Купить недвижимость на Бали — решение, которое привлекает инвесторов, предпринимателей и семей, планирующих переезд. Остров остается одним из самых динамично развивающихся регионов Индонезии, где спрос на жилье, виллы и коммерческие объекты продолжает расти. Однако за красивыми рендерами и многообещающими доходностями скрывается сложная правовая среда, в которой чужой для иностранца статус покупателя требует особой точности.
В Индонезии недвижимость — это не единый объект, а сочетание двух разных прав: на землю и на строение. Первое может принадлежать только гражданам страны. Закон о базовых положениях аграрного законодательства № 5/1960 9 (UUPA) прямо ограничивает допуск иностранцев к титулу собственности. В качестве альтернатив покупки земельных участков на Бали предусмотрены иные формы вещных прав, такие как пользование и долгосрочная аренда, закрепленные в Постановлении Правительства № 18/2021. Все они допускают вовлечение иностранного капитала, но с жесткими ограничениями по сроку, цели и характеру объекта.
Привязка строения к земле также имеет критическое значение. Без законного титула или зарегистрированного права пользования здание считается возведенным незаконно, даже если само по себе построено с соблюдением строительных норм. Именно поэтому важно не просто купить дом на Бали, а приобрести контролируемую правовую конструкцию, где земля, строение и схема владения соответствуют действующему законодательству.
Подтверждение прав, их регистрация и соблюдение ограничений проходят через систему Агентства национальной земельной службы (ATR/BPN). Юридическая и фактическая безопасность владения зависят от корректной интерпретации положений UUPA и ПП № 18/2021, а также применения правил на практике, включая взаимодействие с лицензированными нотариусами (PPAT) и местными органами самоуправления.
Перед тем как приступить к переговорам или переводить деньги, нужно выстроить четкую правовую стратегию приобретения недвижимости на Бали. Именно с этого начинается грамотная сделка с индонезийскими объектами.
Купить недвижимость на Бали: правовые титулы для физлиц-иностранцев
Иностранные граждане не могут оформить недвижимость на Бали в полную собственность. Закон UUPA и Постановление Правительства № 18/2021 закрепляют закрытый перечень вещных прав, доступных физлицам и организациям, являющимся нерезидентами. На практике это означает, что выбор формы владения на Бали определяется не типом имущества, а статусом покупателя и юридическим режимом земли.
Для частных лиц, не имеющих индонезийского гражданства, предусмотрено право пользования — Hak Pakai. Оно позволяет нерезиденту арендовать участок земли на период до тридцати лет с возможностью пролонгации еще на 20 и после этого на 30 лет. Право подлежит обязательной регистрации в земельной службе (ATR/BPN) и может быть основано как на договоре аренды, так и покупке здания на Бали. Важно, чтобы участок находился в зоне, разрешенной для жилого использования, и не имел ограничений на предоставление иностранным лицам. Именно Hak Pakai используется при приобретении на Бали домов или вилл в индивидуальное владение, при условии соблюдения всех градостроительных норм.
Еще одна форма собственности — это право на единицу в многоквартирном доме или апарт-комплексе (Satuan Rumah Susun). Она может быть оформлена нерезидентом при соблюдении двух условий: здание должно быть построено на земле с титулом Hak Pakai, а объект должен находиться в районе, официально открытом для иностранной покупки. Такая схема покупки квартиры на Бали применяется при продаже апартаментов в лицензированных кондоминиумах с прозрачной структурой управления и зарегистрированным актом раздела.
Полная собственность на земельный надел — Hak Milik — закрепляется исключительно за владельцами индонезийских паспортов и не может быть передана иностранцу ни напрямую, ни через номинальных лиц. Попытки обойти это ограничение через фиктивные браки, доверенности или подставных владельцев противоречат не только UUPA, но и практике Верховного суда, и влекут риск аннулирования сделки.
Когда целесообразна покупка недвижимости на Бали через компанию
Покупка недвижимости на Бали через юрлицо становится необходимой, если речь идет не о личном жилье, а о проекте с деловой направленностью: строительство отеля, сдача вилл в аренду, открытие кафе или коворкинга. В таких случаях единственный легальный способ закрепить права на землю — оформить ее на компанию с иностранным капиталом. Такая структура называется PT Penanaman Modal Asing, сокращенно PT PMA — юрлицо, учрежденное с участием иностранного инвестора и зарегистрированное в государстве.
