Почему я начала присматриваться к офисам в Дубае вместо квартир
Работаю в сфере недвижимости уже несколько лет, и честно говоря, раньше офисы меня не интересовали совсем. Казалось, что это для крупных инвесторов с миллионами долларов. Но в последнее время ситуация изменилась кардинально.
Что происходит на офисном рынке
После ковида все поняли, что удаленная работа — это не панацея. Компании массово стали возвращать сотрудников в офисы. И оказалось, что качественных офисных площадей критически не хватает.
В Дубае ситуация особенная. Здесь нельзя просто зарегистрировать бизнес на домашний адрес, как у нас в России. Обязательно нужен офис. Причем размер офиса влияет на количество рабочих виз, которые могут выдать твоей компании. Хочешь нанять больше сотрудников — арендуй больше квадратных метров. Трудовая инспекция это строго контролирует.
Плюс к этому в Эмираты переезжает все больше состоятельных людей. Особенно сейчас идет волна из Великобритании — там изменилось налоговое законодательство. Люди не просто переезжают отдыхать, они везут с собой бизнесы или открывают новые. А для бизнеса нужны офисы.
Цифры, которые впечатляют
За последний год аренда офисов класса А выросла на 25-30%. Это очень серьезный рост. Причина простая — спрос есть, а предложения качественных офисов мало.
Во время пандемии застройщики перестали запускать офисные проекты. Все думали, что будущее за удаленкой. Жилье продолжали строить, а офисы — нет. Теперь многие старые офисные здания полностью заняты, а новых строится недостаточно.
Проекты, которые запустили только в 2024-25 году, будут готовы лишь через несколько лет. Получается дефицит, который будет сохраняться еще долго.
Почему офисы интереснее квартир
Раньше я думала, что сдавать квартиры проще и выгоднее. Но когда стала разбираться в офисах, поняла — не все так однозначно.
Во-первых, доходность от офисов выше. Если с квартир можно получить 7-8% годовых, то с офисов — 10-11%.
Во-вторых, контракты подписываются сразу на 5 лет с ежегодной индексацией. Представляете, как это удобно? Нашел один раз хорошего арендатора — и спокойно получаешь доход несколько лет подряд. С квартирами так не получится.
В-третьих, ремонт делает арендатор. В квартирах собственник периодически должен что-то обновлять, красить, менять. В офисах этим занимается тот, кто арендует. Арендные каникулы при этом минимальные.
И главное — арендаторы в сегменте А-класса более надежные. Это серьезные компании, которые не исчезнут завтра и не будут задерживать платежи.
Мы сами арендуем офис для агентства, и каждый год нам повышают арендную плату. Да, для арендатора это болезненно, но когда понимаешь, что можешь быть по другую сторону — становится интересно.
Что изменилось на рынке
Самое главное изменение — офисы начали продавать поштучно. Раньше можно было купить только целый этаж или вообще целое здание. Это требовало огромных вложений и было доступно только крупным инвесторам.
Большинство застройщиков до сих пор продают офисы именно так — этажами или зданиями целиком. Поэтому когда появляется возможность купить один офис — это действительно редкость.
Мы в агентстве сами подумываем о покупке. Можно купить офис и работать в нем самим, а можно сдавать в аренду и снимать там, где нам удобнее.
Финансовые условия
Что приятно удивляет — условия рассрочки очень комфортные. 50% платишь в процессе строительства, 50% — при сдаче объекта. Рассрочка беспроцентная, платежи распределены так, что не создают финансового стресса.
Есть даже возможность получить ипотеку на коммерческую недвижимость. Условия отличаются от ипотеки на жилье, но в принципе доступно.
Мой взгляд на перспективы
Спрос превышает предложение — это факт. Есть реальные очереди на аренду хороших офисов. Компании готовы ждать месяцами, чтобы получить качественную площадь в хорошей локации.
Для тех, кто хочет сформировать пассивный доход в валюте, это действительно интересная возможность. Особенно учитывая, что такие предложения появляются крайне редко.
Конечно, входной билет не маленький — от миллиона долларов. Но если сравнивать с ценами на хорошие квартиры в премиальных проектах, то разница не такая большая. А доходность и надежность выше.
Я пока только изучаю этот рынок, но склоняюсь к тому, что офисы — это действительно интересная альтернатива традиционным инвестициям в жилую недвижимость.
Рассказано риелтором бутикового агентства недвижимости Марии Масленковой - MiO Real Estate .