Недвижимость, как и золото или облигации, считается низковолатильным, безопасным активом, который приносит стабильный, но маленький доход. Если вы посмотрите на индекс NASDAQ, то с минимумов конца декабря 2022 года он вырос на 115 %, тогда как многие акции компаний, связанных с недвижимостью, находятся на уровне декабря 2022 года или ниже. Это связано с тем, что с 2022 года рынки США росли за счет высокотехнологичных компаний, из которых состоит индекс NASDAQ.
Я далек от мыслей о пузыре в полупроводниковых компаниях, и сравнивать текущую ситуацию с пузырем сектора Dot-com в 2000-м году неуместно. Однако предположу, что темпы роста сектора ИИ снизятся. Сейчас технологии уходят в индустриальную сферу, а построить завод не тоже самое, что программировать приложение для чата GPT.
«Началась новая промышленная революция. Гонка ИИ запущена» — заявил Reuters генеральный директор Nvidia Дженсен Хуанг в августе 2025 г.
Учитывая, что рынок живет ожиданиями, снижение темпов роста приведет к тому, что акции высокотехнологичных компаний уже не будут показывать столь впечатляющие результаты. Поэтому пришло время присмотреться к другим секторам рынка.
В этой статье мы поговорим о недвижимости, для которой драйверами роста выступают предстоящий цикл снижения ставки ФРС США и рост объема денежной массы в США и во всем мире.
Один из самых известных способов инвестиций в недвижимость на бирже — это покупка акций фондов недвижимости (REIT или mREIT).
1. REIT - получают доход за счёт платы за аренду объектов недвижимости или их продажи. Недвижимость, как правило, находится в долгосрочной собственности.
2. Ипотечные фонды (mREIT) – получают доход от ипотечных кредитов или ипотечных ценных бумаг (закладных). Обеспечивают финансирование доходной недвижимости путем покупки или выпуска ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг (MBS) и получения дохода от процентов по этим инвестициям. mREIT инвестируют в жилищные и коммерческие ипотечные кредиты, а также в ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (RMBS) и коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS).
Сектора недвижимости, в которые инвестируют фонды, как и способы привлечения капитала довольно разнообразны, более подробно об этом мы поговорим в обзорах конкретных REIT.
Важно
В соответствии с законодательством США фонды недвижимости:
- обязаны выплачивать не менее 90% своей прибыли акционерам в виде дивидендов.
- удерживать налог на дивиденды в размере 30%. То есть заявленные дивиденды вы получите за вычетом 30%.
Помимо REIT, рынок США предоставляет много возможностей инвестиции в недвижимость через покупку акций строительных компаний, банков, которые специализируются на ипотечном кредитовании, а также компаний, занимающихся реновацией с последующей продажей недвижимости и предоставляющих иные услуги в этой сфере.
Рынок недвижимости низковолатильный и цикличный. Очень сложно угадать начало цикла, обычно о нем все начинают говорить, когда 2/3 роста позади и покупать уже мало смысла. Поэтому, на мой субъективный взгляд, предстоящая коррекция осени 2025 года даст хорошую точку входа в акции компаний, связанных с недвижимостью. Может оказаться, что это преждевременный вход в позицию, но REIT дает хорошую дивидендную доходность, а другие активы с хорошими фундаментальными показателями будут расти вместе с рынком, возможно, медленнее, чем хотелось бы. Это все позволит подождать существенный рост в описываемых активах.
Когда идея отменяется?
1. Выход из биржевых активов, связанных с недвижимостью, осуществляется в случае роста ключевой ставки ФРС. Если вместо снижения ставки её начнут поднимать, то инвестиции в недвижимость отменяются.
2. В случае стагфляции в экономике США. Стагфляция — это ситуация, когда одновременно происходит экономический спад (стагнация), рост безработицы и рост цен (инфляция).
Каждое из этих событий маловероятно, а стагфляция сама по себе редкое явление, при котором по всем активам нужно занимать шорт позицию. Однако при инвестициях необходимо прогнозировать разные сценарии, поэтому основания выхода из сделки также должны быть заранее определены.