Доходные дома — это дома, все квартиры в которых сдаются. Удобный формат: лично мне всегда везло с лендлордами, да и характер у меня не особо конфликтный, однако я достоверно знаю, что у некоторых владельцев квартир фляга капитально свистит.
Гораздо удобнее, когда квартиры сдаёт организация, в которой есть специально обученный управляющий, следящий за порядком в доме, при этом не создающий жильцам лишних проблем. В России доходные дома были популярны до революции: исторические районы Петербурга, например, выглядят так красиво во многом как раз благодаря стильным доходным домам. В наше время, однако, доходные дома не прижились.
Сейчас депутаты хотят восстановить институт доходных домов, обещают внести законопроект уже этой осенью (ссылка). Краткая суть: дать владельцам доходных домов налоговые льготы на 10 лет в надежде, что строительство и содержание таких домов станут выгодными.
Думаю, ничего не выйдет: временных налоговых льгот будет недостаточно.
Цены на недвижимость задраны из-за иррационального пристрастия граждан к квартирам. Из-за этого сдача квартиры в аренду приносит доходность всего лишь в несколько процентов годовых. При удаче и старании можно выйти на 8% годовых, но в среднем случае я бы рассчитывал на вдвое более низкую доходность. Слишком мало: строить и продавать выгоднее.
Вместе с тем можно «определить недуг в подвиг»: разбить доходные дома на акции по одному квадратному метру и распродать частникам, вот как сделал один застройщик сложной судьбы. Частники будут охотно переплачивать за квадратные метры, зная, что каждой купленной ими бумаге соответствует конкретный квадратный метр внутри квартиры в конкретном здании.
Там, однако, придётся иметь дело сразу с двумя сложностями. Первая сложность — жильцы, среди которых буйные возмутители спокойствия попадаются ещё чаще, чем среди лендлордов. Вторая сложность — пайщики, которые, как показывает опыт, немедленно начнут пачками строчить жалобы в ЦБ. Держать первых в рамках и отбиваться от вторых — развлечение не для всех.
И всё же я думаю, что теоретически схема рабочая. Если государство подрихтует законы, чтобы можно было чисто и красиво акционировать доходные дома, непременно указывая при этом номинал акций именно в квадратных метрах, а не в рублях, из затеи может выйти толк.