Вчера мы выясняли что лучше Квартира или облигации, сегодня продолжаем тему жилья, но вопрос уже другой, решаем извечный спор о том что лучше.
Думаю почти каждый инвестор имеет недвижимость в той или иной форме. Лично я владею фондом недвижимости Парус, до этого была складская недвижимость в виде паев Рентал.
А кто-то скажет что это все не понятные бумажки, паи, и квадратные метры должны быть вот, в виде реальных квадратных метров не важно будь это квартира в центре Москвы или Перми или вообще Междуреченска, а может это будет склад в Костроме, который арендует Озон и платит вам постоянно аренду.
И так поехали
Бумажная недвижимость
Начнем с плюсом
•Ликвидность ( этот параметр можно отнести как к +, так и к -, но если брать недвижимость именно на фондовом рынке, то там ликвидности больше, чем в физической недвижимости, и продать или купить пай можете в считанные секунды, а ликвидность через сайты компаний, которые занимаются покупкой и продажей паев на бумажную недвижимость ликвидность будет меньше чём на фондовом рынке, но больше чем в реальной, пример AKTIVO и Парус, Рентал).
•В бумажной недвижимости вы приобретаете готовый арендный бизнес, т.е. у недвижимости есть арендатор, хотя если недвижимость большая, она может быть не занята на 100%, в зависимости от рыночных условий- всем этим управляет УК, которая выпустила паи определенного фонда недвижимости.
•Цена пая. Вот тут уже очень хороший момент. Обычно она менее 100 000 руб., но все чаще и чаще, паи недвижимости делают более дешевыми, что бы паи мог купить любой или почти любой частный инвестор. Те же фонд Парус можно купить за 900 - Парус Красноярск, или Парус-СБЛ за 1563 рубля.
минусы
•Комиссия. Она может составлять от 1%, за управление, и выше, это при том, что недвижимость не самый агрессивный актив, с помощью которого можно много заработать. Комиссия съедает основную часть дохода.
•Не всегда можно найти желаемую недвижимость.
•Ликвидность, обычно УК проводит анализ доходности, и если у фонда низкая по отношению к рыночной ситуации, то и продать данные паи будет непросто. - это тот же фонд тинькофф недвижимость - купить можно, а продать не кому :)
Реальная недвижимость
из плюсом
•Ее можно "пощупать", если это жилая недвижимость, то там можно жить.
•Можно приобрести в желаемом месте.
•Отсутствие комиссий за управление.
МИнусы
•Маленькая ликвидность, за исключением срочных продаж с дисконтом, и то, если невыгодное расположение, слишком завышенная цена и тд, то продажа может затянуться.
•Без компетенции невозможно будет купить хорошую недвижимость.
•Комиссия риэлтору. (если конечно вы очень грамотный, то можно и без риэтора)
•Цена недвижимости как правило - это не позволительная роскошь, как инвестиционный инструмент для частного инвестора
С этим вроде как все понятно, вот недвижимость в любой форме, а где собственно доход?
и вот тут я опять вернусь к статье "Недвижимость или облигации", кто не читал вот ссылочка
Так вот при наличии реальной недвижимости, у нас есть такая существенная переменная в доходности как наличие арендатора.
Есть арендатор - отлично, мы получаем наш доход, нет арендатора - все дохода нет.
А вот если рассмотреть паи на недвижимость, то тут есть так сказать лазейка и интересный момент, что УК как правило, покупает не маленькую квартирку, а целиком склады, здания и у нее несколько, а то и несколько десятков арендаторов, и даже если 1-2 съедут, то это грубо говоря 2-4% доходности в минус. А пайщики спокойно получают доход постоянно в зависимости понятно дело от дохода УК и влияние дохода в 2-4% - это не так страшно, как либо 100% либо 0% и этот самый ноль который может быть на протяжении длительного времени.
Какие можно сделать выводы:
по итогам сравнения недвижимости с облигациями или бумажной недвижимостью, недвижимость условно проигрывает в потенциальной доходности, но может существенно выиграть при ее продаже.
В тоже время облигации - имеют хороший отрыв в доходности, инвесторы получают свои купоны постоянно и ни о чем не парятся, но если инвестор купил облигацию за номинал, то и при погашении он получит номинал.
Бумажная недвижимость, как правило будет проигрывать по доходности облигациям, но это может компенсироваться ростом СЧА.
Что выбирать и что лучше, - это должен решать каждый инвестор сам.