В начале 2025 года все ожидали бурного роста рынка ипотечного кредитования. Ставка понижалась, банки запускали рекламные кампании, а застройщики надеялись на увеличение продаж. Но статистика второго и третьего кварталов показывает, что оживления почти нет. Динамика по-прежнему слабая, а банки фиксируют рост только за счет льготных программ. Причины такой пассивности рынка связаны с высокой стоимостью кредитов и осторожным поведением покупателей.
Ставки снижаются, но спрос не растет
Регулятор начал цикл смягчения политики летом, снизив ключевую ставку с 21 до 17%. Однако для роста рынка этого оказалось недостаточно. Базовые ставки по ипотеке в крупных банках сохраняются в диапазоне 21-23% годовых, что сдерживает потенциальных заемщиков. Люди предпочитают выждать, рассчитывая на дальнейшее удешевление кредитов.
Доходность вкладов снижается, однако интерес к недвижимости у населения пока не растет. Высокая стоимость кредитов удерживает многих от покупки жилья, поэтому спрос на рыночную ипотеку остается ограниченным — ее доля не превышает 20%. Основной объем выдач по-прежнему приходится на льготные программы, которые формируют свыше 80% рынка.
Объемы выдач во II квартале 2025 года хоть и выросли на 1,4%, но все еще далеки от показателей конца 2024 года. Банки признают, что рост спроса носит локальный характер. Кредиты на готовое жилье остаются слишком дорогими, а ежемесячные платежи превышают комфортный уровень для большинства семей.
Господдержка держит рынок
Фактически именно льготные программы удерживают рынок от падения. Их доля в объеме выдач достигает 65-70%, а банки продолжают кредитовать даже при низкой или нулевой рентабельности. Строительные компании также заинтересованы в сохранении льгот, поскольку резкое падение спроса заморозит проекты.
Но такая модель не может работать вечно. Банки несут дополнительные расходы, а бюджет сталкивается с нагрузкой от субсидирования ставок. Участники рынка ждут момента, когда ключевая ставка упадет ниже 15%, и тогда появится шанс на оживление рыночной ипотеки. По прогнозам аналитиков, заметный рост стоит ожидать не раньше 2026 года, когда средние процентные ставки приблизятся к 17-18% годовых.
Если снижение ключевой ставки продолжится, россияне начнут пересматривать свои финансовые стратегии. Падение доходности депозитов будет стимулировать инвестиции в недвижимость, что способно вернуть на рынок отложенный спрос.
Состояние портфеля и новые ограничения
Несмотря на слабый прирост, качество новых выдач улучшается. Доля кредитов с повышенным риском снизилась почти в два раза по сравнению с ажиотажным 2023 годом. Регулятор ввел макропруденциальные лимиты, которые ограничивают выдачу займов с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Это уменьшает вероятность массовых просрочек и защищает банки от накопления проблемных кредитов.
Такой подход формирует более здоровый рынок в долгосрочной перспективе. Банки внимательно проверяют платежеспособность клиентов и избегают выдачи займов с чрезмерной нагрузкой. Это делает ипотечные портфели стабильнее, но одновременно сдерживает объем выдач здесь и сейчас.
В ближайшие месяцы рынок вряд ли покажет резкий рост. Люди ждут более доступных ставок, а банки продолжают ориентироваться на льготные программы. Прогноз по итогам года предполагает сокращение выдач на 20% по сравнению с прошлым. Для реального оживления необходимо дальнейшее снижение ставок и стабилизация цен на жилье.