19 августа 2025 года Верховный Суд Российской Федерации вынес определение по делу № А40-290648/2023, которое вносит коррективы в правоприменительную практику в сфере арендных отношений и толкования волеизъявления сторон.
Фабула дела:
АО «Бизнес-Недвижимость» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к АНО ПОО «Международный инновационный колледж» (арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с января по сентябрь 2023 года.
По условиям договора аренды от 17.08.2022, заключенного на 11 месяцев (краткосрочный договор), предусматривалась автоматическая пролонгация на тех же условиях. Для отказа от продления требовалось уведомить контрагента не менее чем за 30 дней до окончания срока.
В декабре 2022 года арендатор, сославшись на невозможность использования объекта по назначению, направил уведомление о досрочном расторжении договора, освободил помещение и вернул ключи. Арендодатель отклонил требование о расторжении как необоснованное.
Суды трех инстанций удовлетворили иск в полном объеме, исходя из следующего:
- Отсутствовали предусмотренные законом и договором основания для досрочного расторжения.
- Действие договора было автоматически пролонгировано в силу прямого условия договора.
- Уведомление от 29.12.2022 не могло рассматриваться в качестве надлежащего отказа от пролонгации, так как было заявлено до начала периода, указанного в договоре для такого отказа, и формулировалось как требование о досрочном расторжении.
Правовая позиция Верховного Суда РФ:
ВС РФ отменил принятые по делу судебные акты и указал на существенные нарушения норм материального права, допустимые судами нижестоящих инстанций.
1. Неправильное толкование волеизъявления сторон
Суд подчеркнул, что при оценке действий стороны необходимо исходить не только из формального соответствия процедуре, но, в первую очередь, из содержания ее реального и окончательного волеизъявления. Уведомление о досрочном расторжении, даже при отсутствии предусмотренных для этого оснований, в данном случае однозначно свидетельствовало о нежелании арендатора продолжать арендные отношения после истечения первоначального срока действия договора.
2. Неучтенные обстоятельства фактического прекращения пользования
ВС РФ обратил внимание на то, что арендатор фактически прекратил пользование помещением в декабре 2022 года, что не было оспорено арендодателем. В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата имущества, что имеет правовое значение даже при отсутствии properly оформленного акта приема-передачи, если факт освобождения доказан.
3. Нарушение принципа добросовестности
Суд указал, что автоматическая пролонгация договора при очевидном отсутствии воли арендатора на продолжение отношений и его действиях, однозначно эту волю подтверждающих, противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Арендодатель не мог разумно и добросовестно рассчитывать на продолжение договорных отношений и получение арендной платы после получения уведомления и фактического освобождения помещения.
Практические выводы для юридического сообщества:
- Толкование уведомлений о расторжении
При оценке правовых последствий уведомлений необходим содержательный анализ действительной воли стороны, а не только ее формального соответствия условиям договора. Заявление о досрочном расторжении может быть расценено как недвусмысленный отказ от пролонгации договора на новый срок, если из совокупности обстоятельств следует явное намерение прекратить договорные отношения окончательно. - Значение фактических действий сторон
Фактические действия сторон (освобождение помещения, возврат ключей) имеют первостепенное правовое значение для определения момента прекращения обязательств. Отсутствие подписанного акта возврата не является безусловным основанием для продолжения начисления арендной платы, если достоверно установлен факт прекращения владения. - Приоритет существа над формой
ВС РФ подтвердил тенденцию на превалирование оценки фактических обстоятельств и реальной воли сторон над формальным соблюдением процедур, особенно когда формальный подход приводит к недобросовестному результату.
Рекомендации для правоприменительной практики:
Для арендодателей:
- Тщательно анализировать полученные уведомления и действия контрагента на предмет выявления его действительной, а не декларируемой воли.
- Своевременно реагировать на освобождение помещения и надлежаще оформлять прекращение договорных отношений во избежание споров о периоде начисления арендной платы.
Для арендаторов:
- Четко и недвусмысленно формулировать в уведомлениях свои намерения, по возможности отделяя требование о досрочном расторжении (при наличии оснований) от заявления об отказе от пролонгации.
- В обязательном порядке документировать факт освобождения помещения и передачи ключей (например, с помощью направляемого письма с описью вложения, видеозаписи), чтобы иметь возможность доказать дату возврата имущества.