PT PMA может приобрести титул Hak Guna Bangunan, дающий право строительства. Он предоставляется тридцатилетний период с возможностью пролонгации еще на 20 и затем на 30. В отличие от аренды для частного пользования, право застройки позволяет не только владеть землей под проект, но и официально вести хозяйственную деятельность, получать доход и заключать договоры с поставщиками, персоналом и госорганами.
В этом случае прежде чем купить недвижимость на Бали, необходимо зарегистрировать фирму. Процедура вплоть до получения статуса PMA осуществляется через платформу OSS-RBA (Online Single Submission — Risk Based Approach), которая централизует весь процесс получения разрешений и лицензий. Система анализирует проект по уровню риска и присваивает ему соответствующий класс регулирования. При подаче заявки указывается код экономической деятельности по классификатору KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) — это аналог ОКВЭД. По одному коду и в одной локации проект должен соответствовать минимальному инвестиционному порогу.
Согласно Положению Инвестиционного координационного совета Индонезии № 4/2021 для приобретения недвижимого имущества на Бали иностранный инвестор обязан подтвердить общий инвестиционный план от 10 млрд IDR (примерно 650 000 USD). Эти суммы действуют на каждый отдельный проект, определяемый сочетанием кода KBLI и административной зоны (например, «гостиницы в Бадунге» и «гостиницы в Убуде» — это два разных проекта с отдельными лимитами). Указанные нормы исключают возможность регистрации PT PMA для приобретения на Бали виллы или квартиры, если объект не используется в рамках бизнеса.
Таким образом, создание юрлица оправдано, когда актив изначально предназначен для получения дохода, вовлечен в бизнес-операции или требует прав на землю с титулом Hak Guna Bangunan. Покупка для личных целей через такую структуру может быть не только экономически необоснованной, но и приведет к необходимости соблюдения сложных отчетных и разрешительных процедур.
Пошаговый порядок приобретения недвижимого имущества на Бали
Процесс оформления прав на недвижимость в Индонезии формально структурирован и регулируется сразу несколькими нормативными документами: Постановлениями № 24/1997 о регистрации прав и № 18/2021 о правах на землю, Положением Банка Индонезии о расчетах в нацвалюте, Законом о региональных налогах и сборах, а также подзаконным актом о налогообложении операций с недвижимостью. Любая сделка должна проходить с учетом этих требований, чтобы зарегистрированное право было действительным и юридически защищенным.
Вот как выглядит типовая пошаговая процедура покупки недвижимости на Бали:
- Юридическая проверка прав и зоны (дью-дилидженс).
Проверяется действительность сертификата права (например, Hak Pakai или Hak Guna Bangunan), история предыдущих переходов, отсутствие ограничений или обременений, а также соответствие категории земли разрешенному использованию. Процедура проводится через государственные сервисы ATR/BPN и при необходимости — в муниципальных органах планирования.
- Проверка данных в публичных онлайн-сервисах.
Используются приложения и порталы Sentuh Tanahku и BHUMI для сверки статуса прав, локации участка, зонирования, открытых производств и истории изменений. Дополнительно проверяются положения регионального зонирования (например, RDTR в округе Бадунг или Денпасаре).
- Заключение предварительного соглашения.
Перед основной сделкой о покупке недвижимого имущества на Бали оформляется Letter of Intent или депозитное соглашение, фиксирующее основные параметры договоренностей и обеспечивающее блокировку объекта на время подготовки документации. В ряде случаев заключается также договор задатка с условием возврата при наличии юридических рисков. Данный этап не является обязательным по законодательству, но такая практика применяется для снижения рисков на этапе переговоров и защиты интересов сторон до подписания основного договора.
- Оформление основного соглашения.
Нотариус, обладающий статусом госрегистратора сделок с недвижимостью (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT), готовит и удостоверяет соглашение о покупке на Бали жилья или коммерческого объекта. Обязательны личная явка сторон, идентификация и представление оригиналов всех правоустанавливающих документов
- Оплата стоимости сделки.
Внесение средств производится банковским переводом со счета покупателя на аккаунт продавца или нотариуса (rekening penampungan, аналог эскроу), если стороны согласовали отложенный расчет. В большинстве сделок по покупке недвижимости на Бали используется схема условного депонирования средств до завершения регистрации прав. Если платеж осуществляется от имени иностранной компании или через посредника, необходимо дополнительно подтвердить источник происхождения фиансов в рамках процедуры AML/CFT.
- Уплата налогов и сборов.
Продавец уплачивает финальный подоходный налог (PPh Final) через банк или онлайн, с указанием кода налогового обязательства. Покупатель вносит региональный сбор за переход прав (BPHTB — Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) через муниципальный портал или отделение налоговой.
