С 1 марта 2025 года вступило в силу общее положение, согласно которому все правообладатели земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков обязаны приступить к их использованию в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, со дня приобретения прав собственности на них.
В соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования не является мероприятием по его освоению.
Освоение земельного участка, — это мероприятие или несколько мероприятий по приведению его в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Перечень мероприятий по освоению участков, утвержден Распоряжением Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р «Об утверждении перечня мероприятий по приведению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием» http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202504250038.
Перечень мероприятий по освоению участков закрытый и расширенному толкованию не подлежит.
Другими словами, освоение земельного участка, это фактически подготовительные работы для его использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, но освоение участка не является его использованием и должно быть обосновано.
При проведении контрольных и надзорных мероприятий, проводимые визуальным методом путем простого осмотра, все указанные работы по освоению земельного участка могут быть и не видны или не замечены лицами, проводящими осмотр, проверку и надзор.
Так, например, правообладатель освободил участок от деревьев и кустарников, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным видом использования, произвел разработку грунта и работы по вертикальной планировке территории, и все стало пригодным для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, но при этом при визуальном осмотре отсутствует доказательство использования земельного участка, а в нашем случае, отсутствует главное подтверждение использования - объект индивидуального жилищного строительства.
Что такое объект индивидуального жилищного строительства (далее объект ИЖС)?
Пунктом 39) статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено понятие объект индивидуального жилищного строительства, согласно которому это - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Правообладатели земельных участков при возведении на земельных участках объектов ИЖС, их перестройки, либо сноса обязаны соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, технические регламенты, в соответствии с целевым назначении земельного участка (ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской).
Возведенный объект с нарушением градостроительных и строительных норм и правил будет признан самовольной постройкой.
Что такое самовольная постройка?
В соответствии с ч. 1. ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Минимальные требования к объектам индивидуального жилищного строительства установлены сводом правил СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные», утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 октября 2016 г. N 725/пр.
Согласно п. 4.5 СП 55.13330.2016 дом должен включать комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню [в том числе кухню-столовую и (или) кухню-нишу], ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел, переднюю. Кроме того, могут устраиваться помещения: холодный тамбур (в том числе двойной с учетом климатических условий строительства согласно СП 131.13330), кладовая и (или) встроенные шкафы, постирочная, парная баня или сауна в соответствии с СП 2.1.3678, генераторная отопления и (или) электроснабжения, кладовая твердого топлива, встроенная, встроенно-пристроенная или пристроенная стоянка или гараж-стоянка, бассейн (правила проектирования которого изложены в СП 310.1325800), а также иные помещения по заданию на проектирование.
С учетом положений п. 4.2., 4.5. и 6.1. при проектировании в соответствии домов частного жилищного фонда состав их помещений (комнат), функционально-планировочное зонирование и минимальные площади помещений следует определять в задании на проектирование, следует принимать по заданию на проектирование с учетом СП 54.13330, эргономических показателей и расстановки оборудования.
Другими словами, минимальные технико-экономические показатели объекта индивидуального жилищного строительства частного жилищного фонда, устанавливаются правообладателем земельного участка в задании на проектирование с учетом СП 55.13330.
Итого, правообладатель участка ИЖС имеет право возвести индивидуальный жилой дом в составе помещений: тамбур, совмещенный санузел, жилая комната с кухней нишей. Дом-студию https://archvoxel.ru/shop/projects/h631k001/ можно быстро, легко, и с минимальными затратами, и с наличием глухих продольных стен с минимальными отступами от границ участка и красных линий улиц.
Выводы:
1. Со дня приобретения прав на земельный участок для ИЖС правообладатель обязан начать использовать в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, - возвести на нем объект индивидуального жилищного строительства.
2. Освоение земельного участка не является его использованием в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
3. Доказать проведение мероприятий по освоению земельного участка без проектной документации – раздела СПОЗУ, сложно или практически невозможно.
4. Независимо от сроков освоения участка и подведения к нему инженерных коммуникаций, правообладатель участка имеет право самостоятельно, экономно и без привлечения сторонних лиц, возвести индивидуальный жилой дом с минимальным составом помещений с использованием автономных индивидуальных источников электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и осуществлять водоотведение в локальные очистные сооружения.
5. Наличие индивидуального жилого дома с минимальным составом помещений, является неопровержимым доказательством выполнения обязанности правообладателя по использованию земельного участка ИЖС в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
6. Преимущества возведения дома-студии на земельном участке ИЖС по проектной документации:https://archvoxel.ru/shop/projects/h631k001/
6.1. Письменное уведомление местных органов власти о начале использования земельного участка с приложением проектной документации – как неоспоримое доказательство выполнения обязанности правообладателя по использованию земельного участка ИЖС.
6.2. Самостоятельное возведение без привлечения сторонних лиц и подрядчиков.
6.3. Быстрый срок возведения.
6.4. Строительство в любой сезон.
6.5. Экономичность возведения.
6.6. Поэтапное возведение без долгов и кредитов, где каждый этап можно синхронизировать с поступлением денежных средств.
6.7. Наличие двух продольных стен без окон и дверей позволяет возводить с минимальными разрывами от границ участка, смежных строений и красных линий улиц.
6.8. Возможность в будущем создать наружную декоративную отделку с учетом внешней отделки основного дома.