увеличить инвестиционную привлекательность этих регионов?
Ключевым фактором для стимулирования спроса на посещение регионов является обеспечение комфортного и недорогого доступа. В этой связи инвестиции в развитие транспортной инфраструктуры – это основа для повышения туристского потока и изменения его качественного уровня. При этом речь идет не только про развитие аэропортов и железнодорожных вокзалов, но и про строительство/реконструкцию дорожной сети, связывающей удаленные объекты показа с точками входа, обеспечение связанности территорий общественным транспортом и т.п.
Вторым важным фактором – является поддержка развития инженерной инфраструктуры. Или за счет субсидий или за счет того, что регион берет на себя часть работ по ее созданию. Расходы на создание инженерной инфраструктуры в загородных рекреационных кластерах составляют значительную часть инвестиционного бюджета, при этом возможностей по сокращению таких расходов зачастую просто нет.
Какие барьеры пока сдерживают инвестиции в туристическую недвижимость?
Высокая стоимость заемного капитала, высокая стоимость строительства и оснащения и дефицит персонала – на всех уровнях. Это актуально и на этапе формирования команды, которая будет заниматься реализацией проекта и на этапе его эксплуатации. Многие инвесторы отмечают, что они могут решить вопросы с финансированием, однако вынуждены откладывать планы по развитию из-за невозможности найти требуемый объем персонала на разные позиции, в т.ч. руководящие.
Каков прогноз инвестиционной активности на горизонте 5–10 лет для этих направлений?
Лидером по числу номеров в строящихся проектах до 2035 года среди указанных регионов является Приморский край – через 10 лет на рынок должно выйти более 6 тыс. номеров. Пермский край пополнится более чем 1,6 тыс. ед. номерного фонда. В Сахалинской области появится чуть более 1 тыс. новых номеров. В Якутии и Магаданской области прогнозы существенно скромнее – 300 и 130 номеров соответственно. Понятно, что за 10 лет ситуация может сильно измениться и уже в следующем году может появиться инвестор, который заявит о реализации нового проекта в «отстающих» регионах. Однако, разница в объемах планируемого строительства отражает и текущее развитие этих регионов и оценки инвесторов по темпам их возможного изменения в будущем.
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте: https://u.to/uytSIg
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму CMWP читайте здесь: