Свой вопрос автору можно задать тут.
Автор постарается ответить на все вопросы, если они не выходят за рамки его компетенции (темы недвижимость, экономика, инвестиции, кризис цивилизации и др).
Итак, начинаем.
1.
Почему автор этого канала очень убедительно (я не стебусь) обосновывает будущее падение цен на недвижимость, а цены например в Москве, после недолгого отката с осени 22 по примерно 24-й год только растут, в эконом сегменте уже примерно +2 млн за квартиру.
Больная тема: автор все прогнозирует снижение цен, а цены все не снижаются. Для ответа надо разбить наши рассуждения на несколько потоков.
Иногда стоит отличать собственную интерпретацию от слов автора. Грубо говоря, каждый видит то, что хочет видеть, а не то, что пишет автор. Неоднократно бывали случаи, когда мои слова интерпретировали на 180°. Что с этим делать, не знаю ((( в голову каждому залезть не могу.
Главная проблема - смешивание номинальных и реальных цен. Если инфляция (рост денежной массы) в стране невелики, иногда эти величины можно приравнять. Но не в сегодняшней России. Денежная масса с начала 2022 года в России выросла на 65%. Официальные зарплаты в Москве - на 60% (цифры примерные). Цены на квартиры (индекс домклик) - только на 20%!
Квартиры (вторичка) подешевели!!! И существенно. Это факт. Но только в реальных ценах (в которых и надо считать при высокой инфляции).
Если кто-то ждет снижения и в номинальных ценах, то видимо не дождется. И автор также не ждет такого снижения.
Иногда автор ошибался (такое было в 2020 году), когда недооценил степень денежного стимулирования со стороны государства. До 2020 года его почти не было. Тогда сложно было поверить, что власти так топорно и в таких объемах будут заливать стройку деньгами. Сегодня 80-90% (!!) спроса на недвижимость создается государством через льготные программы. Прогнозировать действия государства сложнее, чем рыночные закономерности. Текущие ценники на новостройки вообще к рынку не имеют никакого отношения, если отпустить ситуацию (убрать льготные программы) для того, чтобы установилось равновесие ценники должны упасть раза в 3-4. Но автор не говорит, что такое будет. И даже уверен, что такого не будет. Гораздо вероятнее, что сектор ждет полное огосударствление и цены останутся ручными.
2.
Какие есть положительные и отрицательные экономические эффекты от реновации в Москве?
Короткий ответ: суммарная экономическая польза от реновации, по нашему мнению, примерно отсутствует. Как для экономики в целом, так и для людей, которые переезжают. Хотя общее мнение обычно обратное.
Сначала о плюсах. Основной плюс – это снижение цен (при прочих равных) в столице, за счет высвобождения земли. Чем больше земли, тем больше возможно в будущем строительства. Выше предложение – ниже цены. В Измайлово, где я живу, целые кварталы сносят прямо сейчас. Потом на этом месте возвысятся новые свежие коробки новостроек, и счастливые их обладатели смогут их купить в ипотеку.
Кроме того, сначала в сносе, а затем в новом строительстве, возникают дополнительные рабочие места. Зарплаты растут (китайцы, которые тоже сначала строят, потом сносят, нервно курят в сторонке).
Заметим, что по такой же схеме «сделал/ разломал /снова сделал /снова разломал» занята куча народу в Москве. Самый известный пример – это перекладывание плитки и бордюров.
Ну, а где же минусы? – спросит читатель. А минус в том, что снижение цен на недвижимость в Москве ни к чему не приводит, кроме как к росту жителей в Москве. Вслед за ростом жителей, цены рано или поздно возвращаются обратно. Переезжают в основном гастарбайтеры из Средней Азии. Они же и основные работники, которых нанимают на реновацию. Мигранты заполонили целые районы, благодаря реновации их будет еще больше. Я не шовинист, но я не понимаю, в чем великий смысл уплотнения застройки в Москве – чтобы там поселилось больше узбеков?
Еще один минус – на эту стройку отвлекаются ресурсы. Московский фонд реновации – уже один самых больших застройщиков в стране. Этих работников, возможно, не хватает в других сферах, из-за этого выше зарплаты, но и выше инфляция, которую оплачивают все потребители. Плюс выше бюджетные расходы (не бесплатно ведь все это делается). Еще хуже регионам – теряющим и жителей, и потенциальных работников, и соответственно у них (при прочих равных) ниже темпы роста экономики.
Теперь про переезжающих жителей. Выражаясь авторской терминологией, они обменивают часть своей ренты на более современные квартиры. В некоторых случаях (если дом находился далеко от центра) такой обмен может нести выгоду, но вполне возможно жители домов под снос в итоге проигрывают больше, чем выигрывают. То самое снижение цен из-за роста свободной земли (о котором говорилось выше) ударяет по ним. Хотя они могут ничего не замечать (смотрят, что цена квартиры выросла и довольны; но если бы реновации не было в принципе, цены на их квартиры выросли бы еще больше). Уплотнение приводит к тому, что их доля московской земли как бы уменьшается и ее придется делить с новоприбывшими. К тому же усилившаяся теснота плохо будет сказываться на психике и демографии.
////
Нравится такой формат?
///
Тг канал EPICRIS