После бурного роста рынка аренды в 2024 году многие говорили, что в 2025 году аренда точно рухнет. На рынок должны были выйти те самые «мамкины инвесторы», которые набрали студии и однушки в Москве и Подмосковье, которые не продать, ведь ипотека высокая, вторичного рынка нет. Предполагалось, что они доделают и меблируют эти квартиры и пойдут сдавать.
Однако уже осень 2025 года, а резкого падения не произошло. Однушки, которые сдавались по 100 тыс., продолжают сдаваться по той же цене. В ряде случаев та же квартира-студия в хорошем районе, которую раньше рассчитывали снять за 70 тыс., сейчас сдаётся за те же 100 тыс. руб. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказывает, будет ли дальше расти арендная ставка или впереди нас ждёт охлаждение.
В этой статье:
Краха рынка аренды нет?
Спрос и предложение на рынке аренды Москвы
Что влияет на арендную ставку?
Почему арендная ставка будет высокой?
4 сценария Центробанка
В Москве не хватает квартир
Вывод
Краха рынка аренды нет?
Нужно вспомнить, что происходило на рынке недвижимости несколько лет назад, чтобы детально разобраться. В 2020, 2021 и 2022 годах действовала льготная ипотека. Огромное количество людей купили квартиры именно по этим программам. Псевдоэксперты в тот момент громко заявляли: «Вы зря взяли квартиры, потом не сможете их ни продать, ни сдавать». Ещё в 2023-м начали повышать ключевую ставку, и многие инвесторы, купившие квартиры по льготной ипотеке именно ради вложений, получили свои объекты. В тот период был настоящий ажиотаж на квартиры с отделкой, их активно продавали. В итоге кто-то покупал, например, квартиру за 15 млн, а сейчас она стоит уже 20 млн. Но это только «бумажная» стоимость — продать её за реальные 20 млн нельзя. Да и особого смысла нет, ведь вложено было всего 3 млн собственных средств, а ежемесячный ипотечный платёж составляет около 50 тыс. руб.
На аренде начался серьёзный всплеск. В 2024 году резко вырос спрос, потому что повышение ключевой ставки закрыло многим путь к покупке жилья. Люди, которые планировали уйти из аренды и купить своё, не смогли этого сделать и остались на съёмных квартирах. К тому же совпал сезонный фактор — август, сентябрь и октябрь традиционно самые «горячие» месяцы. Приехали студенты, многие вернулись в Россию по разным причинам. В итоге средняя студия возле метро в пределах МКАД подорожала до 60–65 тыс. руб., а однушки стали стоить уже 80–90, а в пике даже 100–110 тыс. руб. Тогда многие говорили, что это временное явление. Сейчас придут те самые инвесторы, сдавать они не умеют, квартиры не продадут — и аренда вернётся к норме.
Важно отметить, что речь идёт о реальных данных. Эти цифры приведены в отчетах компании Smarent.
В основном говорим про новостройки, потому что именно их в массе скупали инвесторы по льготной ипотеке. В 2025 году вопреки ожиданиям резкого падения, средняя однушка за этот год даже подорожала на 5–6%, студии в среднем подешевели на 12%, однушки выросли всего на 1%, двушки и трёшки подорожали до 10% за 2025 год. Инвесторы в основном скупали студии и однушки, и именно в этом сегменте предложение оказалось максимальным. Люди, приезжающие в Москву работать или учиться, в первую очередь ищут однушки или, если денег мало, студии. Их стало много — поэтому цены на студии слегка снизились.
А вот двух- и трёхкомнатных квартир на рынке почти нет. Не потому, что они невыгодны для инвестиций, а потому что инвесторы обычно покупали несколько однушек, а не одну большую квартиру. Обычно семья покупает новое жильё, а старую квартиру сдает. Важно отметить, что мы говорим про Москву в целом, а не только про центр или районы внутри МКАД. Больше всего студий и однушек построили именно в Новой Москве. Хотя логичнее было бы там строить более просторные квартиры. Но инвесторы массово пошли именно в этот сегмент, и на рынке образовался «кровавый океан».
В Новой Москве аренда снизилась заметно сильнее, особенно в районах с плохой транспортной доступностью. Средние цифры по рынку не отражают реальной картины. В статистику одновременно попадают квартиры с хорошей транспортной доступностью и удобной локацией, и объекты на окраине без метро. Поэтому корректнее сравнивать конкретные жилые комплексы, районы или даже отдельные квартиры.
