Индивидуальное жилищное строительство стало локомотивом рынка, но требует новых гарантий — эксперты предлагают изменить законодательство для безопасного использования эскроу-счетов.
- Текущая ситуация с ИЖС в России — почему выросла доля частных домов и какие проблемы остаются.
- Предложения ДОМ.РФ — как изменить закон об эскроу для защиты от недостроев.
-Риски для банков и заемщиков — почему регистрация права в ЕГРН не гарантирует качество строительства.
- Новые инструменты контроля — больше данных и проверка оценщиков.
- Перспективы изменений — как это повлияет на рынок ИЖС.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стало ключевым драйвером роста строительной отрасли России. За первые семь месяцев 2025 года доля частных домов составила 71% от всего вводимого жилья в стране . Однако потенциал сектора мог быть еще выше, если бы не риски, связанные с недобросовестными подрядчиками и недостаточной защитой финансов граждан.
На заседании комитета Ассоциации банков России (АБР) эксперты ДОМ.РФ предложили изменить законодательство, регулирующее использование эскроу-счетов в ИЖС. Эти меры направлены на снижение рисков недостроев и обеспечения большей прозрачности сделок .
1. Текущая ситуация на рынке ИЖС
Индивидуальное жилищное строительство демонстрирует впечатляющие результаты. Однако, по словам директора по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгения Квасенкова, сдерживающими факторами являются:
· Отсутствие достаточного объема денежных средств у граждан для финансирования строительства.
· Опасения, что подрядчик не выполнит условия договора, что приводит к недоверию со стороны заказчиков .
С 1 марта 2025 года в России действует Федеральный закон №186-ФЗ, который регулирует использование эскроу-счетов в ИЖС. Этот механизм призван защитить средства граждан до момента завершения строительства и регистрации права собственности .
2. Проблемы и риски в текущей системе
Несмотря на новые правила, остаются серьезные риски. Старший вице-президент Банка ДОМ.РФ Иван Ларионов отметил:
· Регистрация права собственности в ЕГРН не гарантирует качество строительства. Подрядчик может формально выполнить условия договора, но объект может быть недостроенным или не соответствовать проекту .
· Банки сталкиваются с рисками при ипотечном кредитовании, так как могут принять в залог неликвидный или недостроенный объект .
Это создает угрозу для финансовой системы и граждан, которые могут потерять деньги или столкнуться с необходимостью дорогостоящих доработок.
3. Предложения ДОМ.РФ по изменению законодательства
Для решения этих проблем ДОМ.РФ предложил следующие изменения в законодательство:
1. Право кредиторов запрашивать дополнительные документы при раскрытии эскроу-счетов. Это позволит банкам удостовериться, что строительство выполнено в соответствии с договором .
2. Привлечение квалифицированных оценщиков или кадастровых инженеров для проверки всех параметров построенного объекта. Это обеспечит независимую оценку качества работ .
3. Создание сервиса на основе больших данных совместно с Росреестром. Этот инструмент будет анализировать ключевые характеристики и ценовые параметры сделок на определенной территории, что позволит банкам точнее оценивать риски и корректировать кредитные модели .
4. Механизм работы эскроу-счетов в ИЖС
Эскроу-счета уже хорошо зарекомендовали себя в долевом строительстве многоквартирных домов. Их использование в ИЖС включает следующие этапы :
1. Заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком.
2. Открытие счета эскроу в банке, на котором блокируются средства заказчика.
3. Пополнение счета за счет собственных средств или ипотечного кредита.
4. Закрытие счета и перевод средств подрядчику после завершения строительства и регистрации права собственности.
Таблица: Преимущества использования эскроу-счетов в ИЖС
Преимущество
Описание
Защита средств
Деньги хранятся в банке до завершения строительства, что исключает риск их нецелевого использования.
Возможность использования ипотеки и материнского капитала
Многие льготные программы кредитования предусматривают использование эскроу-счетов .
Налоговые вычеты
Заказчик может получить имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам .
Прозрачность сделки
Все этапы строительства и расчетов контролируются банком.
5. Перспективы и влияние на рынок
Предложения ДОМ.РФ могут значительно усилить защиту прав граждан и снизить риски для банков. Это, в свою очередь, приведет к:
· Росту доверия к рынку ИЖС со стороны заказчиков и финансовых институтов.
· Увеличению объемов строительства за счет притока кредитных средств.
· Развитию новых сервисов на основе больших данных, которые сделают рынок более прозрачным и предсказуемым.
Кроме того, с 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве частных домов будут освобождены от НДС, если расчеты ведутся через эскроу-счета . Это дополнительно стимулирует использование данного механизма.
Заключение
Инициативы ДОМ.РФ направлены на создание более безопасной и прозрачной среды для индивидуального жилищного строительства. Предложенные изменения в законодательство помогут защитить средства граждан, снизить риски для банков и обеспечить качественное завершение строительных проектов.
Это особенно важно в условиях, когда ИЖС становится основным источником жилья в России. Дальнейшее развитие механизмов контроля и использования больших данных позволит сделать этот рынок еще более привлекательным для инвестиций и строительства.
Дорогие подписчики а что вы думаете о данных предложениях?