В этой статье мы расскажем, что происходит, если не выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. Вы узнаете о рисках, возможных санкциях и о том, что делать в подобных ситуациях.
Но перед этим приглашаем вас стать частью нашего комьюнити в официальном телеграм-канале ИпoтeкaPRO I Этaжи.
Можно ли не выплачивать ипотеку
Любые кредиты (в том числе ипотека) – это финансовые обязательства перед банком, которые нельзя нарушать.
Бывают ситуации, когда покупатель изначально берет ипотеку и не планирует платить по кредиту, а хочет просто временно пожить в жилье, пока банк не реализовал его. Ведь многие наслышаны, что реализация залога – это длительная и хлопотная для банка процедура.
Так вот, если проблема оплаты возникает в первые полгода, то есть основания привлечь заемщика по уголовной статье о мошенничестве.
К сожалению, есть покупатели, которые недостаточно осведомлены о последствиях или уверены, что могут списать ипотечный долг в рамках банкротства и единственное жилье не отберут.
На самом деле, могут реализовать даже единственное жилье с предоставлением меньшего и более дешевого. А единственное и ипотечное жилье при банкротстве может сохраняться за заемщиком только если ипотечный банк согласен на такой вариант. Например, заемщик исправно платит ипотеку, но остальные долги отдавать уже не может.
При нарушении обязательств обязательно последуют санкции, о которых мы сегодня поговорим.
Что делать, если не можешь выплачивать ипотеку
Самое первое, что необходимо сделать, это обратиться напрямую в свой банк, где была взята ипотека. Это можно сделать еще до первой просрочки – в момент, когда возникли какие-либо трудности с финансами.
Банк заинтересован в возврате своих средств с процентами, поэтому чаще всего пойдет на уступки и предложит свои варианты решения сложившейся ситуации.
Далее уже нужно принять решение о выходе из сложившейся ситуации, который удовлетворит банк и подойдет вам.
Важно! Если ваш случай подходит под требования закона с обязательным предоставлением ипотечных каникул, то банк обязан предоставить вам данную льготу.
В остальных случаях банк может предоставлять каникулы или другие виды реструктуризации по своему усмотрению.
Хотя помимо желания банка ставка при отсутствии оплаты может вырасти из-за потери льготы от государстваа, например, по Сельской ипотеке. И даже если будут предоставлены каникулы, то проценты за этот период будут начисляться по повышенной ставке в разы выше обычного платежа.
Уважительные причины не платить ипотеку
Разумеется, законом предусмотрены ситуации, когда даже при длительной просрочке платежей не возникнут санкции.
Например, служба по контракту дает право на ипотечные каникулы. Также в случае чрезвычайных ситуаций (пожар, наводнение и т.д.) с серьезными материальными последствиями для заемщика и потерей залогового объекта банк обязан предоставить каникулы.
Все остальные случаи остаются на усмотрение банка. Ему важно понимать, что ваша трудность именно временная и предоставление каникул решит ситуацию. А если это никак не решает вопрос с выплатами, то банк начнет процесс реализации имущества. Банк принимает решение только с учетом своей выгоды и минимизации ущерба.
Даже при смерти заемщика продолжают начисляться проценты, но вот начисление пеней и штрафов в первые полгода не разрешены – такое требование вступило в силу 1 сентября 2025 года.
Что будет, если не платить ипотеку
Просрочки бывают разными – соответственно, и санкции по каждой из них могут отличаться.
Виды просрочек:
- техническая – небольшая задержка в платеже на пару дней;
- ситуационная – до 1 месяца;
- длительная – до 3 месяца;
- более 3 месяцев – именно такие просрочки несут самые серьезные последствия для заемщика.
“Да я всего на 1 день просрочил платеж!” – к сожалению, так не работает.
Для банка не имеет значения, был это 1 день или 29 – все это попадает под категорию “до 30 дней”. Более того, если платеж по вине банка задержался переводы могут идти до 3 рабочих дней), это уже засчитается как просрочка платежа.
Совет! Вносите ипотечные платежи немного заранее – за 3 или 5 дней до даты платежа.
И помните, что даже 1 день просрочки, который кажется чем-то несущественным, отразится в вашей кредитной истории и может повлиять на дальнейшее кредитование.
Санкции могут быть следующими:
- фиксированный штраф – это актуально, если именно такая санкция быда указана в договоре;
- пени – дополнительный штраф в размере 0,1% от суммы, которая должна быть внесена – начисляются ежедневно за каждые сутки просрочки;
- повышение процентной ставки – вместе с ней вырастут и ежемесячные платежи.
Банк не может использовать сразу все санкции – обычно только 1-2 (все это заранее было прописано в договоре). Например, пени + повышение процентной ставки.
Что будет с квартирой, если не платить ипотеку
Ипотека взята под залог недвижимости, не важно на эти деньги покупали данную недвижимость или другую, но обращение будет именно по залоговой недвижимости. И банк ее не просто забирает, а именно выставляет на торги, а с вырученных средств получает возврат кредита и прочих расходов.
Банку также нужно будет компенсировать и проценты, пени, расходы на реализацию жилья. Все, что останется, передается бывшему владельцу. Но бывает так, что денег с продажи не достаточно для покрытия всех сумм и тогда у человека остается еще долг перед банком.
В некоторых случаях прибегают к банкротству и остаток долга списывается, но это не всегда возможно и придется еще выплачивать кредит добровольно или принудительно по решению суда.
Важно! На торги квартира выставляется не по рыночной стоимости, а на 20% ниже ее.
Если ее не покупают на первых торгах, то на вторые торги цену снижают еще на 20%. Поэтому и возникают ситуации, когда после продажи квартиры еще остается долг перед банком.
В любом случае заемщику выгоднее продать квартиру самому и как можно быстрее, чтобы не набежало много процентов и пеней. Так он может остаться еще и с деньгами после продажи и временно пожить в арендном жилье или купить в ипотеку что-то более дешевое и с меньшим платежом.
Только действовать надо быстро.
В целом, бaнк мoжeт подать иск в суд нa дoлжникa в cлeдyющиx cлyчaяx:
- длительная пpocpoчкa и oтcyтcтвие нaмepeний пo пoгaшeнию дoлгa;
- безуспешные пoпытки дoгoвopитьcя c дoлжникoм o нoвoм гpaфикe плaтeжeй или нecoблюдeниe им дocтигнyтыx coглaшeний;
- игнopиpoвaниe звoнкoв и cooбщeний бaнкa, a тaкжe oтcyтcтвиe инициaтивы co cтopoны дoлжникa.
Еще до подачи иска банку необходимо собрать все доказательства нарушений заемщиком своих обязательств.
Важно! Cpoк иcкoвoй дaвнocти пo кpeдитaм для физичecкиx лиц – 3 гoдa, но банки не ждут так долго, а в сложных случаях продают долг коллекторам за 40-50% от ипотечного долга.
Обычно это производится на сроке просрочки от 6 до 12 месяцев. Пока долг не выплачен, в кредитной истории он будет отображаться как действующая просроченная задолженность.
Но зачастую в ситуациях с ипотечными кредитами бaнк мoжeт нaчaть peaлизaцию квартиры-зaлoгa и в дocyдeбнoм пopядкe.
Если не платить ипотеку, через сколько времени заберут квартиру
Если заемщик пропустил четыре или больше платежей по ипотеке за год, банк может потребовать досрочно погасить долг и начать реализацию залога по судебному решению. Полученные деньги пойдут на погашение долга, а также процентов, пени и судебных издержек.
Однако по Гражданскому кодексу нельзя взыскивать залог, если нарушение незначительное, а требования банка явно превышают стоимость квартиры. Это возможно, если долг меньше 5% от стоимости жилья и просрочка меньше трех месяцев.
Залоговые квартиры обычно продаются на аукционах по низкой цене, что может не покрыть всю задолженность. В этом случае приставы могут нацелиться на другую собственность должника. Но если сумма с аукциона покрывает долг, оставшиеся деньги вернут заемщику.
Если нет средств платить ипотеку
В таких ситуациях банк может предложить следующие варианты:
- реструктуризация;
- рефинансирование;
- кредитные каникулы;
- продажа другого имущества;
- сдача жилья в аренду;
- помощь от государства;
- выплата страховки;
- оформление банкротства.
Рассмотрим каждый из них немного подробнее.
Реструктуризация
Даже при просрочке платежей банк может пойти на компромисс – изменить график платежей, позволить некоторое время платить только проценты или уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это возможно только по уважительной причине.
Например, законом предусмотрены следующие причины – инвалидность, появление ребенка или потеря дохода + потеря дохода должна быть несоразмерна с высокими платежами.
Реструктуризация – это любое изменение исходного кредитного договора.
Например, банк может снизить ставку по кредиту, чтобы заемщику было легче платить и при том, что ставки на рынке снизились (то есть у банка не возникает ущерба). Но если такая возможность не включена в кредитный договор, то это является его изменением – реструктуризацией. Данное обстоятельство вносится в кредитнуют историю и также негативно на нее влияет.
Рефинансирование
Простыми словами – это новый кредит, который покроет уже имеющийся. Это бывает выгодно, если новая ставка ниже текущей. А значит, и ежемесячные финансовые вливания в ипотеку станут меньше.
Кредитные каникулы
У этого варианта есть много ограничений. Например, ипотечное жилье должно быть единственным, общая сумма кредита составляет не более 15 миллионов рублей и т.д.
Если мы хотим попасть под гарантированные законом ипотечные каникулы, то важно помнить, что при таких ситуациях проценты начисляются, но их можно будет оплатить дополнительными платежами в конце срока кредитования.
Если банк предоставляет кредитные каникулы не в рамках закона, а на свое усмотрение, то и условия по ним могут быть жестче. Ставка после каникул может вырасти, а невыплаченные проценты могут быть добавлены к сумме долга, тогда после окончания каникул платежи вырастут и переплатата возрастет.
Если окажется, что вам подойдут кредитные каникулы, то вы сможете до полугода вносить уменьшенные платежи или вообще не платить – смотря, какие договоренности с банком будут достигнуты.
Продажа имущества
Напомним, если другие варианты оказались неподходящими, банк может предложить продать ипотечную квартиру. А все средства будут направлены на погашение долга.
Сдача жилья в аренду
Если в ипотечном договоре нет запрета сдавать в аренду приобретенную квартиру и заемщику имеется, где проживать или он может снимать более дешевое жилье, то это тоже может стать удачным выходом из сложившейся ситуации.
Важно! Согласие банка на сдачу в аренду требуется только в случаях, если договор аренды необходимо регистрировать.
Если сдавать на срок менее 12 месяцев, то закон не требует регистрировать такой договор. И это не нарушает прав банка, а вот пункт о запрете сдачи в аренду ограничивает права собственника и данное ограничение редко можно встретить в кредитном договоре, но стоит уточнить это при подписании.
Обратиться за помощью к государству
У государства имеются определенные субсидии на погашение ипотеки для конкретных категорий населения.
Например, семьи минимум с тремя детьми могут единоразово получить выплату в размере 450 тысяч рублей на погашение основного долга.
Кстати, материнский капитал тоже можно направить на погашение основного тела долга.
Воспользоваться страховкой
Этот вариант возможен только в случаях, когда при заключении ипотечного договора заемщик оформил страховку от ухудшения здоровья и последующего получения инвалидности. При наступлении страхового случая банк закрывает кредит.
Банкротство
Признать банкротом могут заемщика с долгом более 500 тысяч рублей и просрочкой минимум в 3 месяца.
Однако этот способ – крайняя мера и обе стороны редко соглашаются на подобный вариант.
Дело в том, что для заемщика это событие может оказаться критичным – помимо того, что он в итоге теряет ипотечную квартиру, у него еще и ухудшается кредитная история. А это значит, что в будущем взять кредиты может быть достаточно трудно.
Можно ли отказаться от ипотеки
Отказаться – не получится. Но можно досрочно выплатить ипотеку, например, продав другое имущество, воспользовавшись материнским капиталом или субсидиями от государства.
Что делать, если банк подает в суд
Избегать судебных заседаний – последнее, что стоит делать в такой ситуации. Лучше не затягивать с решением сложившейся проблемой – это может ввести в еще большие долги.
Главное – быть в контакте с банком и стараться договориться о мировом соглашении. Банк все же заинтересован в получении своих средств обратно. поэтому обычно идет на уступки.
Если разбирательства уже идут, обсудите с банком возможность продажи ипотечной квартиры до вынесения вердикта суда. Это поможет выручить за нее больше средств, чем если бы ее продавали дешевле с торгов.
Наши специалисты всегда готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант ипотеки, который не вызовет в вашей семье дополнительных трудностей. Более того, наши клиенты получают приятный бонус в виде скидки в процентной ставке.
Заказать бесплатную консультацию можно на сайте etagi.com.