Летом 2020 года мне наконец-то посчастливилось найти идеальный объект коммерческой недвижимости – новостройка от ПИК в жилом комплексе «Солнцево Парк» (Новая Москва), 618 квадратных метров, недалеко от будущей станции метро «Пыхтино» (возле аэропорта Внуково – ул. Летчика Ульянина 3а) с уже заключенным договором аренды с одним из лучших арендаторов, Пятерочкой. Сдача – всего через полгода. Цена покупки – 128 млн руб., окупаемость – 9 лет.
Почти полгода мы с брокером искали объект для инвестиций. Запрос был непростой, хоть и достаточно распространенный. Новостройка, выгодная локация, не далеко от метро, надежный арендатор и, самое главное, окупаемость 8-9 лет, не больше. Хотя рыночной нормой окупаемости в то время было 10-11 лет – каждый инвестор конечно же хочет найти что-то особенное, надежное, качественное, но при этом дешевле рынка.
И вот, пересмотрев почти сотню вариантов, мы наконец-то нашли то, что искали. Сделка прошла быстро, все радостно выдохнули. Я получил желанный актив, продавец – прибыль, а брокер – комиссию.
Проходит полгода, получаю ключи, регистрирую собственность в Росреестре и звоню Пятерочке сообщить радостную новость – можно выходить на ремонт. А в ответ слышу «Что? Это какой адрес? А, Пыхтино? Мы передумали там открываться и расторгаем договор, не звоните мне больше!». Продавец разводит руками, брокер отвечает стандартную фразу «риски есть везде». Так мой «готовый арендный бизнес» из пассивного дохода превратился в активный геморрой.
Как правильно выбирать коммерческую недвижимость в новостройке и избежать подобных ситуаций? И что делать, если всё-таки всё пошло не по плану? Расскажем в этой статье.
Примечание: материал подготовлен Никитой Корниенко (руководитель и основатель компании Simple Estate) по просьбе проекта "На пенсию в 35 лет!".
Мифы и розовые очки
«8 лет окупаемости» — откуда цифра, и почему в реальности выходит 15
Каждый покупатель коммерческой недвижимости почему-то убежден, что окупаемость должна быть 8 лет. Примерно до 2020 года это действительно было нормой рынка. Правда и выбора было очень мало, застройщики ещё не начали 1-е этажи отдавать полностью под коммерческую недвижимость, а стрит-ритейл был уделом очень узкой когорты состоятельных инвесторов. Сейчас нормой окупаемости уже давно является 10+ лет, а наиболее ликвидные и качественные лоты продаются по 12-13 лет. Но до сих пор магическая цифра в 8 лет сразу отключает критическое мышление малоопытного инвестора и теперь продать ему можно всё что угодно. Этим пользуются застройщики. Вместо того, чтобы объяснять инвесторам как работает рынок, на что реально стоит рассчитывать и почему 8 лет окупаемости — это утопия – они просто преувеличивают будущие расходы и умалчивают о расходах, чтобы получить заветную цифру. Завышают будущую ставку аренды, учитывают индексацию, хотя окупаемость всегда считается только по аренде 1-го года без учета роста. Ну и конечно же не добавляют срок ожидания от момента покупки до получения ключей, а также простои и арендные каникулы. В реальности, если отбросить все хитрости и уловки – окупаемость в большинстве новостроек выходит на уровне 11-13 лет.
«Аптека внизу будет моя» — почему её отдадут брокеру с нужным знакомством
При этом естественно каждый застройщик или брокер, будут убеждать инвестора, что арендатором у него будет надежная сетевая компания, например аптека, алкомаркет или супермаркет (в зависимости от площади приобретаемого помещения). На самом деле вероятность такого сценария стремится к нулю, так как в каждой современной новостройке весь 1-й этаж — это коммерция, и в каждом доме по 20-30 одинаковых помещений. И каждый частный инвестор хочет посадить себе именно аптеку или алкомаркет. А аптека сядет только в 1 или 2 помещения. И скорее всего - к профессиональным игрокам, с которыми она работает много лет и арендует по 5 помещений в месяц, а не к частному инвестору, покупающему свой первый объект коммерческой недвижимости и упрямо пытающемуся в договор аренды добавить пункты, которые сеть никогда не примет. Почему частный инвестор, зачастую, вместо желанной аптеки остаётся арендатором в виде ларька с шаурмой, который вечно задерживает аренду и постоянно просит скидку.
