Российский рынок аренды жилья переживает важные изменения. Недавно появилась возможность официально регистрировать договор аренды прямо на портале “Госуслуги”. Теперь оформление отношений между собственником и нанимателем можно провести полностью онлайн.
На первый взгляд — отличная новость. Всё становится проще, прозрачнее, современнее. Но, как это часто бывает, за удобством скрываются и новые риски.
В этой статье я расскажу, зачем вообще вводится эта система, как она будет работать, какие подводные камни ждут собственников квартир, но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю по недвижимость и сделки с ней.
Как теперь работает регистрация договора аренды через Госуслуги
Процесс построен на взаимодействии двух систем — Госуслуг и ЦИАНа. Теперь, когда вы размещаете объявление о сдаче квартиры, вы можете заключить договор аренды не на бумаге, а прямо через онлайн-платформу. Все данные сторон — ФИО, паспортные сведения, ИНН, адрес квартиры и т.д. — автоматически подтягиваются из учётных записей Госуслуг. То есть стороны договора подтверждены официально.
После подписания обе стороны получают электронный экземпляр договора, заверенный усиленной электронной подписью. С этого момента договор становится "самым официальным из всех возможных", и при необходимости его можно использовать в суде, в налоговой или для регистрации по месту пребывания.
Официальные и реальные цели
Официальная цель — упрощенная временная регистрация жильцов. И с технической стороны всё выглядит удобно. Но если заглянуть глубже, то инициатива имеет и другие цели, и куда больше последствий для собственников жилья.
На первый взгляд, всё логично: государство хочет упростить процедуру временной регистрации арендаторов. Если договор аренды заключён через Госуслуги, наниматель может в пару кликов подать заявление о регистрации по месту пребывания — без лишних справок и визитов в паспортный стол. Но это возможно и сейчас, без регистрации договора на Госуслугах.
Поэтому я, как практикующий риелтор, я вижу за этой “упрощённой” схемой гораздо больше скрытых мотивов и подводных камней, которые напрямую затрагивают интересы собственников.
Подводные камни для собственников
1. Контроль налогов
Первое, о чём стоит сказать прямо: все собственники, зарегистрировавшие договор на Госуслугах, будут платить налоги. Да, формально платить вы обязаны и сейчас — но все мы знаем, что на практике значительная часть рынка находится “в тени”.
Теперь же налоговая получит прямой доступ к информации о заключённых договорах и сможет автоматически учитывать доходы собственников. Я как специалист всегда выступаю за прозрачную сдачу и уплату налогов, ведь это основа вашей правовой защиты. Но если вы раньше сдавали квартиру “по устной договорённости” и не планировали официальную отчётность — эта реформа для вас станет переломной.
2. Обязанность регистрировать жильцов
Второй момент, о котором знают далеко не все: обязанность зарегистрировать жильцов лежит на собственнике. Если договор заключён официально — государство будет ждать, что вы выполните и это требование.
И вот тут начинается самое интересное. Регистрация нанимателя даёт ему определённые права проживания. А если у него есть дети, они также могут быть зарегистрированы по месту аренды.
Чем это грозит?
Если арендатор с детьми зарегистрирован в вашей квартире, выселить их даже при нарушении договора будет крайне сложно. Закон защищает несовершеннолетних, и любые действия по их снятию с регистрации проходят только через суд.
3. Усиленная защита нанимателя
Третий нюанс связан с тем, что, подписав договор через Госуслуги, вы автоматически соглашаетесь действовать в рамках законодательства РФ, где права нанимателя защищены сильнее, чем права собственника. Например, выселить арендатора можно только через суд, если он отказывается освободить квартиру добровольно. Никакие “обещания” или устные договорённости не помогут.
А если договор составлен типовой формой, которую предлагает Госуслуги, то в нём зачастую нет достаточных пунктов, позволяющих быстро прекратить аренду при нарушении условий. В итоге вы получите “самый официальный договор”, но не безопасный для собственника.
Договор, который вы будете подписывать через Госуслуги, скорее всего действительно юридически корректен (только ознакомиться с ним можно в момент подписания), но составлен юристами, которые не знают реальных ситуаций на рынке аренды. Он ориентирован на общие нормы закона, а не на практику, где всё решают мелочи: от формулировки пункта о проверке квартиры до прописанного порядка расторжения.
Чтобы защитить свои права, вам нужен документ, который учитывает практические риски аренды — просрочку платежей, проживание третьих лиц, вопросы залога, состояния имущества и многое другое. Этим критериям отвечает мой договор найма жилого помещения, сегодня является лучшим в России с точки зрения баланса юридической точности и защиты интересов собственника.
Я имею юридическое образование и опыт в правовой сфере более 9 лет, последние шесть лет я практикующий риелтор, специализирующийся именно на аренде, за это время я отработал десятки кейсов, где стандартный договор не спасал, а мой — реально защищал собственников. Вы можете найти его в моём руководстве по выгодной и безопасной сдаче квартиры:
А если вы не хотите вникать во все нюансы, вы можете просто обратиться ко мне — я быстро и безопасно сдам вашу квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, взяв на себя весь процесс: от отбора нанимателей до подписания защищённого договора. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Что ждёт рынок дальше
Несмотря на то, что официально регистрация договора аренды через Госуслуги пока не является обязательной, всё указывает на то, что это только начало пути. Моя личная оценка — в ближайшие годы эта процедура станет обязательной для всех.
Государство стремится вывести рынок аренды из “серой зоны”, где пока сосредоточены миллиарды рублей. Контролировать этот сегмент, собирать налоги и иметь актуальные данные обо всех договорах — логичная цель. И если сейчас это подаётся как “добровольная возможность”, то завтра станет нормой.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: