Договор доверительного управления имущества имеет немало подводных камней. Сегодня разберемся кто должен платить НДФЛ за собственника недвижимости физлица и выступать в роли налогового агента.
Рубрика – ИСТОРИЯ КЛИЕНТА
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю бизнесменам законно экономить налоги и проводить анализ бизнеса на предмет налоговых рисков. Для Дзен
Не перестаю повторять, что сдавать чужое имущество зачастую невыгодно по налогам. И совсем не так просто, как кажется. Чтобы сэкономить придется изощриться. На этом пути можно запросто попасть как на «двойные» и даже «тройные» налоги, так и на неоднозначные трактовки законодательства и налоговые ловушки.
Как безопасно построить аренду через доверительное управление, чтобы не схлопотать доначисления НДФЛ и штрафы? Разбираю свежие письма Минфина № 03-04-05/125626 от 12.12.2024 г. и № 03-04-05/25361от 14.03.2025 г., старую, но важную позицию УФНС по г. Москве из письма № 20-14/4/073539 от 16.07.2009 г.
Разберемся вместе, кто должен удержать НДФЛ с арендных платежей: арендатор, управляющая компания или сам собственник? Ответ не так очевиден, как кажется.
Вы — собственник недвижимости, передали её в доверительное управление, чтобы не париться с арендаторами, ремонтом и квитанциями. Вроде бы всё идеально: управляющий сам сдаёт, сам собирает деньги, сам платит коммуналку — а вам остаётся только получать чистый доход на карту.
Но вдруг… вам звонят из налоговой.
«А где декларация? А где НДФЛ? Почему вы не платите налог с дохода?»
А управляющий говорит: «Я не агент, я просто посредник — платите сами».
Арендатор говорит: «Я платил компании, а не вам — я вообще ни при чём».
Вариант №1. Арендатор платит напрямую физлицу.
→ Тогда арендатор — налоговый агент (если это юрлицо или ИП).
→ Он обязан удержать НДФЛ за собственника имущества и перечислить в бюджет.
→ Вы получаете “чистые” деньги — налог уже удержан.
✅ Безопасно. Налоговая не придерётся.
📌 Но! Этот сценарий — редкость. Я бы даже сказала, что экзотика, лишенная смысла при использовании договора доверительного управления имуществом.
Вариант №2. Арендатор платит управляющему → управляющий платит вам
→ Арендатор платит управляющему организации (или ИП), а не физлицу → и не является налоговым агентом.
→ Управляющий говорит: «Я не источник дохода, я просто передаю деньги — платите НДФЛ сами».
→ Вы — обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог до 15 июля следующего года.
Звучит логично? Да.
Подтверждается письмами Минфина? Частично — да.
Безопасно? Нет. Это — мина замедленного действия.
Наглядный пример:
«Гражданин (Ф.И.О)» передал 3 коммерческих помещения в управление ООО «ПропертиМенеджментИнтернешнл».
За 2 года компания перечислила ему 17,7 млн руб.
Никто НДФЛ не удерживал — все считали, что «Гражданин (Ф.И.О)» должен платить сам.
Он не подал декларации — думал, что «управляющая компания всё оформила, у меня все ок!»
Результат:
Не тут-то было. Баба-Яга против. Налоговая провела камеральную проверку → доначислила НДФЛ, пени, штраф на миллионы рублей.
📜 Что говорят письма Минфина — и почему они вас не спасут!
Вы, возможно, слышали про два свежих письма:
📄 Письмо Минфина № 03-04-05/125626 от 12.12.2024
«Дата фактического получения дохода по НДФЛ определяется как день выплаты арендатором дохода по сделке с переданным налогоплательщиком в доверительное управление имуществом».
📄 Письмо Минфина № 03-04-05/25361 от 14.03.2025
«При получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода...» (п. 1 ст. 223 НК РФ).
👉 Эти письма не отвечают на главный вопрос кто налоговый агент?
Они лишь уточняют дату получения дохода — и то, что она определяется по дню выплаты арендатором, а не по дню перечисления вам от управляющего.
Но! В этих письмах нет ни слова о том, что управляющий не является налоговым агентом. Нет запрета. Нет освобождения. Есть пробел.
А пробелы в налоговом праве — всегда заполняются в пользу бюджета.
Что же делать? Поищем, что писали чиновники раньше, а главное почитаем первоисточник – НК РФ
Письмо УФНС Москвы № 20-14/4/073539 от 16.07.2009 г
Цитата из этого письма:
«Доверительный управляющий, признаваемый налоговым агентом в отношении доходов, выплачиваемых по договору доверительного управления имуществом учредителям управления — физическим лицам, обязан исчислить, удержать с указанных доходов физических лиц и перечислить в бюджет НДФЛ» (п. 4 ст. 226 НК РФ).
«Налогообложению подлежит доход, непосредственно выплачиваемый доверительным управляющим учредителям управления... за вычетом вознаграждения управляющего и расходов на содержание имущества».
👉 То есть — управляющий должен удержать НДФЛ с той суммы, которую он вам перечисляет.
Соответственно налоговая имеет полное право требовать от него этого — и доначислять, если он не удержал.
Почему управляющий — это налоговый агент (даже если он так не считает). Давайте еще почитаем НК РФ, в частности статью 226 НК РФ, п. 1:
«Российские организации... от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы... обязаны исчислить, удержать и уплатить налог».
🔑 Ключевая фраза — «или в результате отношений с которыми».
Вы получаете доход в результате отношений с управляющим — именно он нашёл арендатора, подписал договор, получил деньги, распределил их.
Он — не просто “посредник”. Он — активный участник формирования вашего дохода.
📌 Статья 1023 ГК РФ:
«Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение... за счет доходов от использования имущества».
То есть — доход формируется в рамках его деятельности. Он — не пассивный посредник. Он — действующее лицо.
👉 Кстати, на всякий случай напомню, что участники договора доверительного управления ООО и ИП могут применять только УСН «доходы минус расходы» или ОСНО, доверительный управляющий на УСН «доходы» быть не может.
Как поступить, чтобы спать спокойно?
Итак, мы имеем два противоположных мнения и невнятную формулировку в НК РФ:
- Минфин (новое мнение). Налоговый агент – только при прямой выплате. В схеме с УК платит сам собственник.
- ФНС (старое, но не отмененное). Налоговым агентом всегда выступает доверительный управляющий.
И что делать в этой путанице? Считаю, что наименьшие риски – у той стороны, которая возьмет на себя функцию налогового агента.
Почему?
- Для бюджета выгоднее получить деньги сразу, в момент выплаты дохода, чем ждать до следующего года.
- Для собственника это снимает риски забыть подать декларацию, ошибиться в расчетах и попасть на штрафы.
- Для управляющего это создает образ максимально прозрачного и ответственного партнера, который заботится не только о содержании имущества, но и о налоговой безопасности своего клиента.
Пропишите в договоре доверительного управления четкий и недвусмысленный пункт:
«Доверительный управляющий обязуется исчислить, удержать у Учредителя управления (Выгодоприобретателя) и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ) … в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса РФ. Удержание производится при фактической выплате дохода».
Остались вопросы – обращайтесь.
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #бизнес #финансы_под_контролем #НДФЛ #доверительноеУправление #налогообложение #арендаНедвижимости #налоговыйАгент #налоговаяБезопасность #бухгалтерия #юрист #налоги2025 #управляющаяКомпания #3НДФЛ #налоговаяПроверка #договорАренды