«Новострой дешевле вторички» — на самом деле наоборот
И при всех этих рисках и сложностях, как это не парадоксально, но цена коммерческой недвижимости в новостройках ещё на старте продаж практически всегда выше, чем будет стоить уже готовый построенный объект с арендатором. Все просто – продать красивую мечту обычно проще, чем уже готовые факты и цифры. Застройщик объяснит покупателю, что это уникальный объект, арендаторы выстроятся в очередь, как только вы получите ключи и будут готовы арендовать помещение в 2 раза выше рынка. А инвестор, мало того, что не знает рыночных ставок аренды и цен, дак ещё и обычно сам рад быть обманутым. Потому что тут есть хотя бы надежда на заветные 8 лет окупаемости. А в готовых объектах – уже нет никакой надежды. Только суровая реальность.
Как вас разводят
Рендеры, кофе, буклеты и обещания — вся эстетика дорогой ловушки
Рынок коммерческой недвижимости в новостройках работает не через расчёт, а через красивую картинку. В этом и опасность — вместо анализа включается вера. Рендеры, кофе, конфетки, глянцевые буклеты и красивые обещания — стандартная эстетика дорогой ловушки. Застройщик показывает вам жизнь, которой ещё нет: люди, витрины, арендаторы, бренды. Это рендер, не реальность. Картинка рассчитана на эмоции: «Хочу этим владеть, тут красиво». Но когда вы подписываете договор, перед вами уже не картинка, а пустое помещение с бетонным полом. И, как это часто бывает, на рендерах — аптека. В реальности — ларек с шаурмой.
Завышенные прогнозы доходности, липовые арендаторы, фейковая индексация
При этом завышенные ожидания по доходности не заканчиваются на нереальной ставке аренды, обещанной застройщиком. Конечно же никто не будет говорить инвестору о том, что обычно поиск арендатора занимает 3-6 месяцев, а большинство арендаторов вообще хотят заезжать в уже заселенный ЖК, а не сразу после ввода в эксплуатацию. И конечно же в новостройках любой адекватный арендатор попросит достаточно большие арендные каникулы, чтобы сначала сделать ремонт, а затем раскрутиться. Обычно первые несколько месяцев арендная плата полностью отсутствует, затем начинается ступенчатое повышение аренды с выходом на максимум только через 2-3 года. А если «точка не зайдет» - арендатор всегда может прийти и попросить скидку и шантажировать расторжением договора и уходом. Поэтому даже подписанный договор аренды не гарантирует инвестору ту аренду, на которую он договорился с арендатором. И да, вопреки распространенному мнению, даже 10-летний договор аренды всегда может быть легко расторгнуть со стороны арендатора, если конкуренция оказалась выше ожиданий, а прибыль ниже прогнозов.
Вишенка на торте – индексация. В подавляющем большинстве случаев индексация арендной платы, особенно в стрит-ритейле, прописана «по соглашению сторон». А это значит, что каждый раз, когда вы будете приходить к арендатору с предложением о повышении аренды, он просто может говорить вам «нет», и на этом переговоры заканчиваются. Соглашение сторон не было достигнуто. В итоге инвестор может сидеть 10 лет с одной и той же арендной платой без возможности её поднять или расторгнуть договор аренды.
Почему красивые таблички ≠ реальный доход
Но в красивом офисе продаж застройщика, пока объект недвижимости существует только на бумаге, конечно же никаких проблем не существует. А стройная и простая финансовая модель не учитывает простои, ожидания, арендные каникулы, комиссии брокерам, но зато каждый год предполагает рост арендной платы. Запомните, что красивые таблички ≠ реальный доход. Финансовая модель стерпит любые вводные. Главное, чтобы картинка в итоге оказалась красивой. А чаще всего никакой финансовой модели у застройщиков и брокеров вообще нет. Большинству инвесторов красивые рендеры важнее, чем сухой расчет. Поэтому дизайнеров у них намного больше, чем аналитиков и финансистов.
