Когда человек решает продать квартиру, первый и самый главный вопрос, который возникает: за какую стоимость выставлять объект? От этого зависит всё — сколько вы заработаете, как быстро найдёте покупателя, и вообще, состоится ли сделка. Самое интересное, что подвох может ждать вас прямо на самом видном месте — на площадках, где вы выставляете свою квартиру.
Да-да, те самые агрегаторы, которые обещают «помочь с продажей», часто вводят вас в заблуждение. Причём делают это настолько мягко и убедительно, что вы даже не замечаете, как начинаете им верить. Сейчас я расскажу об этом подробнее, но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю про недвижимость и сделки с ней!
Когда кажется, что твоя квартира — лучшая
Представим ситуацию. Вы решили продать квартиру. Открываете ЦИАН, Авито, Домклик — смотрите конкурентов, сравниваете площади, ремонты. И, конечно же, видите, что ваша квартира — лучшая. У вас хороший ремонт, удобная планировка, вид из окна — всё прекрасно.
Вы решаете, что ваш объект стоит достойных денег, выставляете объявление, указываете цену, и… ЦИАН пишет: «Хорошая цена». Приятно, правда? Но тут возникает логичный вопрос — а кто вообще решает, что цена “хорошая”? На основании чего платформа делает этот вывод? Почему одна квартира вдруг оценивается как «выгодная», а другая — как «завышенная»?
Давайте разберёмся на конкретных примерах.
Чтобы не быть голословным, я взял реальные примеры квартир, которые продаются в домах и районах, где я лично недавно продавал квартиры и знаю точную стоимость продажи каждого объекта. Все сведения достоверные, без домыслов и теорий.
Пример №1.
Двухкомнатная квартира в ЖК «Маршал-2», площадью 53 м². ЦИАН утверждает, что её «реальная стоимость» — 12 000 000 руб., а в объявлении она выставлена всего за 10 200 000 руб.
Я недавно продал аналогичную квартиру в этом же доме, но площадью около 60 м². Финальную цену сделки разглашать не могу, но скажу одно — она была ниже оценки ЦИАН, однако значительно выше рекламной стоимости той квартиры, что сейчас висит на сайте.
То есть ЦИАН говорит, что объект «дёшевый», но при этом его никто не покупает целый месяц. Возникает вопрос — если цена действительно хорошая, почему нет покупателей?
Пример №2.
В том же комплексе продаётся другая двухкомнатная квартира, но уже 74 м², и стоит она за 21 750 000 руб. ЦИАН считает, что «оптимальная цена» — 19 000 000 руб.
Смешно, ведь эти квартиры совершенно разные: разный метраж, планировка, видовые характеристики, этажность, отделка — и главное, разная целевая аудитория. Но платформа всё равно оценивает их через один фильтр — по средней цене квадратного метра.
Получается, алгоритм просто считает «среднюю температуру по больнице», не видя индивидуальности каждой квартиры. И на основании этой усреднённой цифры навешивает вам ярлык — «хорошая цена» или «завышено».
Пример №3.
Однокомнатная квартира 35 м² в посёлке Янино-1 — он находится рядом с Санкт-Петербургом, фактически это его спальный район, хотя юридически уже Ленинградская область. Объявление висит уже три месяца с ценой 5 650 000 руб., а ЦИАН утверждает, что «реальная стоимость» — 5 500 000 руб..
Интересный момент: сейчас я провожу сделку по лучшему объекту в этом районе, и мы планируем продать его ниже оценки ЦИАН примерно на 7%.
А теперь внимание — с июля этого года оценка ЦИАН по квартирам в Янино выросла с 3 800 000 до 5 500 000 руб.!
Что изменилось в посёлке? Новые дороги? Метро? Инвестиции? Нет. Ничего. Просто агрегатор «пересчитал» данные.
Так формируется замкнутый круг
Все эти примеры показывают одно: агрегатор оценивает квартиры, опираясь не на реальные сделки, а на объявления самих продавцов. То есть один собственник выставил квартиру подороже, другие посмотрели — и решили, что их квартиры не хуже. ЦИАН посчитал «среднюю» цену, выдал всем «оценку», и теперь продавцы ориентируются уже на неё.
Получается замкнутый круг:
- продавцы выставляют квартиры по ориентиру ЦИАН,
- ЦИАН берёт эти же объявления как основу для анализа,
- потом снова «оценивает» квартиры — и снова даёт свои «рекомендации».
В результате рынок подогревается искусственно, цены теряют связь с реальностью, а собственники не могут понять, за сколько действительно можно продать их объект.
А зачем всё это нужно ЦИАН, Авито и Домклик?
Ответ, как ни странно, очень простой: ради денег. ЦИАН, Авито, Домклик — все они живут за счёт платного размещения и рекламы (но Домклик оказывает и доп. услуги). Чем дольше квартира висит на площадке, тем больше собственник платит за продвижение, за «поднятие» объявления, за пакет услуг.
А как заставить человека продолжать платить? Очень просто — дать ему иллюзию, что он всё делает правильно. Вот и появляются плашки «Хорошая цена», «Отличное предложение», «Выгодно». Вы видите эти метки и думаете: «Ну раз ЦИАН говорит, значит так и есть».
А потом месяц за месяцем оплачиваете продвижение, потому что квартира всё никак не продаётся. Это и есть бизнес-модель. Не обман в прямом смысле, а тонкая манипуляция ожиданиями.
Как правильно оценить квартиру
На практике для объективной оценки недостаточно знать среднюю цену за квадратный метр. Ваша квартира — уникальна: планировка, вид из окна, этаж, качество ремонта, история дома, даже настроение района влияют на стоимость.
Даже я, работая риелтором уже шесть лет в Санкт-Петербурге, зачастую не могу назвать цену объекта «с потолка». Я всегда провожу детальную аналитику, сравниваю аналоги, оцениваю спрос, динамику, чтобы озвучить рекламную и реальную стоимость стоимость объекта.
Кроме того, я имею юридическое образование и девятилетний опыт в сфере права, поэтому не просто оцениваю объект, но и сопровождаю сделки грамотно и безопасно. Если вы хотите продать квартиру быстро и выгодно, не ориентируясь на мифические оценки ЦИАН — обращайтесь ко мне.
Я помогу определить реальную цену, грамотно подготовить объект и доведу сделку до конца. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):