Спрос и предложение на рынке аренды Москвы
В среднем объём квартир в 2025 году вырос примерно на 18–20%, и, казалось бы, это должно было серьёзно охладить рынок и снизить ставки на 20%. В начале 2025 года аренда действительно немного просела, и многие собственники были недовольны, а недоброжелатели только радовались. Но если задуматься, ситуация не такая однозначная. Например, вы купили квартиру в 2022 году и планировали сдавать её за 40 тыс. руб. В 2024 году она приносила уже 65 тыс., а в 2025-м ставка снизилась до 55 тыс. Так кто в итоге больше расстроился: арендатор, которому вместо 40 теперь нужно платить 55, или собственник, который вместо 40 тыс. получает 55 тыс.?
Если смотреть на структуру предложений, то студий стало больше на 51%, однокомнатных квартир на 23%, двухкомнатных на 14%, трёхкомнатных на 6%. На рынок действительно вышло огромное количество студий, и логично было ожидать, что это полностью «уронит» цены, но всё оказалось не так.
Причина в том, что инфляция выросла, а реальные доходы населения не особо увеличились. Поэтому те, кто раньше рассчитывал на аренду хорошей однокомнатной квартиры, сегодня всё чаще выбирают студию.
Арендаторы не могут позволить себе выбирать из десятков вариантов и диктовать условия. Конечно, многое зависит от сегмента, но в массовом жилье квартиры уходят в среднем за неделю. По данным Дом.РФ, срок экспозиции составляет около трёх недель, однако отчёты Smarent показывают реальную картину.
При правильной оценке студия или однушка уходят буквально за 1–3 дня, а квартира с завышенной ценой или неудобным расположением без метро рядом может простаивать до 14 дней, и именно поэтому средний показатель держится на уровне недели.
Сегодня у собственников двойной выигрыш. С одной стороны, ставки аренды не падают так сильно, как ожидалось, с другой — стоимость самих квартир тоже растёт. В проигрыше оказываются арендаторы, которые надеялись, что цены будут снижаться. Для большинства единственным вариантом остаётся аренда. Сценарии ЦБ по снижению ключевой ставки мало что меняют, семейная льготная ипотека постепенно сворачивается, и мы подробно обсуждали это на отдельном эфире. Коррекция условий этой программы серьёзно влияет на рынок.
Посмотрим на реальные цифры. В августе 2024 года средний срок сдачи квартиры составлял 7 дней, а средняя ставка — 85 тыс. руб.
В августе 2025 года срок увеличился всего на один день, а средняя ставка составила 80 тыс. руб. Кажется, что это падение, но на самом деле дело в изменении структуры предложений. Если год назад Smarent управлял примерно 400 квартирами, то сейчас — почти 1 тыс. объектов. Многие инвесторы купили жильё и не хотят заниматься сдачей самостоятельно, предпочитая передавать это в управление. Таким образом, управляющая компания помогает тысячам собственников, а также арендаторам, которые живут в этих квартирах и оставляют положительные отзывы.
Основные объекты сосредоточены внутри МКАД, например, ЖК на Руставели 14. За МКАД больше всего предложений в «Прокшино» и «Одинцово-1». Это крупные жилые комплексы, в которых застройщик реализовал масштабный мастер-план с множеством очередей. Средняя стоимость аренды внутри МКАД составляет 80 тыс. руб., за МКАД — 57 тыс. руб., разница почти 30%. Именно поэтому для инвесторов всегда выгоднее рассматривать квартиры внутри МКАД, арендатору важна транспортная доступность, возможность быстро добраться на работу и в центр. Кажется, что в кризис арендаторы будут экономить и выбирать Подмосковье, но практика показывает, что решающим фактором остаётся время и удобство. Разница между 55 и 80 тыс. руб. в месяц не выглядит критичной, если учесть расходы на бензин и время, проведённое в пробках.
Если смотреть конкретные жилые комплексы, то в «Люблинском парке» в 2024 году студия сдавалась за 52 тыс. руб., а в 2025-м — уже в диапазоне 49–60 тыс. руб. В «Матвеевском парке» студия стоила 70–73 тыс. руб., сейчас — 65–69 тыс. руб., при этом однушка подорожала с 85 тыс. руб. до 95–110 тыс. руб. В «Метрополии» квартиры подорожали с 80 тыс. руб. до 100–120 тыс. руб., а в ЖК «Кольская 8» ставка осталась на уровне 75 тыс. руб.
Таким образом, если мы говорим о массовом сегменте и о правильно выбранных жилых комплексах, то ситуация выглядит стабильной. Ставки не только не падают, но и демонстрируют рост.
Что влияет на арендную ставку?
Первое, на что стоит обратить внимание при выборе квартиры под аренду, — это локация. Метро играет ключевую роль даже для ЖК бизнес-класса, особенно внутри МКАД. Например, жилой комплекс CityBay для аренды подходит мало, а вот Holland Park или Alia возле станции метро «Спартак» — вполне.
