Работая с девелоперами, которые разрабатывают концепции для развития земельных участков, полученных по КРТ (комплексное развитие территории) мы сталкиваемся с проблемой в понимании какие должны быть склады. Дело в том, что склады (ВРИ 6.9) были исключены из программы МПТ (создание мест приложен ия труда), т.е. город перестал предоставлять девелоперам компенсацию при строительстве складов. При этом в городе сносят склады (по программе КРТ). Причина отказа от расположения складов в городе понятна- снижение транспортной напряженности, увеличение плотности застройки, для выполнения национальной программы жилищного строительства. Поэтому мы видим созданный транспортный грузовой каркас в города (https://transport.mos.ru/gruzoviki/cargoframe ), запрет на въезд фур в город. Очевидно, что эта инициатива улучшает качество жизни горожан. При всех плюсах этих программ, на мой взгляд и взгляд профессиональных логистов есть один минус: у москвичей исчезают так называемые склады последней мили (last mile)- это склады, которые обслуживают потребителей, проживающих в ближайшем округе. Считается что это самый сложный этап ( почитать о last mile можно по ссылке https://dzen.ru/a/Z2WA0jfU2X808n-1) в организации цепочки поставок.
Так почему они важны для бизнеса? Все дело, по моему мнению, не только в скорости доставки товаров, лекарств и еды, но и в нарастающем тренде - росте числа каналов для покупки. Оказывается у каждого из нас в смартфоне находится 10 каналов покупки товаров, услуг. Т.е. если вас не устроил канал (например, долгая доставка) вы переключаетесь на другой канал покупки - это может быть и офлайн и он- лайновый канал. Вот эту проблему решает склад последней мили, обеспечивающий бесшовную доставку товаров до потребителя.
Очевидно, что этот вид складов пользуется высоким спросом среди торговых сетей, и такие склады улучшают удобство жизни населения.
Но город не стимулирует строительство новых складов, сносит старые склады. Под общую гребенку попали и склады последней мили, их тоже сносят и не строят новых. Но дьявол в деталях, дело в том, что last mile склады очень сильно отличаются от профессиональных складов. Высота потолков в складах last mile - 4 м., нагрузка до 400-600 кг/м2, тогда как в профессиональных складах высота здания 12 м, нагрузка 8 т/ кг.
По мимо различий в ТЭП между видами складов есть важное отличие в организации их обслуживания: last mile - это газели и ларгусы, а профессиональные склады - это фуры. Т.е склады last mile по своим характеристикам похожи на обычные магазины как "Пятерочка", "Перекресток".
Это очень простые задания с точки зрения строительства, которые нужны городу, жителям и бизнесу. Более того они могут быть очень просто вписаны в любое строящееся здание ( особенно в формате light industrial). Но из-за того, что склады last mile- это все равно склады в понимании города, то девелоперы строить их не хотят, так как они не получают компенсацию от города по программе МПТ.
Правда, в законе об МПТ разрешено отдавать под склады до 25% общей площади здания, но здесь возникает другая проблема. Девелопер должен зарабатывать, а самый большой заработок получается от продажи площадей первых этажей под функцию ритейл. Логисты не могут платить сопоставимые с ритейлом деньги за первый этаж. Кажется тупик: город против складов, девелопер не получает компенсации по мпт, цена продажи не устраивает логистов?
Выход есть: last mile может размещаться и на 3 -4ом этажах здания. И что самое важное, что такие здания уже есть.
Как Вы думаете, когда мы увидим такие решения в Москве?
Если вам интересны новости из сферы производственной недвижимости, light industrial подписывайтесь на мой канал в телеграмме https://t.me/ivanpodkova