Здравствуйте, с вами Анна Дементьева, руководитель агентства недвижимости «Фэмили Риелт». Сегодня — о том, почему ваша квартира в Москве может уже через месяц «уронить» в цене, даже если вы никуда не двигаетесь. Всё дело в ключевой ставке, и я покажу, как она может сыграть против вас.
Ключевая ставка: что это и почему нам важно
Ключевая ставка Банка России — это процент, по которому ЦБ кредитует банки и принимает у них депозиты. Она задаёт ориентир для всех остальных процентных ставок в экономике.
Когда ключевая ставка растёт, кредиты дорожают — ипотека подорожает, спрос падает. Когда ставка снижается — кредиты становятся дешевле, люди активнее идут в рынок жилья.
Но важно помнить: рынок недвижимости — это не быстро реагирующая система. Он «тянет» признаки ставок, но уже в ожидании перемен.
Как ключевая ставка влияет на цену вашей квартиры
1. Снижение спроса из-за дорогой ипотеки
Когда ставка высока, покупательские возможности сужаются. Многие берут ипотеку — и если кредит дорогой — желающих на вторичном рынке меньше. Это снижает «ценовой потолок».
2. Более жёсткие условия банков
Банки начинают ужесточать требования к доходам, первоначальным взносам, качеству объекта. Из-за этого часть потенциальных покупателей отсекается.
3. Психология продавцов
Когда ставка растёт или ожидается рост — многие продают быстрее, чтобы «успеть». Это привносит количество предложений на рынок — а рост предложения часто давит цены вниз.
4. Увеличение дисконтирования
Покупатели начинают требовать скидку, аргументируя высоким риском. Если раньше могли согласиться на «вот эту цену», теперь они хотят «минус 5-10 %» — и продавцы часто уступают.
Реальные сигналы: уже происходит ли обесценивание?
Да, есть признаки:
- Когда ЦБ снизил ключевую ставку до 18 %, аналитики заметили оживление на вторичном рынке недвижимости.
- В сегменте квартир стоимостью от 8 млн руб. рост цены уже сдерживается — из-за высокой ставки многие покупатели «отсекаются».
- Эксперты также подчёркивают, что снижение ключевой ставки стимулирует спрос, особенно в двух сегментах: средний и пригородный.
- При снижении ключевой ставки ожидается, что цены на вторичку в пригородах могут снизиться на 5–10 %.
То есть корни «обесценивающих трендов» уже проявляются — пусть ещё не повсюду.
Примеры, когда квартира может потерять в цене — 3 сценария
Сценарий А. Центр, высокая цена — высокий риск
Квартира стоит 12 млн руб. — ставка резко растёт, ипотека становится недоступной большинству. Многие откажутся от дорогих объектов, начнётся перетекание спроса на «средний сегмент». Ваша квартира может «сесть» на 5–8 %.
Сценарий Б. Вы не спешите — но покупатель может спешить
Покупатель обещает «забрать через месяц», но кредит не одобрен — он требует скидку или отказывается. Вы вынуждены снижаться, чтобы не упустить сделку.
Сценарий В. Инвестиционная квартира
Вы держали её как инвестицию, надеясь на рост цен. Но ставка подросла — она стала менее выгодной, от конкурентов требуют скидки — и ваша квартира теряет часть предполагаемой прибыли.
Как защититься: что делать, чтобы не «просесть»
- Следите за изменениями ключевой ставки и прогнозами Центробанка.
- При установлении цены не берите «максимум, который можно просунуть», а давайте себе запас на скидку.
- В договоре продажи предлагайте частичную защиту: фиксируйте время, по истечении которого цена может скорректироваться.
- Укрепляйте привлекательность квартиры: ремонт, отделка, техническое состояние — чтобы покупатели меньше выискивали минусы.
- Если квартира дорогая — не стоит долго её тянуть на высоком уровне, рискуя, что ставка «допросит» цену вниз.
Подписывайтесь на канал — я буду разбирать конкретные примеры, показывать, как ключевая ставка меняет цены на квартиры в Москве и Подмосковье, и когда выгоднее выходить в сделку. А если вам нужна помощь проверенного агентства — в покупке, продаже, сопровождении сделок или ипотеке — заходите в наш Telegram-канал
👉 https://t.me/+itmVHgpkfy8zYjQy
С вами была Анна Дементьева.