Привет, друзья! На связи автор блога "Опытным путем".
На днях я получил "персональное" предложение от одного из банков. Кредит на 5 миллионов. И знаете, под какой процент? 43% годовых! Я не шучу. Итоговая переплата — больше 9 миллионов.
Этот случай заставил меня задуматься. В мире, где "обычные" деньги стали такими безумно дорогими, как мы должны относиться к нашему самому большому долгу — ипотеке? Может, правы те, кто говорит, что "аренда выгоднее"? Давайте разбираться.
Глава 1: Жестокая правда. Считаем "Аренда vs. Своя квартира"
Часто слышу аргумент: "Зачем платить банку 20 лет, если можно просто снимать и быть свободным?". Давайте посчитаем на простом примере.
- Сценарий "Аренда": Вы снимаете квартиру за 60 000 ₽/мес. За 10 лет вы отдадите "дяде" 7,2 миллиона рублей. И в конце у вас — ничего.
- Сценарий "Ипотека": Вы платите те же 60 000 ₽/мес по ипотеке. За 10 лет вы заплатите, скажем, 5 млн процентов банку. НО! За это время ваша квартира, купленная за 10 млн, подорожала до 18-20 млн.
Итог: В первом случае вы потеряли 7,2 млн. Во втором — ваш чистый капитал вырос на несколько миллионов (Рост стоимости квартиры - Проценты банку). Цифры не врут. В долгосрочной перспективе своя квартира почти всегда выгоднее.
Глава 2: Главный инсайт. Ваша ипотека под 10-14% — это "золотой билет"
"Хорошо, — скажете вы, — но у меня ипотека под 12%, а сейчас рублевые инструменты дают 16-17%. Я в проигрыше!".
И вот здесь кроется самый главный, контринтуитивный вывод.
В мире, где новый кредит стоит 25-40%, а инфляция — 8-10%, ваш старый долг под 10-14% — это невероятно "дешевые" деньги. Вы зафиксировали стоимость денег в прошлом!
Представьте это как облигацию наоборот.
- Когда инвестор покупает старую облигацию с высоким купоном, он выигрывает.
- Вы, как заемщик, "выпустили" для банка "облигацию" (ваш кредит) с низким процентом. Вы — в выигрыше! Банк "купил" у вас долг, который сейчас на рынке стоит гораздо дороже.
Ваша старая ипотека — это ваш главный финансовый актив. Это рычаг, который позволяет вам владеть дорожающим бетоном, расплачиваясь за него "дешевеющими" из-за инфляции деньгами.
Глава 3: Так что же делать? Рефинансировать или нет?
Из всего этого следует простой и четкий алгоритм.
- Если у вас НЕТ ипотеки: Сейчас, возможно, не лучшее время для входа. Ставки по ипотеке высокие, цены на недвижимость — тоже. Лучше формировать капитал на фондовом рынке и ждать более удачного момента.
- Если у вас "старая" ипотека под 10-14%: Держитесь за нее обеими руками! Не пытайтесь погасить ее досрочно, направляя туда все деньги. Каждый рубль, вложенный в ОФЗ под 14%, работает на вас эффективнее, чем тот же рубль, отправленный на погашение "дешевого" долга под 12%.
- Если у вас "новая" ипотека под 17-18%: Вот здесь рефинансирование — ваш главный друг. Как только ЦБ снизит ключевую ставку, и банки предложат ипотеку под 12-14%, ваша задача — быть первым в очереди на рефинансирование. Это сэкономит вам миллионы.
Вывод: Учитесь разделять "хорошие" и "плохие" долги
Долг под 43% на новый телефон — это "плохой" долг. Он финансирует пассив.
Долг под 12% на квартиру, которая дорожает на 9-11% в год — это "хороший", умный долг. Он финансирует актив.
Умение видеть эту разницу — ключ к управлению личным капиталом.
Если вам был полезен этот разбор, и вы хотите видеть больше таких неочевидных финансовых стратегий, лучшей поддержкой будет ваша подписка на мой Telegram-канал.