Здравствуйте, с вами Анна Дементьева, руководитель агентства недвижимости «Фэмили Риелт». Хочу поделиться с вами практическим чек-листом и лайфхаками — как осмотреть «вторичку» перед покупкой так, чтобы не было сюрпризов, и сэкономить деньги. Всё, что ниже — проверено на реальных объектах и данных сентября 2025 года.
Почему осмотр — не просто формальность
Рынок «вторички» активный: только в Москве за 2023 год было зарегистрировано 174,95 тыс. сделок с квартирами на вторичке — рекорд за всю историю.
Но примерно каждая десятая сделка потом оспаривается — часто из-за дефектов, юридических нюансов, несоответствий.
Так что если сразу всё осмотреть — можно избежать серьёзных трат и нервов.
Чек-лист осмотра: что проверить
Вот что я рекомендую смотреть при осмотре квартиры, и на что именно обращать внимание:
- Стены, потолки, полы: возможные трещины, неровности, следы отсыревания. Специалисты советуют проверять под покрытиями, коврами, за мебелью.
- Сантехника и трубы: открыть шкафы, проверить, не течёт ли, не ржавые ли трубы, нет ли запаха канализации. Часто коммуникации скрыты, и их состояние может удивить.
- Перепланировки: посмотреть техпаспорт, план БТИ и выписку из ЕГРН, сверить с тем, что вы видите. Незаконные перепланировки могут создать проблемы — например, при получении ипотеки, страховке, или даже штрафах.
- Запахи и вентиляция: застилая окна, закрыв их, подождать минут 5-10 — если появится запах — повод насторожиться. Запах плесени, сырости, канализации часто скрыт.
- Оценка расположения и инфраструктуры: подъезд, двор, парковка, дороги, магазины, детсады, транспорт — особенно вечером, когда видно, как живут по соседству.
- Окна, двери, крыша: окна должны открываться, не дуть, уплотнители целы; двери — ровно закрываться; на последнем этаже — смотреть кровлю, углы потолков на подтёки.
Лайфхаки, которые реально помогают сэкономить
Есть несколько приёмов, которые часто позволяют выявить скрытые расходы и заранее оценить риски:
- Полезно заехать к дому в разное время суток — утром или вечером. Так вы сможете оценить шум, пробки, занятость парковки и движение соседей. Днём двор может казаться тихим, а вечером проявятся совсем другие стороны жизни района.
- Просить показать предыдущие квитанции по коммунальным платежам. Если они “скачут”, часто бывает, что старые счётчики или плохая система отопления.
- Фотографировать всё, что вызывает сомнение: трещины, даже мелкие, следы влаги, состояние пола, розеток. Если понадобится — использовать фото как доказательство при торге или для перерасчёта условий сделки.
- Проверять историю перехода прав собственности в ЕГРН — были ли споры, судебные решения, долги на квартиру. Иногда “дешёвый вариант” скрывает юридические сложности. История бывает важнее “красивых обоев”.
Сколько может стоить “исправить сюрпризы”
Чтобы понимать масштаб, вот ориентиры «скрытых затрат», с которыми люди реально сталкиваются:
- Замена или ремонт труб, особенно если они старые или алюминиевые, может стоить от 50 до 200 тыс. рублей в зависимости от объёма.
- Узаконение перепланировки — штрафы, оформление документов, проект + разрешения — зачастую от 30 до 100 тыс. рублей или больше.
- Устранение плесени, вентиляционных проблем — тоже до 50–100 тыс. рублей в зависимости от масштаба.
Если сразу пропустить проверку — потом эти суммы “всплывают”.
Завершение — что делать на практике
Когда квартира понравилась, не торопитесь:
— Сразу фиксируйте, что именно остаётся в квартире, а что требует ремонта.
— Задавайте вопросы продавцу. Если нет доступа к сантехнике или электрике — это повод насторожиться.
— Все договорённости лучше закрепить письменно.
— При сомнениях стоит пригласить юриста или независимого оценщика.
Подписывайтесь на наш канал — я регулярно делюсь практичными советами, которые помогают сэкономить время, нервы и деньги при сделках с недвижимостью.
А если вы ищете специалистов, которые возьмут на себя все этапы — от поиска и проверки квартиры до оформления ипотеки, переходите в Telegram-канал агентства «Фэмили Риелт»:
👉 https://t.me/+itmVHgpkfy8zYjQy
С вами была Анна Дементьева.