Все мы это уже слышали: «Ипотека дешевеет, скоро жильё станет доступнее». Но возникает простой вопрос: доступнее для кого? Для тех, кто копил на первый взнос и теперь сможет решиться? Для девелоперов, которые увидят новый приток клиентов? Или всё же для самих покупателей цены, наоборот, только вырастут? Давайте разбираться.
Осенью 2025 года Центробанк начал мягко отпускать монетарную политику. В сентябре ключевая ставка была снижена до 17% — ещё летом она держалась выше 20%. Это значит, что стоимость кредитов для банков должна стать ниже, а значит, постепенно снижаются и ипотечные ставки.
Что ждёт в 2026 году
Эксперты дают разные прогнозы:
- Оптимистичный сценарий: ипотека может подешеветь до 12–13% годовых, если инфляция продолжит снижаться и конкуренция банков усилится.
- Базовый сценарий: средняя ставка сохранится в районе 14–15%. Для рынка это уже значимый шаг вперёд, ведь даже такие уровни делают ежемесячный платёж легче.
- Скептический прогноз: часть экспертов считает, что ставки ниже 15% быстро не увидеть, так как банки будут закладывать в стоимость кредитов риски невозвратов и высокую стоимость фондирования.
Динамика рынка жилья
- В августе 2025 года банки выдали 26 тысяч ипотечных кредитов, что на 8% больше, чем месяцем ранее. Это первый заметный рост после долгого спада.
- Однако в целом рынок далёк от рекордов: за весь 2025 год ожидается около 0,5 млн кредитов на сумму примерно 1 трлн рублей. Это на 30–33% меньше, чем в 2024 году.
- В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, спрос оживляется быстрее, чем в регионах. Девелоперы отмечают, что на популярные новостройки очередь снова выстраивается ещё на этапе котлована.
Что это значит для цен
Здесь всё неоднозначно:
- В мегаполисах уже сегодня видно, что цены начинают подрастать — потому что покупатели возвращаются, а предложение не успевает расширяться.
- В региональных центрах цены растут медленнее, а где-то остаются стабильными: тут нет такого ажиотажа, и снижение ставки действительно может дать реальный эффект доступности.
- На вторичном рынке жильё дорожает медленнее, чем новостройки. Застройщики активнее поднимают цены, пользуясь ажиотажем.
Ключевой риск — перегрев
Если ставки будут быстро снижать, а строительство не ускорится, то к 2026 году возможен сценарий «ипотечного пузыря». Это когда доступность кредитов разгоняет цены быстрее, чем доходы населения. В итоге «дешёвая ипотека» превращается в миф: платить за жильё всё равно приходится много, просто другим способом.
Получается, что ключевой вопрос — не только «под какой процент дадут ипотеку», а «какая будет цена за квадратный метр». Если цены уйдут в рост на 20–30%, то даже при ставке в 12% многие семьи будут чувствовать ту же нагрузку, что и при 20% сегодня.
Поэтому следить стоит не только за решениями ЦБ, но и за тем, как быстро строятся новые дома, какие программы господдержки продлевают и как реально растут доходы людей. Без этого снижение ставок может оказаться больше психологическим эффектом, чем реальным улучшением доступности.
- Как вы считаете, что будет решающим фактором: снижение ставки или рост цен?
- Вы бы взяли ипотеку в 2026 году под 12–13% или подождали бы ещё?
И не забудьте подписаться на мой Telegram-канал. И буду рад вашей подписке на канал!