Реальность дохода: цифры бьют по лицу
Фактическая доходность — 5–8% годовых до налогов, расходов, простоев
Реальная доходность с учетом расходов, на которую стоит рассчитывать инвестору, приобретающему коммерческую недвижимость – это 5-8% годовых от аренды и в лучшем случае рост стоимости на уровень инфляции. А зачастую – никакого роста стоимости в ближайшие 3-5 лет, так как завышенная цена покупки у застройщика уже включает в себя весь ближайший потенциал роста стоимости. А учитывая долгосрочные договоры аренды на 5-10 лет с индексацией по соглашению сторон – на рост арендной платы рассчитывать очень часто тоже не приходится. А если нет роста арендной платы – нет и роста стоимости. Потому что «готовый арендный бизнес» оценивается исходя из арендного потока, который он приносит прямо сейчас.
Простои — это минус, а не ноль
Если вам не удалось найти арендатора или он съехал – налог на имущество, взносы на капитальный ремонт, эксплуатационные и коммунальные платежи всё равно нужно платить. Поэтому простой помещения – это не просто отсутствие прибыли, это убыток.
Ошибки новичков: купил помещение, а сдать некому
В современных жилых комплексах избыток коммерческих помещений. Конкуренция между арендодателями огромная, а надежные арендаторы садятся только в лучшие помещения на трафике, которые обычно покупают профессиональные игроки ещё до официального старта продаж. А частным инвесторам остаётся откровенный неликвид, ещё и по завышенным ценам. В итоге горе инвесторы могут годами сидеть с пустым помещением, прежде чем осознают реальность и смирятся с более низкой доходностью и ненадежным арендатором.
Почему выигрывают только профессионалы
Брокеры, инвестиционные фонды, застройщики — у них свои потоки, свои арендаторы
Без опыта — купишь не ликвид, а головную боль
Коммерческая недвижимость намного сложнее привычной для всех жилой. Вероятность ошибки намного выше, а реально зарабатывают тут только профессионалы. У них целые команды аналитиков каждый день отсматривают множество новостроек с целью найти что-то на чем можно спекулятивно заработать. У таких компаний выстроены отношения со всеми застройщиками, они первыми получают информацию о продаваемых лотах, получают эксклюзивные предложения и цены. Такие компании покупают коммерческую недвижимость каждый месяц на сотни миллионов рублей, имеют большой опыт и насмотренность. При этом сейчас даже профессиональные игроки массово жалуются, что в последнее время крайне сложно стало находить хоть сколько-то выгодные предложения от застройщиков. Рынок очень тяжелый, конкуренция огромная, зарабатывать становится всё сложнее и сложнее.
Аналогичная ситуация и с арендаторами. Профессиональные игроки рынка стрит-ритейла уже давно выстроили отношения с самыми надежными и желанными арендаторами. Они заключают по несколько договоров аренды каждый месяц и ещё перед покупкой объекта недвижимости знают кто и куда сядет и на каких условиях. Ну и конечно же они могут получать более выгодные ставки аренды.
Частнику достаются «остатки со стола»
Если частный инвестор видит на сайте застройщика или брокера, что продается какой-то объект коммерческой недвижимости — это означает, что все профессиональные игроки уже его посмотрели и отказались. Поэтому, к сожалению, очень часто частному инвестору застройщики предлагают откровенный неликвид, который не захотели покупать профессионалы. Правда иногда в продажу попадают и качественные лоты, но по таким ценам, что заработать на них уже невозможно.
У профессионала — стратегия. У частника — надежда. А надежда в коммерции не работает, поэтому частный инвестор без опыта часто покупает не «пассивный доход», а «активный убыток и геморрой».
Альтернатива: думай как аналитик или не думай вообще
Готовый арендный бизнес — скучный, но понятный
Не нужно ждать золотых гор от коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес – это скучно, но предсказуемо. Завышенные ожидания рождают разочарования. Но если грамотно подходить к покупке – это надежный долгосрочный актив, способный приносить стабильный доход от аренды, сохранить ваш капитал, защитить деньги от инфляции и глобальных потрасений и постоянно расти в цене.
