Сразу дисклеймер: речь пойдёт о жилой недвижимости, и это исключительно мой взгляд на тему.
Я уже писал, что недвижимость крайне редко бывает по-настоящему выгодным вложением в долгую.
Исключения, конечно, бывают, но в целом правило такое- "90% успеха на рынке недвижимости зависит от того, оказались ли вы в нужном месте в нужное время. И только 10% — от знаний и опыта"
Тем, кто не согласен, предлагаю просто поиграться с цифрами.
Например:
• За последние 10 лет цена метра в Москве выросла с ~190 тыс. до ~280 тыс. рублей. Это около 4% годовых (с реинвестированием), что ниже инфляции.
• Если добавить среднюю доходность от аренды, то получится примерно около уровня инфляции.
• Но если считать с 2000-х, недвижимость чуть обгоняет инфляцию — на ~2% в год.
То есть, в сухом остатке: это далеко не всегда супер-инвестиция, но точно годится как актив для сбережения и опережения инфляции (особенно с учетом аренды).
Но пост не про инвестиционную привлекательность, а про - "Ведь где-то жить всё равно надо"
И тут я убеждён: самый выгодный способ использовать недвижимость как инвестицию — жить в ней самому.
Почему?
• нет простоя объекта;
• нет налога на прибыль;
• нет комиссий за управление;
• минимальные риски, ведь «арендатор» всегда платит.
Когда стоит покупать жильё?
1. Если есть высокая уверенность, что останетесь в этом месте минимум на 5 лет.
Подбор квартиры, ремонт «под себя» и прочие хлопоты не имеют смысла в формате «поживём годик-другой».
Я не очень верю в спокойную удалённую сдачу. Это всегда сопряжено либо с головной болью и рисками, либо с комиссиями управляющих компаний.
2. Ипотека = самый безопасный способ вложиться с плечом в долгосрочный актив.
Идеальный момент для покупки — когда платёж по ипотеке (при сроке ~25 лет и взносе до 30%) примерно равен арендной ставке на аналогичную квартиру.
Бонус - Если ипотека недоступна, но очень хочется своё жильё.
Тогда смотрим на соотношение «арендная ставка / цена объекта». Доходность должна быть не меньше 6% годовых. Даже если жить в квартире самому, формально вы как бы «получаете аренду», только тратите её на себя.
Если показатель сильно меньше — снимать выгоднее. Особенно учитывая, что иногда арендная ставка может оказаться дешевле рыночной в долгосрочной перспективе.
А какие ваши критерии и почему?
Основные посты на тему финансов и "Свободы в целом" в моем телеграмм канале
P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»