Мечта о собственной квартире в Петербурге часто наталкивается на суровый бюджет. И кажется, что выход есть — современная однокомнатная квартира за 15 миллионов в хорошем районе. «Сначала влезем, потом разбогатеем и купим побольше» — думают многие семьи. Но это опасная иллюзия. Почему такая покупка для семьи с ребёнком (или планами на него) — это финансовая ошибка на годы вперёд? Считаем на трёхлетней перспективе.
Заманчивая ловушка: почему «однушка» за 15 млн так манит?
Такой вариант выглядит как доступный «входной билет» в элитный дом или престижный район. Новостройка с ремонтом, охрана, паркинг — всё это создаёт ощущение, что вы уже достигли цели. Но для семьи это не цель, а компромисс, который очень быстро покажет свои минусы.
Сценарий 1: Покупка однушки за 15 млн. Жизнь в режиме ожидания
Год 1: Эйфория от новоселья. Всё кажется уютным и компактным.
Год 2: Ребёнок подрос, ему нужно место для игр, а вам — для работы и отдыха. Игрушки по всей квартире, нет личного пространства. Приезд бабушки превращается в квест по расселению. Мысли о втором ребёнке вызывают панику.
Год 3: Вы окончательно понимаете, что жить так больше нельзя. Пора продавать и искать что-то просторное.
Что получаем через 3 года?
1. Финансовая сторона (почему вы в минусе):
Минимальный рост цены: Квартиры студийного формата в высоком ценовом сегменте растут в цене медленнее, чем классические 2-3-комнатные. Вместо ожидаемых 16-17 млн, реальная цена продажи может составить 15.5 - 16.2 млн (рост ~3-5% за 3 года).
Налоги и расходы: При продаже вам придётся заплатить НДФЛ (13%), если квартира в собственности менее 5 лет. Также вы тратитесь на риелтора (~2%) и рекламу.
Итог: После вычета налогов и комиссий вы можете не заработать ничего, а даже оказаться в небольшом минусе, учитывая инфляцию.
2. Ликвидность:
Ваша догадка абсолютно верна. Однокомнатная квартира за 15 млн — это один из наименее ликвидных продуктов на рынке.
Кто ваш покупатель? Не семья. Это может быть инвестор (но ему невыгодно, арендная доходность низкая) или одинокий человек. Но таких покупателей крайне мало.
Конкуренция: На эту же сумму покупатель может рассмотреть двушки в хороших «сталинках» или менее престижных, но просторных новостройках. Семейные пары всегда будут выбирать лишнюю комнату вместо бренда ЖК.
Вывод: Продажа будет идти месяцами, и вам постоянно придётся снижать цену.
3. Эмоциональная цена:
Три года жизни в стрессе, без личного пространства, с нарастающими конфликтами. Это — гарантированные потери, которые не измерить деньгами.
Сценарий 2: Покупка двухкомнатной квартиры за 30 млн. Инвестиция в комфорт и будущее
Да, это дороже. Возможно, потребуется больше первоначальный взнос или поиск варианта в чуть менее раскрученном, но перспективном районе.
Что получаем через 3 года?
1. Финансовая сторона (почему вы в плюсе):
Стабильный рост: Качественные 2-3-комнатные квартиры — самый ликвидный и востребованный формат. Их стоимость растет стабильнее и быстрее (в среднем на 10-15% за 3 года в хорошей локации). Ваши 30 млн легко могут превратиться в 33-35 млн.
Отсутствие срочности: Вы продаете не от безысходности, а когда найдёте лучший вариант. Вы можете ждать выгодного предложения.
Итог: Вы не только жили с комфортом, но и приумножили капитал. Разница в цене роста покроет ваши ипотечные проценты.
2. Ликвидность:
Спрос на такие квартиры всегда высокий. Это целевой формат для вашей же аудитории — семей, которые планируют жизнь на годы вперёд. Продажа пройдёт быстро и по выгодной цене.
3. Эмоциональная выгода:
Три года полноценной жизни. У ребёнка — своя комната, у вас — своя. Есть место для гостей, работы и хранения всего необходимого. Это — инвестиция в гармонию семьи.
Кому на самом деле нужна «однушка» за 15 млн?
Инвесторам для сдачи в аренду (но далеко не всем, рентабельность инвестиций нужно считать очень внимательно).
Одиноким людям без планов на создание семьи, ценящим локацию и статус.
Студентам из обеспеченных семей.
> Однушка — это временное решение для одного человека. Семья — это проект на перспективу.
Планируя не на год, а на 5-10 лет вперёд (школы, второй ребёнок, личное пространство), вы поймёте, что переплата за лишние метры сегодня — это не трата, а единственно верная инвестиция. Она окупится и деньгами, и спокойствием вашей семьи.
Резюме: Не покупайте тесноту в кредит. Лучше взять ипотеку чуть больше, но сразу на комфорт, который будет расти в цене, чем дважды переплачивать банку за проценты и терять деньги на продаже неликвидного актива.
Здесь важное экспертное мнение о недвижимости Петербурга. Подпишись!