Ко мне недавно обратилась семья из Хабаровска – Михаил и Елена. Они продали там бизнес и искали, куда бы выгодно вложить капитал, чтобы сохранить его от инфляции и, в идеале, приумножить. Мечта у них была простая: найти город, где можно спокойно жить и иметь пассивный доход, но при этом не связываться с суетой мегаполисов вроде Москвы или Санкт-Петербурга.
Они много слышали про Тюмень – мол, город развивается, комфортный для жизни. И вот они приехали ко мне в офис с запросом: «Святослав, хотим купить недвижимость в Тюмени. Подскажите, насколько это выгодно для инвестиций?»
Первые шаги и первые заблуждения
Сначала мы сели и подробно разобрали их цели. Михаил хотел быстрый рост капитала, Елена – стабильный доход от аренды. Оба были наслышаны о «золотых» годах, когда недвижимость дорожала как на дрожжах.
Я сразу объяснил им, что времена изменились. То, что Тюмень – город, комфортный для жизни, не означает, что это автоматическая инвестиционная жила. Федеральные рейтинги 2025 года показывают, что Тюмень не входит в ТОП-10 для инвестиций в жильё. Лидеры – столицы, Сочи, Краснодар.
«Многие клиенты начинают свой поиск с популярных площадок, например, пытаются на авито недвижимость купить что-то, ориентируясь на самые низкие цены», — объяснил я. «Но без глубокого анализа это лотерея».
Мы стали изучать, как вообще обстоит дело, если вы хотите тюмень недвижимость купить с прицелом на будущее. Оказалось, что основной драйвер роста здесь — это масштабные проекты комплексного развития территорий (КРТ). Это не просто стройка, а редевелопмент старых кварталов, создание новой инфраструктуры. Это звучит заманчиво, но есть нюансы.
Мифы и реальность Тюменских инвестиций
Михаил был уверен, что любая квартира в новом КРТ – это гарантированная прибыль. Но это далеко не так. Я рассказал им о рисках: затягивание сроков, изменение генплана, да и просто недострой. Цена может вырасти в 2-3 раза, но ждать придётся 5-10 лет, и всё это время риски остаются.
Елена интересовалась доходностью от аренды. По неофициальным оценкам, это 5–7% годовых, но без подтверждения из федеральных обзоров. А ставки по ипотеке в 2025 году могут достигать 17–20%, что делает покупку в кредит для сдачи крайне невыгодной. Если вы хотите недвижимость купить квартиру и сдавать её, нужно тщательно всё просчитывать.
«Многие риелторы и застройщики говорят о быстром росте цен. Но без федеральной статистики это остаётся на уровне маркетинга», — предупредил я. «Когда вы ищете, например, на авито тюмени недвижимости купить по выгодной цене, будьте готовы, что вам будут рассказывать красивые истории».
Кстати, полный чек-лист по документам для таких случаев я недавно выложил в моем Запретграме — забирайте, чтобы ничего не упустить.
Долгосрочная стратегия и наш выбор
После нескольких недель консультаций и изучения рынка, мы пришли к выводу, что для Михаила и Елены лучший вариант – это долгосрочная инвестиция в тщательно выбранный проект КРТ. Мы отмели варианты, где застройщик был малоизвестен или проект выглядел слишком амбициозно без достаточных гарантий.
Они хотели недвижимость купить квартиру именно в новостройке, но я объяснил, что качественная вторичка иногда может быть надежнее. В кризис риски девелопера резко возрастают. Мы рассматривали разные варианты, даже думали купить коммерческую недвижимость, но в итоге решили сосредоточиться на жилье.
Мы скрупулезно проверяли каждый проект, каждый дом. Я показывал им, как отличить реальные перспективы от рекламных обещаний. В нашем Телеграм-канале я часто делюсь такими инсайдами, подписывайтесь, чтобы быть в курсе.
Результат и важные выводы
В итоге Михаил и Елена приняли решение купить недвижимость в строящемся комплексе в рамках КРТ, но с полным пониманием, что это не быстрая спекуляция, а вложение на перспективу 7-10 лет. Они выбрали надежного застройщика, проверили все разрешения и генплан.
Их изначальное желание просто купить недвижимость превратилось в осознанную долгосрочную инвестицию. Мы вместе проанализировали риски низкой ликвидности и нестабильности регионального рынка, о которых я часто пишу на моем сайте риелтора.
Вот 2-3 главных вывода из этой истории, которые, надеюсь, будут полезны и вам:
- Тюмень – это потенциал, но не гарантия быстрой прибыли. Инвестиции здесь требуют терпения и глубокого анализа, особенно в рамках проектов КРТ.
- Не верьте маркетингу без проверки. Отсутствие федеральной статистики по ценам – тревожный знак. Всегда перепроверяйте данные риелторов и застройщиков по официальным городским ресурсам и независимым мониторингам.
- Ликвидность – ключевой фактор. В условиях высоких ипотечных ставок и экономической турбулентности, «средняя» квартира в Тюмени может продаваться дольше, чем в столичных регионах.
Многие люди начинают с запросов типа «куплю продажа недвижимости» или «этажи недвижимость купить», надеясь на простое решение. Но реальные инвестиции требуют экспертизы и вдумчивого подхода. В своих ТРЕДС-аккаунте я постоянно делюсь советами, как избежать типичных ошибок.
Эта история — один из многих примеров того, как индивидуальный подход помогает решать самые сложные задачи. Я постоянно развиваюсь и учусь, чтобы знать о недвижимости всё и помогать вам с любыми вопросами.
