Случаев продажи квартир под влиянием мошенников все больше. Страдают обе стороны. Аферисты толкают внушаемых людей на продажу недвижимости. В итоге потерпевшими оказываются и те, кого угораздило купить жилье у жертвы мошенничества, и те, кто продал и лишился денег. Суды все чаще возвращают квартиры прежним хозяевам в ущерб новым. Юристы призывают еще на этапе переговоров отклонять такие предложения. Как покупателю понять, что хозяин хочет продать квартиру по своей воле и тем самым обезопасить себя – выясняла Марина Костюкевич.
В Якутии телефонные мошенники, представившись сотрудниками Росфинмониторинга, запугали 69-летнего мужчину, сообщив, что на его имя оформляют кредиты. Звонившие предложили быстро продать квартиру (чтоб ее не забрали за долги), а вырученные 3,5 млн рублей перевести на неизвестные банковские счета. К сожалению, мужчина так и сделал. Теперь в этом разбирается прокуратура. Вопрос о судьбе жилья пока открыт.
Такие истории как под копирку – по всей стране. Схема одна – позвонили, представились сотрудниками каких-то серьезных организаций, запугали тем, что деньги человека идут не туда куда надо, а дальше предложили решение – спасать то, что осталось. Сбережения, украшения, квартиру – все на продажу, а деньги – на якобы безопасные счета.
Обманутые остаются без крыши над головой. Как правило, очнувшись, они отказываются освобождать жилье, не веря в то, что оно больше им не принадлежит. Ведь они не хотели его продавать. А покупатели требуют его освободить, поскольку уже за него заплатили. В результате потерпевшие – обе стороны. Пока идут тяжбы, первые на птичьих правах живут в своей квартире, вторые – остаются без денег и приобретения.
Что характерно – суды сейчас все чаще встают на сторону первой в этой цепочке жертвы – тех, кого обманули по телефону.
Самая известная история такого рода – процесс по делу о хищении средств у Народной артистки России Ларисы Долиной. После звонка мошенников она продала жилье в центре Москвы с дисконтом за 112 млн рублей. Хамовнический суд встал на сторону певицы и признал сделку недействительной. Мосгорсуд признал это решение законным.
Почему? Потому что здесь налицо наличие "дефекта воли". В переводе с юридического – покупатель продавал жилье не потому что ему это было нужно, а под давлением – поясняет юрист Светлана Мухина.
МУХИНА: Человек, который отчуждает квартиру, находясь под влиянием мошенников, он не совсем осознанно продает. Не потому что хочет поиметь выгоду, а по причине, которая ему привнесена извне. Это трактуется как дефект воли. Поэтому при вынесении решений в пользу таких вот пострадавших, именно этот фактор играет ключевую роль.
Зная об этом, покупатели все больше опасаются возрастных продавцов. Ведь чаще всего они становятся жертвами мошенников. А как быть, если выявят обман, суд встанет на сторону продавца? Сделку отменят, а покупатель останется безо всего. И без денег, и без квартиры.
По закону – поясняют юристы – отмена сделки предполагает реституцию, то есть продавец должен вернуть то, что получил от покупателя. Но что может вернуть покупателю человек, отдавший все, что имел, мошенникам?
Юристы называют несколько правил, которые надо соблюсти, чтобы не стать жертвой... жертвы мошенников.
Что должно насторожить? Первое – цена объекта. Если она ниже рынка, это должно вызвать подозрение, поскольку – это сигнал о срочности продажи. Второе, что должно заинтересовать – продается ли квартира лично собственником или по доверенности. Покупка через посредника – это серьезные риски. Доверенность может быть подделана, отменена, собственник может оказаться недееспособным или умереть. Все это ведет к признанию сделки недействительной.
Но основным должно стать третье правило – заключать сделку только через нотариуса. В-четвертых, если продавец возрастной, не лишним будет проверить его психическое и физиологическое состояние при покупке, чтобы убедиться в его дееспособности и возможности осознавать свои действия – говорит Светлана Мухина.
МУХИНА: Существует отработанный в купле-продаже институт – освидетельствование состояние продавца прямо в момент сделки. Это специальный врач-психиатр, который имеет специальную лицензию, документы, полномочия, который выезжает. психиатр-геронтолог. Нужно обратиться в региональный психиатрический диспансер и заявить, что мне нужно освидетельствовать возрастного продавца на сделке, что он осознает и понимает.
Но в этом случае возникает много вопросов. Продавец может пройти тестирование (опять же после подробной инструкции мошенников, они ведь быстро адаптируются), он может быть здоров на момент сделки, продавец может в конце-концов отказаться проходить такую процедуру, посчитав ее унизительной. Безусловно, только это не гарантирует чистоты сделки – говорит Светлана Мухина.
МУХИНА: Стопроцентных безрисковых сделок не бывает. В любой, даже самой простейшей сделке всегда есть определенный риск. Поэтому 100-процентной гарантии никто никогда не дает.
Важно соблюсти все правила и внимательно отнестись к каждому подозрительному моменту. Еще можно защититься, прописав в договоре, что в случае отмены сделки продавец обязуется вернуть стоимость. Есть и еще один прием – доверить проведение сделки посреднику – официальному риелтору, – советует Светлана Мухина.
МУХИНА: Если вы обратились к профессиональному посреднику, то ему надо поставить дополнительную задачу – чтобы он выяснил: почему продается квартира. Риелтор чувствует, что человек не совсем искренен в своих ответах.
Кстати, недавно в Череповце риелтор Анастасия Треничева сорвала попытку продать квартиру под влиянием мошенников. При оформлении сделки она поняла, что 60-летняя хозяйка квартиры, которую собралась купить ее клиентка, действует по указке преступников. И отказалась оформлять сделку.
Благодаря этому жертва аферистов смогла сохранить квартиру за 3, 5 миллиона рублей, а покупатель остался при своих деньгах.