Вторичка — это не страшно, а выгодно
При этом чаще всего, уже действующие объекты с арендаторами оказываются выгоднее новостроек. В готовом объекте кратно меньше рисков, меньше неопределенности, всё понятно и предсказуемо. И при этом цена обычно ниже, чем на старте продаж в новостройках.
Если нет времени — лучше идти в коллективные инвестиции, вроде SimpleEstate
Но что делать, если хочется инвестировать, но нет опыта, времени или доступа к качественным объектам? Если вы не готовы разбираться в юридических и технических тонкостях недвижимости, анализировать локацию, строить финансовую модель, выстраивать отношения с арендаторами — лучше присоединиться к тем, кто уже давно всё это сделал и имеет необходимую экспертизу, насмотренность и ресурсы. Сейчас много инструментов коллективных инвестиций, которые позволяют стать совладельцем качественной коммерческой недвижимости от небольших сумм. Один из таких сервисов – инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate. Компания входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ, фокусируется на коммерческой недвижимости в формате стрит-ритейла с супермаркетами, работает с 2019 года, а портфель недвижимости превышает 2 млрд руб.
Вывод: не лезь, пока не понял
Коммерция — не волшебная таблетка, а работа
Коммерческая недвижимость — это не волшебная таблетка. Это работа. Только глубокий анализ, сотни проанализированных вариантов и холодный расчет принесут прибыль. Она может приносить заметно более высокий доход, чем привычные квартиры и апартаменты. Но и требует от инвестора намного больше, а цела ошибки тут выше.
Не умеешь считать — держись подальше
Сначала аналитика, потом покупка, или вообще не покупай
Если вы не готовы самостоятельно проводить расчеты, оценивать риски, просчитывать финансовую модель, учитывать все расходы, а принимаете решение по красивой картинке – лучше вообще не покупать стрит-ритейл. Банковские депозиты намного проще.
О чем нужно помнить – микро чек лист:
📉 Фактическая доходность обычно намного меньше обещаний застройщика. Не верьте брокерам и менеджерам по продажам. Делайте свои расчеты и полагайтесь только на аналитику и факты, не на обещания.
🧱 Покупка на старте продаж – совершенно не гарантирует прибыль. Подавляющее чисто застройщиков продают коммерческую недвижимость очень дорого и весь будущий потенциал роста стоимости уже заложен в цену.
👨💼 Брокер не твой друг. Брокер не заинтересован в том, чтобы у вас была выгодная сделка. Он заинтересован в том, чтобы сделка вообще была. И чтобы продавец заплатил ему за товар, который этот брокер ему продал, то есть вас, как покупателя.
📊 Считайте сами, не верьте обещаниям и сторонним советам. Инвестор должен принимать решение сам и с холодной головой, опираясь на факты и аналитику.
Чем закончилась история с отказавшейся Пятерочкой в «Солнцево-Парк»?
Конечно же отказ Пятерочки от договора аренды потрепал мне нервы и заставил хорошенько поработать. Но в коммерческой недвижимости важно покупать не конкретного арендатора, а именно объект недвижимости, как будто он пустой. Смотреть на локацию, планировку и цену. И данный объект не был исключением. Мы купили отличную недвижимость по выгодной цене. Поэтому после отказа Пятерочки просто разделили данный объект на несколько помещений, сдали их в аренду аптеке, алкомаркету и магазину цветов а затем продали на 50% дороже изначальной цены покупки. Общая ставка аренды получилась на 20% выше, чем давала Пятерочка. Вся сделка заняла чуть больше года, поэтому инвесторы заработали 45% годовых.
Если эта тема для вас интересна – напишите в комментариях, пригласим экспертов по коммерческой недвижимости и обсудим с ними все нюансы этого рынка.
Хотите узнать подробнее про рынок коммерческой недвижимости и коллективные инвестиции:
· YouTube канал SimpleEstate: https://www.youtube.com/@SimpleEstate
· Телеграм-канал SimpleEstate: https://t.me/simpleestate
Инвестировать от 100 000 руб. в профессионально подобранную коммерческую недвижимость через SimpleEstate: https://clck.ru/3NqKGW
Ставьте лайк, если статья понравилась. Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на YouTube.