Эксперты оценили доходность сервисных апартаментов в Петербурге. Важны локация, спрос и управление. Итог зависит от условий договора и экономической ситуации.
В 2025 году вложения в сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге продолжают привлекать внимание частных инвесторов. Несмотря на то, что формально такие объекты считаются нежилыми, они успешно конкурируют с квартирами на рынке аренды и рассматриваются как способ получения пассивного дохода. Прибыль владельца складывается из арендных поступлений за вычетом расходов на обслуживание и налоги, а итоговая сумма зависит от выбранной схемы эксплуатации и условий договора с управляющей компанией.
Наиболее значимым фактором для доходности остается расположение объекта. Апартаменты в центре города или рядом с метро приносят больше, чем те, что находятся на окраинах. Не менее важен и бренд оператора: крупные сетевые компании обеспечивают высокую загрузку и средний чек благодаря узнаваемости и отлаженным каналам бронирования. Локальные управляющие фирмы иногда предлагают более выгодные условия для инвесторов, но не всегда могут гарантировать стабильную загрузку. Важно внимательно изучать договор: обещанная доходность может не совпадать с реальными ограничениями и штрафами.
Экономическая ситуация в стране напрямую влияет на спрос. В Петербурге летом традиционно наблюдается наплыв туристов, а в межсезонье загрузка падает почти в два с половиной раза. Это отражается на итоговой доходности даже при стабильной работе управляющей компании. Для инвестора ключевым выбором становится способ управления: самостоятельный поиск арендаторов может принести больше, но требует времени и несет риски простоя. Передача апартамента в общий пул управляющей компании снижает доход, но делает его более предсказуемым.
Условия сотрудничества с управляющими компаниями различаются: одни предлагают гибкие краткосрочные договоры, другие — долгосрочные соглашения с ограничениями на досрочный выход и штрафами. Иногда встречаются арендные каникулы, когда доход не начисляется. Все это влияет на гибкость и итоговую прибыль.
Средняя доходность сервисных апартаментов под управлением профессиональных компаний составляет 6–12% годовых. Это выше, чем при сдаче обычной квартиры, но ниже обещаний некоторых застройщиков. Расходы инвестора включают оплату услуг управляющей компании (20–30% от выручки), коммунальные платежи (на 15–20% выше, чем для жилья), текущий ремонт, замену мебели и налоги. Для физических лиц действует ставка НДФЛ 13%, для нерезидентов — 30%, для ИП — упрощенная система. Налог на имущество составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости.
Перспективы рынка зависят от макроэкономики. Если ключевая ставка снизится до 14–15%, ипотека станет доступнее, что поддержит спрос. Рост турпотока, который в 2025 году может превысить 10 миллионов человек, также положительно скажется на загрузке. Ожидается, что при котловой схеме доходность составит 6–10%, а при самостоятельном управлении — до 12%.
Конкуренция на рынке усиливается, и успеха добиваются проекты с сильной концепцией и профессиональным управлением. Управляющая компания играет решающую роль в формировании финансового результата. В сети апарт-отелей Avenir, управляемой PSK Invest, летом 2025 года загрузка осталась на уровне прошлого года, а номерной фонд вырос с 700 до 776 номеров. Рост загрузки составил 7%, а средний тариф увеличился на 10,5–15%. Выплаты собственникам варьировались от 35 до 110 тысяч рублей в месяц.
В 2025 году инфляция стала главным вызовом: стоимость услуг выросла на 12–40%, но фактическая доходность сохранилась на уровне 9,5–10,5%. Окупаемость вложений в апартаменты в Петербурге составляет 8–10 лет с учетом расходов и индексации тарифов.
Рост арендных ставок и увеличение числа туристов формируют долгосрочную базу для повышения доходности. Апартаменты становятся все более популярны у туристов и корпоративных клиентов. Ключевым фактором успеха остается сочетание высокого уровня сервиса, грамотного управления и продуманной программы доходности. Это делает инвестиции в проекты PSK Invest и сеть Avenir привлекательными для тех, кто ищет надежный и выгодный инструмент для вложений.
Автор: Павел Никифоров