Довольно часто я рассказываю о таких делах: человек покупает машину или квартиру, а потом становится ответчиком в суде. Выясняется, например, что квартира была продана мошенниками, или сделку пытаются оспорить кредиторы, если продавец позже банкротится. В этом случае всё зависит от того, будет ли покупатель признан добросовестным приобретателем. Что для этого нужно и как защитить себя?
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Кто такой добросовестный приобретатель?
П. 1 ст. 302 ГК РФ определяет добросовестного приобретателя так: это тот, кто приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, если покупатель не знал и не мог знать об этом.
Соответственно, после такой сделки у настоящего владельца будут претензии, и он потребует вернуть незаконно выбывшее из его собственности имущество.
Как суды решают, является ли человек добросовестным приобретателем?
Главным фактором в суде является вопрос: знал ли покупатель о том, что имущество продается без воли настоящего владельца?
Чтобы это понять, суды обращают внимание на следующие обстоятельства.
1. Цена сделки и ее соответствие рынку. Логика судов проста: если имущество продается по заниженной цене, покупатель обязан что-то заподозрить. Обычно заниженной считается цена, отличающаяся на 20% и более от рыночной, но бывают и исключения. Приобретение по заниженной цене само по себе может стать основанием признать покупателя недобросовестным.
2. Частая смена собственников в последнее время. К примеру, в одном деле суд отметил, что срок владения квартирой продавцом (1 месяц) должен был насторожить покупателя (Мосгорсуд № 33-53582).
В другом деле суд указал, что неоднократная смена собственников за последние три месяца также должна была вызвать вопросы (Мосгорсуд № 33-24169/2023).
3. Наличие отметки о судебном споре в ЕГРН. Так, в одном деле покупателя признали недобросовестным, потому что в выписке ЕГРН по квартире была отметка о возражениях третьих лиц относительно титула собственника (ВС РФ № А40-157934/2015).
4. Проверка имущества перед покупкой. Например, суд признал добросовестным покупателя, который доказал, что проверил машину по всем базам и изучил все возможные документы (ВС РФ № 5-КГ21-99-К2).
В каком случае имущество заберут даже у добросовестного приобретателя?
Даже если суд признает покупателя добросовестным, это не всегда значит, что имущество останется у него. Все зависит от того, была ли воля настоящего владельца на продажу.
Считается, что имущество выбыло против воли, если оно было похищено.
Но не считается похищением, например, ситуация, когда одна сторона передала машину, а вторая не заплатила деньги. Также воля собственника признается наличествующей, если сделка сорвалась из-за третьего лица — например, когда продажа была поручена агенту или доверенному лицу, а оно присвоило деньги.
Сюда же относятся случаи, когда владелец не мог понимать значение своих действий и руководить ими, а также если в момент сделки он находился под влиянием мошенников или заблуждался относительно характера сделки.
Во всех этих ситуациях имущество придется вернуть даже добросовестному приобретателю.
А с чем остается покупатель?
Здесь возникает главный вопрос: что делать покупателю, особенно если он был добросовестным, но имущество пришлось отдать?
Если сделку признают незаключенной, каждая сторона должна вернуть то, что получила. Мошенники, соответственно, обязаны вернуть деньги.
Также можно требовать возмещения убытков в отдельном иске. Но на практике взыскать что-либо с мошенников почти всегда невозможно.
Если речь идет о квартире, действует специальная ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости». Она позволяет добросовестному покупателю, оставшемуся без жилья, получить компенсацию от государства.
Условия три: покупатель признан добросовестным, вступило в силу решение суда об истребовании имущества, получить уплаченные деньги на практике невозможно.
Не так давно я рассказывал об одном таком деле (Петроградский районный суд СПб № 24302/2024).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