- Регистрация сделки в земельной службе и выпуск нового сертификата.
Нотариус подает акт и сопроводительный пакет документации в местное отделение ATR/BPN, где вносится запись о переходе права и выпускается обновленный сертификат (в бумажной или электронной форме, в зависимости от региона). Регистрация является обязательной стадией приобретения недвижимого имущества на Бали и только с ее завершением право считается действующим в отношении третьих лиц.
Соблюдение всех вышеперечисленных этапов — не только формальность, но и необходимое условие для обеспечения законности владения. Ошибки на любой стадии покупки объекта недвижимости на Бали могут привести к невозможности зарегистрировать право, оспариванию сделки или потере актива.
Документы от каждой стороны
Для регистрации сделки с недвижимостью на Бали необходимо собрать и предоставить строго определенное досье. Документы проверяются нотариусом и прикладываются к заявке на регистрацию перехода прав в земельной службе.
При приобретении на Бали объекта недвижимости по титулу, дающему только право пользоваться объектом, необходимо подготовить:
- загранпаспорт с действующей визой (в некоторых случаях — временное разрешение на пребывание);
- налоговый идентификационный код, если требуется для расчетов;
- соглашение о купле-продажи, составленный на индонезийском языке;
- подтверждение перевода средств в рупиях (выписка или банковская квитанция);
- подписанная декларация о законности происхождения финансов;
- квитанция об уплате сбора за переход прав.
Юрлицо с иностранным капиталом при покупке коммерческого объекта на Бали предоставляет такие материалы:
- устав компании с регистрацией в системе AHU Online (Министерство юстиции);
- лицензия на ведение бизнеса, полученная через OSS-RBA (Платформа единого окна);
- решение совета директоров о покупке объекта коммерческой недвижимости на Бали;
- действующее разрешение на инвестиции;
- налоговый код и отчетность по последнему периоду;
- соглашение о купле-продажи и акт от PPAT;
- платежные документы в IDR и налоговые квитанции.
Приобретение на Бали апартаментов или вилл напрямую у девелопера требует отдельных приложений:
- разрешение на строительные работы;
- акт раздела многоквартирного здания;
- сертификат права застройки или пользования земли, на которой расположен проект;
- налоговая отчетность девелопера и номер плательщика НДС;
- фактура по обязательному сбору на добавленную стоимость (Faktur Pajak PPN);
- копия свидетельства о вводе в эксплуатацию, если применимо.
Все документы, выданные за пределами Индонезии, должны быть переведены на индонезийский язык присяжным переводчиком, а в некоторых случаях — предварительно апостилированы или легализованы через консульство.
При покупке иностранцем недвижимости на Бали финучреждения и нотариусы вправе потребовать документацию, подтверждающую происхождение капитала, особенно при переводе крупных сумм из-за границы. Это может быть:
- справка из банка о сбережениях или инвестиционных доходах;
- отчет о продаже активов (например, недвижимости или бизнеса);
- декларация доходов за предыдущий налоговый период;
- письмо от юриста или бухгалтера, подтверждающее легальность средств.
Несоблюдение требований по подтверждению происхождения финансов или предоставление неполного пакета документов может заблокировать сделку о покупке недвижимости на Бали или регистрацию права в ATR/BPN, независимо от того, была ли оплата уже произведена.
Расчеты и валюта
В Индонезии действует жесткий валютный режим, исключающий возможность свободного выбора валюты при покупке недвижимости на Бали или в другом регионе. Вся расчетная деятельность должна осуществляться исключительно в нацвалюте — индонезийской рупии (IDR). Это правило установлено Законом о валюте и детализировано в Положении Банка Индонезии.
Каждый, кто осуществляет расчеты, использует или требует от другой стороны оплату не в рупиях внутри страны нарушает правовые положения и несет административную ответственность. Исключения предусмотрены только для следующих случаев:
- государственные или трансграничные платежи, осуществляемые по международным соглашениям;
- транзакции с прямым участием Банка Индонезии или Министерства финансов;
- валютные операции на финансовых рынках, не связанные с расчётами на территории страны.
Для соглашений о покупке на Бали домов, квартир или коммерческих объектов это означает, что даже если стороны согласовали цену в американских долларах, евро или другой валюте — фактический перевод средств должен быть произведен в индонезийских рупиях. Валютный эквивалент может указываться в договоре исключительно в информационных целях, но расеты осуществляются в IDR по курсу на дату перевода. Нарушение этого требования влечет санкции со стороны финансового регулятора: от штрафов до приостановки регистрации сделки о покупке недвижимости на Бали.
