Что ж, несмотря на то, что с 2025 года наступила новая юридическая реальность, вступили в действия некоторые важные законы, касающиеся правил оформления и передачи прав на собственность, законодатели наши не собираются успокаиваться на достигнутом и почивать на лаврах. И правильно. Такой уж это зверь - правовая система. Всегда есть что докрутить. Вот очередь дошла и до такого тонкого аспекта как завещательный отказ. Сейчас нотариус мой по телефону обсуждал.
Для начала давайте вспомним, что такое завещательный отказ. Тут главное не цепляться за очевидную семантику и не путать завещательный отказ с отказом от завещания. Несмотря на сходство в написании по смыслу это два практически противоположных действия.
Завещательный отказ - это обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника или наследников в пользу какого-либо лица - отказополучателя. Впрочем, отказополучателей тоже может быть несколько. Предметом завещательного отказа может быть, например, передача отказополучателю в собственность или в пользование какой-либо вещи. Скажем, наследодатель завещает автомобиль одному человеку, но предоставляет право пользования им другому, зная, что наследник не умеет водить машину. Пример, конечно не идеальный, но чисто для иллюстрации. В действительности гораздо чаще наследодатели предоставляют отказополучателю права проживания в завещанной квартире или доме. Таким образом, собственником недвижимости становится наследник, а отказополучатель имеет право жить в этом помещении до собственной смерти. Собственно именно такие ситуации и становятся зачастую объектом судебных разбирательств.
Дело в том, что наследник, будучи собственником, вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе продавать, менять или дарить унаследованную недвижимость. Но вот не все собственники стремятся сообщить приобретателям недвижимости о таком обременении, как родственник с правом пожизненного проживания на жилплощади. Конечно, это вызывает споры и судебные разбирательства. Тут стоить подчеркнуть, что собственник не обязан вносить сведения в ЕГРН о наличии такого обременения. А вот теперь законодатели наши взялись устранить эту проблемную коллизию и предложили законопроект, который предусматривает внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о завещательных отказах. Проще говоря, теперь в реестре будут отмечать, кому и на каких условиях разрешено жить в квартире после смерти ее владельца. Соответственно, скрыть эту информацию от потенциального покупателя станет невозможно.
Также поясню, что отказополучателем может быть вообще любое лицо, необязательно родственник завещателя. Например, бабушка завещает квартиру внуку, но при этом указывает, что ее подруга может жить в этой квартире до конца своих дней. Раньше такие нюансы могли всплыть уже после сделки, что приводило к конфликтам между новыми собственниками и теми, кто имеет право пользования жильем. Ведь, покупатель может и не подозревать о таком "прицепе". Он ведь смотрит на продавца - единственный владелец недвижимости, нет ни бывшей жены, ни других потенциальных наследников, никого, кто мог бы предъявить права на квартиру. И тут, откуда ни возьмись - эта подруга бабушки. Если же подобное обременение прописывается в обязательном порядке, покупатели будут защищены от неожиданностей. В целом, законопроект защищает и тех, кто получил право пользования квартирой по завещанию, отказополучателей то есть. Для них смена владельца (если уж покупатель пойдёт на сделку невзирая на обременение) тоже не станет неожиданностью.
Действие этого законопроекта охватывает и долевую собственность. Если несколько человек владеют квартирой, то для внесения данных в реестр потребуется нотариально заверенное соглашение. Если договориться не получается, вопрос решит суд. Нотариусы также получат право сами направлять документы в Росреестр, что ускорит процесс регистрации.
В общем, законопроект направлен на то, чтобы сделать рынок недвижимости более предсказуемым и безопасным для всех участников, избежать неприятных сюрпризов при покупке жилья. Осталось только дождаться, когда законопроект примут.