Рост импортозамещения и запрос со стороны среднего промышленного бизнеса формируют новый спрос на индустриальную недвижимость. Игроки, которые увидят этот тренд первыми, смогут получить до 70% годовых.
Бум классических крупных складов прошел пик. В 2026 году драйвером роста станет не логистика, а промышленность. Средний бизнес, запускающий собственное производство в России, требует принципиально иных форматов - универсальных, гибких и компактных помещений категории лайт-индастриал, где можно одновременно наладить выпуск продукции и организовать хранение.
Этот структурный сдвиг, подтвержденный данными ведущих аналитических агентств, трансформирует привычный рынок складской недвижимости. Игроки, которые уже сегодня делают ставку на производственно-складские комплексы, в следующем году получат преимущество в виде высокодоходных активов.
Почему промышленность меняет правила игры?
Спрос со стороны производственного сектора - уже не тренд, а новая норма. По данным NF Group, доля производителей в общем объеме сделок по стране достигла 45%, в то время как онлайн-торговля сократилась до 15%.
Этим компаниям не подходят типовые логистические боксы - им нужны помещения с усиленными полами, подведенными инженерными коммуникациями с необходимыми мощностями (вода, газ, электричество), высотой потолков от 6 метров и возможностью зонирования. После сдачи в эсксплуатацию такой объект - это готовая производственная площадка.
Light Industrial: от тренда к мейнстриму
Малоформатные комплексы (500–1000 кв. м) превращаются из узкого тренда в основу рынка. Это прямой ответ на запрос промышленных компаний, которые не могут позволить себе гигантские хабы, но остро нуждаются в современных и функциональных площадях.
- Рекордный ввод: За 8 месяцев 2025 года в Московском регионе (МР) введено 280 тыс. кв. м таких объектов (данные IBC Real Estate). Годовой прогноз - не менее 450 тыс. кв. м.
- Будущий потенциал: На этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, а в планах - еще около 3,0 млн кв. м.
- Прогноз: Доля Light Industrial в общем объеме нового строительства в МР достигнет 30-35%.
Индустриальные парки: новый стандарт для эффективного бизнеса
Индустриальные парки перестали быть просто участком с подведёнными коммуникациями - сегодня это комплексное решение для ускоренного запуска и устойчивого роста производств. Их популярность обусловлена чёткими преимуществами: снижением операционных затрат, сокращением административных барьеров и синергией в кластере. Почему это работает?
- Ключевое преимущество: В Подмосковье для резидентов индустриальных парков действует упрощенный порядок получения разрешения на строительство. Это значительно ускоряет выход на этап строительства - решающее преимущество в условиях ажиотажного спроса.
- Почему? Готовых помещений с нужными производственными характеристиками просто нет. Производители предпочитают ждать 8-12 месяцев и получить идеальный объект.
Что делать инвестору в 2026 году?
Ключевая стратегия - смещение фокуса в сторону сегмента лайт-индастриал для производственного сектора. Именно здесь будет сохраняться дефицит качественных предложений и, как следствие, высокая доходность.
Ваш план действий на 2026 год:
- Сфокусироваться на производстве. Инвестируйте в объекты, адаптированные под нужды производителей.
- Выбирать автономные форматы. Отдельно стоящие здания предпочтительнее блоков в больших комплексах из-за полного контроля над коммуникациями и территорией.
- Смотреть на логистические коридоры. Локация в радиусе 45 км от МКАД с прямым доступом к ключевым трассам - это must-have для объекта, претендующего на высокую доходность. Именно в таком радиусе расположены объекты “Промплан”: индустриальные парки М7-М12 и Чехов.
- Действовать на опережение. Пока конкуренты изучают отчеты, стоит уже резервировать участки в перспективных индустриальных парках.
Прогноз: Сегмент Light Industrial сохранит лидерство по доходности (55-70% годовых для инвесторов на этапе предпродажи), так как спрос со стороны производственного сектора в разы превышает предложение.
Пока большинство игроков продолжают инвестировать в логистику вчерашнего дня, более дальновидные уже работают с форматами, которые определяют будущее рынка.