Положение Банка Индонезии также предписывает, чтобы все оффлайн- и онлайн-платежные системы, включая банковские переводы, виртуальные кошельки и терминалы, использовали только рупию. Финучреждения обязаны контролировать соблюдение валютного законодательства и могут блокировать переводы в других валютах, если расчеты проводятся между сторонами, находящимися на территории страны.
Налоги при покупке и продаже
Приобретение недвижимости на Бали сопровождаются обязательной уплатой налогов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Правовая база состоит из Постановления Правительства о финальном подоходном налоге при передаче прав, Законов о региональных налогах и сборах и о налоговой реформе.
Финальный подоходный налог продавца (PPh Final)
При продаже объекта недвижимости продавец обязан уплатить финальный налог на доход (Pajak Penghasilan Final, сокращенно PPh Final). Ставка составляет 2,5% от наибольшей из двух сумм: заявленной в договоре цены или кадастровой стоимости, определяемой по системе NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Налог подлежит уплате до момента подачи досье на регистрацию перехода прав, а платеж подтверждается квитанцией SSP (Surat Setoran Pajak).
Региональный сбор за переход прав (BPHTB)
При оформлении собственности на объект недвижимости на Бали покупатель вносит местный налог на приобретение прав на земельный надел и здание — BPHTB. Его ставка составляет 5% от базы — это либо цена по договору, либо кадастровая стоимость, из которой предварительно вычитается необлагаемый минимум (NPOPTKP), устанавливаемый региональными властями. Платеж оформляется через муниципальные налоговые службы или онлайн, подтверждается квитанцией SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah).
НДС (PPN) при покупке у застройщика
Если покупка на Бали квартиры, дома или коммерческого объекта осуществляется напрямую у застройщика (юрлица, зарегистрированного как плательщик НДС), дополнительно начисляется Pajak Pertambahan Nilai по ставке 11%. Этот налог применяется ко всем новым объектам, не прошедшим первичную передачу прав. Застройщик обязан включить НДС в счет-фактуру и передать покупателю квитанцию Faktur Pajak.
Риски и типовые ошибки
Один из самых распространенных и в то же время самых опасных подходов к приобретению недвижимости на Бали — попытка обойти законные ограничения на владение землей иностранцем через так называемые «номинальные схемы». Суть таких конструкций заключается в том, что участок с правом собственности (Hak Milik) оформляется на гражданина Индонезии, а иностранец получает контроль над объектом через доверенность, договор займа, соглашение о пользовании или частное соглашение о перепродаже. Эти документы подписываются вне системы земельной регистрации и не имеют юридической силы в глазах индонезийского законодательства.
Любые действия, направленные на покупку недвижимого имущества на Бали в обход положений UUPA и других правовых актов считаются фиктивными и могут быть признаны ничтожными в судебном порядке. Более того, Верховный суд Индонезии в нескольких прецедентных делах подтвердил, что такие соглашения не подлежат исполнению, а сама земля может быть изъята государством или оспорена наследниками номинального владельца.
Незнание нюансов законодательства, регулирующего процесс приобретения иностранцами недвижимости на Бали, несет не только правовой, но и фактический риск утраты актива. Формальный владелец в любой момент может продать ее, передать третьим лицам, оформить залог или просто отказаться от исполнения обязательств перед зарубежным бенефициаром — и все эти действия будут юридически допустимы, поскольку он признан единственным собственником в системе ATR/BPN.
Для иностранцев, заинтересованных в покупке недвижимости на Бали, закон предоставляет специальные правовые инструменты. Четкое соблюдения законодательства на всех этапах сделки позволяют законно пользоваться объектом, в том числе сдавать его в аренду и распоряжаться по договору, без риска потери контроля.
Заключение
Приобретение недвижимости на Бали требует не просто выбора объекта и оплаты сделки, а точного соблюдения норм земельного и налогового законодательства Индонезии. Правовой режим ограничивает возможности для иностранцев и допускает владение только через специальные формы. Ошибки при выборе схемы, оформлении договора или уплате налогов могут привести к отказу в регистрации прав, признанию сделки недействительной или потере контроля над активом.
Чтобы избежать рисков и обеспечить юридическую чистоту покупки объекта недвижимости на Бали, на всех этапах — от дью-дилидженса до подачи документов в ATR/BPN — необходима профессиональная поддержка специалистов с опытом работы в индонезийской юрисдикции. Привлечение к помощи юристов позволит выстроить законную, прозрачную и устойчивую структуру владения.
Источник: https://ybcase.com