ВС отменил отказ по долгу за аренду с 2015 года – всё начнётся заново
Если в договоре прямо указана дата начала аренды ретроспективной датой, исковая давность может не спасти
Собственник участка в Москве был уверен, что долг за старые периоды сгорел,прошло 8 лет. Три суда согласились: срок исковой давности истёк, но Верховный суд неожиданно отменил все решения. Теперь дело о долге за землю с 2015 года отправлено на пересмотр, а сумма претензий снова на повестке дня.
Что произошло
ДГИ Москвы подал в суд иск на арендатора с требованием взыскать более 1,4 млн рублей долга за землю с 2015 по 2023 год. Основание – соглашение от 2023 года, где было прямо указано, что арендная плата действует с 23 сентября 2015 года. Арендатор утверждал, что начал платить только с 2023 года и ссылался на истечение срока исковой давности по ранним платежам.
Как суды отказали в иске
Первая, апелляционная и кассационная инстанции поддержали арендатора. Они указали: если иск подан в ноябре 2023 года, то требования по долгам до конца 2020 года покрыты исковой давностью. Более свежие периоды – оплачены, пеня частично снижена. Казалось бы, точка поставлена, но…
Почему вмешался Верховный суд
ВС указал: соглашение от 28 февраля 2023 года, подписанное обеими сторонами, содержит условие о плате с 2015 года, а это юридическое признание долга. По статье 203 ГК РФ такое признание обнуляет давность, срок начинает течь заново, значит, даже старые долги стали снова «живыми» с момента подписания, следовательно, арендатора ждёт пересчёт за все восемь лет.
Что теперь будет
Верховный суд отменил все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение. Суду предстоит заново оценить доказательства и определить: есть ли задолженность, в каком объёме, и действительно ли имело место признание долга. Это решение может стать прецедентом, особенно для тех, кто надеялся на срок исковой давности как на «щит» от старых претензий.
Почему это важно для собственников
Многие арендаторы и субарендаторы считают, что давность защищает от старых долгов. Но если в документе есть фраза «применяется с задним числом» – вы, возможно, только что признали долг заново. И налоговая, и департаменты умеют это использовать. Один пункт в соглашении – и все просрочки возвращаются на стол.
Вывод
Соглашения с ретроспективными условиями требуют отдельной юридической экспертизы. Даже если кажется, что сроки прошли, суд может считать иначе. Особенно если на другой стороне – город или крупный арендодатель. Признание может быть не только словами, но и строкой в договоре, и тогда долги возвращаются – с процентами и пенями.
Задавайте вопросы в комментариях, чтобы узнать, как защититься от подобных рисков в вашем договоре.
Наш канал в Telegram АВАНТА: право и коммерческая недвижимость
Аренда земли, Москва, исковая давность, коммерческая недвижимость, Верховный суд