Локация важнее планировки, видов из окна, качества дома и других факторов. Если вы хотите купить недорогую студию примерно 20 м² под сдачу, то лучше выбирать объекты внутри МКАД. Студии за пределами МКАД практически не востребованы, и их покупать для аренды не стоит. За МКАДом разумно приобретать квартиры для личного проживания в хорошем экологическом районе.
Следующий фактор — сезонность. Пик арендного сезона приходится на август, сентябрь и октябрь, иногда до ноября. Если сдавать квартиру в декабре, январе или феврале, теряется минимум 10% арендной ставки. Весной и летом спрос постепенно растёт, но в майские праздники или в июне-июле, когда многие арендаторы уезжают на родину, квартиры могут простаивать два месяца.
Качество квартиры — ещё один важный аспект. Даже небольшая студия в новом доме будет сдаваться лучше, чем хрущёвка на втором этаже с видом на забор. В новом доме трёхуровневый подъезд, паркинг и инфраструктура. Квартиры после реновации также можно отнести к новому фонду, и они сдаются неплохо, но иногда планировка оставляет желать лучшего.
Правильная планировка особенно важна для небольших квартир. Лучший формат для сдачи — это евро-2 и евро-3, где кухня-гостиная, спальня, санузел и зона гардероба. Для евро-3 оптимально иметь кухню-гостиную, две спальни, один-два санузла и гардеробную, квадратную или угловую форму квартиры и хороший вид из окон. Однушки под аренду лучше 30–38 м², евро-3 — 48–55 м². Примером может служить ЖК «Новое Очаково», где евротрёшки 48 м² сдаются примерно за 100 тыс. руб. в месяц. Если бы рядом была станция метро, ставка могла бы достигать 120 тыс. руб.
Подготовка квартиры под аренду — ключевой момент. Часто при открытии объявлений по новым домам видишь старые диваны, случайные шторы, ненужный стул, микроволновка у кого-то из дома. На этом фоне собственники выставляют цену в 100 тыс. руб. и удивляются, почему квартира не сдается. В новом доме квартира должна быть полностью укомплектована техникой и мебелью. В Smarent мы комплектуем квартиры под ключ, включая полную меблировку и подготовку, чтобы это напрямую влияло на арендную ставку.
Квартиру можно сдать быстрее — не за месяц, а за 7 дней. Грамотно укомплектованная квартира позволяет увеличить арендную ставку примерно на 10%, что за год даёт дополнительно около 200 тыс. руб. вложений при стоимости комплектации до 50 тыс. руб. Арендаторам нужна готовая квартира, и это подтверждают цифры. Мы в Smarent меблируем большое количество квартир, включая те, которые собственники сдают самостоятельно. Квартиру можно передать в управление Smarent или сдавать самостоятельно. Тысячи людей уже воспользовались нашими услугами, потому что качественная меблировка и правильная подготовка квартиры напрямую влияют на скорость сдачи и доход от аренды.
Многие думают, что вложения в меблировку не имеют смысла, потому что арендатор всё испортит. Это заблуждение. Если сделать «колхоз», квартира теряет стоимость как для аренды, так и на вторичном рынке. При правильной меблировке стоимость квартиры может вырасти на 1,5–2 млн руб., арендная ставка увеличивается, и её проще продать. Маленький лайфхак: сделайте качественные фотографии до сдачи квартиры, сохраните их, и при последующей продаже используйте те же фото. Квартира немного износится за 2–3 года, но профессиональные фотографии сохраняют привлекательность и облегчают продажу.
Ещё один важный фактор — это количество квартир в доме. Спрос и предложение в конкретном жилом комплексе имеют значение, но 20–30 квартир в Москве — это совсем не критично, особенно в сезон. Важно учитывать район, целевую аудиторию и кто будет арендовать. Не так важно, сколько студий или однушек сдаётся в доме, как то, кто именно арендует эти квартиры. Например, проект Волоколамская 24 сдаётся очень хорошо, хотя рядом только станция МЦК, а до метро Щукинская довольно далеко. Но рядом много вузов, а новостроек с квартирами в аренду мало, поэтому спрос высокий и квартиры сдаются отлично. Эти моменты обязательно нужно учитывать при подборе квартиры под аренду.
Кроме того, отчасти арендная ставка формируется из-за того, что арендаторы готовы платить больше за квартиры, которые предоставляются через профессиональные управляющие компании или от собственников с официальной арендой. Если вы сдаёте квартиру официально, с договором, чеками и уплатой налогов, это повышает арендную ставку.
