Покупка загородного дома — это эмоции и большая ответственность. Даже если объект «с иголочки», проверьте его как будущий долгосрочный актив: конструктив, инженерку, документы и эксплуатационные риски. Ниже — структурированный план осмотра, с которым удобно идти на встречу с продавцом и/или техэкспертом.
1) Документы и статус
- Право собственности, история переходов, отсутствие обременений и долгов по коммунальным/земельным платежам.
- Категория земли и разрешённое использование, границы участка (сверка с ППК/межеванием).
- Наличие разрешения на строительство (при необходимости) и акта ввода (для ИЖС) либо уведомительного порядка — в зависимости от даты и региона.
- Проект/паспорт дома: планировки, материалы, инженерные схемы, паспорта на котёл, септик, скважину.
2) Участок и основания
- Рельеф, отметки, водоотвод: есть ли уклоны от дома, дренаж, водоразрывы от отмостки.
- Почвы и уровень грунтовых вод (косвенно — по колодцу/скважине, растительности, следам подтопления).
- Отмостка и цоколь: трещины, отслоения, мостики капиллярной влаги.
3) Фундамент
- Трещины, диагональные раскосы на стенах и углах — признаки просадок.
- Стык «фундамент–стена»: протечки, высолы, нарушение гидроизоляции.
- Тепловые/усадочные швы, их состояние.
4) Стены, перекрытия, геометрия
- Вертикальность и плоскость (лазер/уровень), перекосы проёмов, «гуляющие» полы.
- Внутренние трещины (особенно от углов проёмов), следы ремонта поверх локальных дефектов.
- Влажные пятна, запах сырости, следы плесени за мебелью и в углах.
5) Кровля и чердак/мансарда
- Покрытие: целостность, примыкания, проходы дымоходов.
- На чердаке — наличие вентиляции, состояние гидроветрозащиты, намокание утеплителя, следы конденсата/подтёков по стропилам.
- В мансарде — пароизоляция изнутри (проклейка швов), отсутствие «мостиков холода» в зонах примыканий.
6) Окна/двери и фасад
- Геометрия рам, качество монтажа (запенивание/ленты), продувания.
- Фасад: целостность слоя, трещины, отслоения, состояние углов/цоколей. Для вентилируемых систем — наличие вентзазора и продухов.
7) Инженерные системы
- Электрика: сечения кабелей, наличие автоматики и УЗО, заземление, качество соединений в щите.
- Отопление: паспорт котла/теплового насоса, гидравлика, состояние радиаторов/тёплых полов, расширительный бак.
- Вентиляция: приток/вытяжка, работа в мокрых зонах, наличие обратных клапанов.
- Водоснабжение: дебит и качество воды (скважина/центральная), состояние гидроаккумулятора/фильтров.
- Канализация: септик/ЛОС, гидроизоляция, запахи, документы на обслуживание.
- Газ (если есть): проект, акт пуска, ревизии.
8) Энергоэффективность и акустика
- Тепловизионное обследование (в холодный сезон) показывает утечки тепла через крышу, углы, стыки окон/дверей, цоколь — отличная основа для торга и планов модернизации.
- Акустический комфорт: «звенящие» перегородки, гулкие перекрытия, шум инженерки (котельная, вентиляция).
9) Что взять с собой на осмотр
- Фонарик, рулетку и лазерный уровень, простой индикатор напряжения, термогигрометр, зеркало на штанге/эндоскоп (заглянуть в скрытые зоны), блокнот/смартфон для фотофиксации.
10) Красные флаги
- Резкий запах сырости, «свежий косметический ремонт» в локальных зонах протечек.
- Пятна на потолке, вздутые плинтусы/ламинат, солевые разводы на цоколе.
- Провисшие скаты, отсутствие вентиляции кровли, мокрый утеплитель.
- Неясный статус строения/участка, отсутствие ввода/проекта на инженерку.
Когда без эксперта нельзя?
Любые сомнения по несущим конструкциям, трещины и просадки, проблемы с кровлей и инженерными системами — повод привлекать профессионалов для инструментального обследования и расчёта стоимости устранения дефектов.
Кстати, совсем скоро мы расскажем вам об услуге технического обследования от ТЕХНОНИКОЛЬ, не пропустите!
Вы узнаете: что входит в осмотр, как оценивают ограждающие конструкции (кровля/фасад/цоколь), где искать «мостики холода», что покажет тепловизор и как на его основе планировать бюджет на доработки. Это поможет принять взвешенное решение о покупке и заранее понять, какие вложения реально потребуются.
Остались вопросы? Наши комментарии всегда для вас открыты!