В девелопменте есть парадокс: на картинках всё идеально, но реальность быстро ломается о невидимое — инженерные сети. Дорога может быть ровной, фасады — эффектными, а продажи — бодрыми, но если не продумать инженерку, через год жители начнут жаловаться, а проект — терять ценность.
Ошибка №1. Подключение к ближайшему коллектору «на глаз»
Классическая ситуация: застройщик находит ближайший коллектор и думает, что вопрос решён. Но оказывается, что мощности не хватает. Приходится модернизировать всю линию или строить собственные очистные. Итог — миллионы непредусмотренных затрат.
Ошибка №2. Септики «для всех»
На бизнес-завтраке мы разбирали поселок с 350 таунхаусами и сотней индивидуальных домов. У каждого — свой септик. В результате:
- сотни технических колодцев на газонах;
- проблемы с отступами по нормам (5 метров от зданий и дорог);
- постоянные жалобы жителей и вечные «войны запахов».
Ошибка №3. Ливнёвка «потом»
Один из самых частых провалов. Дороги уложили, фасады стоят, но о водоотводе вспомнили весной. Первая же оттепель превращает улицы в бассейны. А чинить приходится заново перекладывая дороги.
Ошибка №4. Недооценка давления в сетях
Посёлок на рельефе — обычная история. Если не учесть напор воды, верхние этажи таунхаусов или домов получают тонкую струйку вместо полноценного душа. Исправление проблемы — насосные станции и дополнительные расходы.
Ошибка №5. Экономия на проектировании
Многие думают: «Зачем нам отдельный проект по инженерке?». В итоге сети пересекаются в неожиданных местах, их невозможно обслуживать, а авария в одном узле парализует весь посёлок.
Как делают опытные девелоперы
- Закладывают двойной запас мощности — потому что завтра придут новые подключения.
- Считают инженерку как отдельный бизнес-кейс: централизованные сети можно монетизировать, продавая техусловия соседям.
- Участвуют в планировании поселка вместе с архитекторами, чтобы инженерка вписывалась в логику дворов и улиц.
Вывод: инженерия — это не «дополнительная статья расходов», а фундамент ценности. На ней держатся продажи, репутация и жизнь проекта. Ошибки здесь стоят дороже любых маркетинговых промахов.
Подпишись, чтобы не потерять актуальную информацию.