Чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, важно понимать, что закон защищает только добросовестного приобретателя, но лишь в случае, если имущество перешло к нему законно — то есть не было украдено, отчуждено под обманом или принуждением. Если же сделка была проведена с использованием мошеннических схем, суды часто встают на сторону первоначального собственника, и покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья. Поэтому к процессу нужно подходить со всей серьезностью. Адвокат Денис Фролов рассказал spb.aif.ru, как грамотно провести сделку.
Порядок действий
Начните с тщательной проверки личности продавца: сверьте его паспортные данные с актуальной выпиской из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно является собственником. Проверьте паспорт на предмет признаков недействительности — например, по базе МВД на утрату или кражу. Если продавец состоит в браке, обязательно потребуйте нотариально заверенное согласие второго супруга, поскольку квартира может считаться совместно нажитым имуществом, и отсутствие согласия станет поводом для оспаривания сделки.
Далее изучите саму квартиру: запросите свежую выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все обременения — аресты, ипотеки, залоги или сервитуты, — и внимательно проанализируйте историю перехода прав собственности, ведь частые перепродажи за короткий срок могут сигнализировать о схемной деятельности или попытках «отмыть» активы. Проверьте также правоустанавливающие документы — будь то приватизация, договор дарения, наследство или купля-продажа, — убедитесь в их законности и отсутствии явных ошибок, а также постарайтесь избегать сделок, где квартира переходила в собственность по доверенности, особенно если она выдана не близким родственником.
Обязательно проверьте продавца и объект недвижимости на наличие судебных споров: зайдите на сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов, чтобы исключить наличие исков о разделе имущества, оспаривании наследства или банкротстве, так как такие дела могут повлиять на законность сделки. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире — для этого закажите расширенную выписку из домовой книги, и обратите особое внимание, если там прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, поскольку их выписка требует согласия органов опеки, а в противном случае сделка может быть признана недействительной.
Лучше подстраховаться
Если продавец выглядит пожилым, растерянным или ведет себя странно, настоятельно рекомендуется проводить сделку у нотариуса, который проверит его дееспособность, а при необходимости можно запросить медицинскую справку из психоневрологического диспансера. Финансовую сторону сделки организуйте максимально надежно: используйте банковскую ячейку или аккредитив, чтобы деньги передавались только после государственной регистрации перехода права собственности, и ни в коем случае не платите наличными «на руки» до завершения всех формальностей.
Даже если сделка не требует нотариального удостоверения, лучше пройти через нотариуса — он дополнительно проверит документы, запросит необходимые согласия и отправит пакет в Росреестр в электронном виде, что снижает риск ошибок и ускоряет процесс. Для дополнительной защиты стоит оформить страхование титула, особенно если квартира имеет «нестандартную» историю — например, была получена по наследству или в дар, — тогда при оспаривании сделки вы сможете получить компенсацию от страховой компании. И, наконец, ни в коем случае не экономьте на юридическом сопровождении: привлеките независимого юриста по недвижимости, который проведет полную правовую экспертизу документов, подготовит договор и проследит за всеми этапами сделки, ведь именно профессионал может выявить скрытые риски, которые неподготовленный покупатель может просто не заметить.