Почему арендная ставка будет высокой?
Глобально арендная ставка будет оставаться высокой, и это легко объяснить. Пока ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, а Центральный банк активно пытается её снизить, аренда не падает, потому что арендаторы не могут позволить себе покупку квартиры. На рынке аренды сохраняется полная зависимость от политики ЦБ.
Пока доступ к ипотеке ограничен, весь рынок остаётся рынком собственника. Массовой ипотеки нет, льготные программы постепенно сокращаются, и ситуация не меняется. Более того, даже участники рынка и специалисты, включая ЦБ, не могут точно предсказать динамику арендных ставок. Недавно ЦБ опубликовал сразу четыре прогноза ключевой ставки, и для каждого сценария были сделаны привязки к арендной ставке.
Первый сценарий — базовый. Ключевая ставка снижается плавно, инфляция замедляется, ипотека к 2026 году составит около 15%, а арендная ставка будет расти примерно на уровне инфляции. Второй — оптимистичный. Если инфляция падает быстрее, ставка снижается до 10–11%, ипотека становится доступной на уровне 12–13%, и аренда, соответственно, просядет. Это объясняется тем, что с доступной ипотекой часть арендаторов сможет покупать жильё, снижая спрос на аренду. Третий — умеренно негативный сценарий. Ключевая ставка держится на уровне 14–16%, ипотека остаётся дорогой, аренда колеблется. Это наиболее вероятный сценарий, учитывая текущие условия. Четвёртый, самый рискованный сценарий — ключевая ставка растёт, ипотека доступна лишь единицам, а арендная ставка продолжает увеличиваться. В этом случае выигрывают те, кто инвестировал в ЖК бизнес-класса, их квартиры проще продать за наличные на вторичном рынке, чем объекты комфорт-класса, для которых покупателям нужна ипотека.
Ещё один фактор, который важно учитывать — это сокращение объёмов строительства. Меньше новых квартир значит меньше предложения на рынке аренды, а количество людей, которые хотят жить в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург или Сочи, продолжает расти. При ограниченном предложении и растущем спросе цены на аренду остаются высокими. Кроме того, рынок апартаментов, который раньше поддерживал аренду недорогих квартир 17–20 м², практически перестал развиваться. Новых стартов продаж апартаментов почти два года не было, застройщики достраивают только старые проекты, и строительство новых объектов заморожено. В Москве банально не хватает квартир. По статистике, на одну квартиру сейчас приходится до семи потенциальных арендаторов. Насколько точно собрана эта информация, сказать трудно, но она хорошо иллюстрирует ситуацию на рынке, где спрос значительно превышает предложение.
Выводы
Итак, аренда в 2025 году не умерла. Да, рынок немного скорректировался, и сдавать квартиры стало сложнее, особенно студии. Но если речь идёт о правильно подобранном объекте недвижимости с грамотной подготовкой и хорошей локацией, проблем нет. В некоторых случаях арендные ставки даже выросли. На ближайшее время можно с уверенностью прогнозировать, что ключевая ставка останется высокой, инфляция будет сохраняться, а арендная ставка либо будет дорожать на уровне инфляции, либо может увеличиваться ещё сильнее. Даже те, кто купил квартиры в льготную ипотеку или обычную ипотеку, имеют фиксированную ставку, тогда как арендатор сталкивается с возможным повышением арендной платы. При этом причин для роста ставок достаточно много, и они сохраняют арендный рынок выгодным для собственников. Если вы сейчас покупаете квартиру под аренду, не стоит полагаться на то, что арендная ставка вырастет до 120–130 тыс. руб. через пару лет. В своей финансовой модели лучше учитывать базовый сценарий ЦБ и рассчитывать на умеренный рост.
Важно понимать, что средние данные не могут дать точного ответа для конкретного человека. У каждого своя задача и стратегия, ведь кому-то важны высокие потолки, кому-то паркинг, кому-то близость к работе. Поэтому решение должно быть индивидуальным, исходя из личных целей. Аренда — это нормально и удобно, но для долгосрочных инвестиций полезно иметь недвижимость, которую можно сдавать, продавать и сохранять её стоимость. Не стоит пытаться «поймать» рынок, надеясь на падение или рост цен. В разных районах ситуация может отличаться: в одном районе арендная ставка может снизиться, а в другом вырасти из-за завершения строительства, качественных ремонтов и увеличения спроса. Если квартиры сдаются медленно, это может быть связано с ремонтными работами в доме, а не с падением рынка. Поэтому не спешите делать выводы и оценивайте объекты тщательно, ориентируясь на долгосрочную стратегию и реальные условия рынка.