Вы решили продать квартиру, и первый же вопрос ставит в тупик: "А сколько она вообще стоит?" Цена, как маятник: качнешься в одну сторону — будешь годами ждать покупателя, в другую — потеряешь сотни тысяч рублей. Сохраните себе эту инструкцию. В ней — бесплатный алгоритм действий, которым пользуются риэлторы, и четкие признаки, когда без помощи профессионала не обойтись.
Клиенты часто обращаются ко мне с вопросом оценки, хотя это можно сделать самостоятельно и главное "в рынке", то есть правильно оценить свою недвижимость.
1. Первый шаг: становимся детективами на Авито.
Всё начинается с анализа рынка. Ваша задача – найти не просто похожие варианты, а максимально точные аналоги. Откройте популярную площадку в вашем регионе (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость) и задайте строгие фильтры:
* Район и улица, в идеале – Ваш дом или соседний. Допустимо – в радиусе 2х-3х кварталов, если это один и тот же тип застройки.
* Тип дома: нельзя сравнивать хрущёвку с новостройкой. Ищите близкие по архитектуре и материалам аналоги: панель, кирпич, сталинка, брежневка.
* Этаж: первый и последний этажи обычно дешевле. Выбирайте квартиры на том же этаже, что и ваша недвижимость.
* Год постройки: разница в 10-15 лет может критично влиять на стоимость.
2. Волшебная формула: считаем среднюю цену за квадратный метр.
Допустим, вы нашли 5-10 подходящих аналогов. Не смотрите на общую цену! Более точный алгоритм следующий:
➡️Сложите общую площадь всех найденных квартир-аналогов.⤵️
➡️Сложите цены всех этих квартир.⤵️
➡️Разделите общую сумму цен на общую площадь. Вы получите среднюю стоимость 1 м² в Вашем районе для Вашего типа жилья.⤵️
➡️Умножьте полученную цифру на площадь своей квартиры (указывается на первой странице выписки егрн или в свидетельстве о собственности). Получится реалистичная рыночная стоимость.
Этот метод нивелирует завышенные и заниженные предложения и даёт усреднённый, объективный результат.
3. Что делать, если аналогов нет?
Редкая планировка, уникальная локация, специфический объект, например, таунхаус или апартаменты? Здесь самодеятельность рискованна. Цена, выставленная "на глаз", может отпугнуть покупателей или привести к миллионным потерям.
Решение одно: обратиться к профессиональному риэлтору, который хорошо знает рынок Вашего района. У него есть доступ к закрытым базам сделок, а не только к актуальным объявлениям на рекламных интернет площадках, и понимание реальной ценообразующей динамики. Консультация риэлтора часто бесплатна и точно сэкономит вам нервы и время.
4. Как работают "официальные" оценщики и когда они нужны?
Аккредитованные в банках и Росреестре оценщики делают то же самое, что и Вы в первом шаге, но их отчет – это юридически значимый документ. Они также ищут аналоги на рекламных площадках, но:
* Тщательно проверяют каждое объявление.
* Делают поправки на этаж, состояние, вид из окна, инфраструктуру.
* Закрепляют каждый аналог скриншотами в официальном отчёте.
* Производят подробный осмотр Вашего объекта недвижимости на наличие перепланировок, определяют процентную разницу между жилой площадью и площадью нежилых помещений, например, по отношению к кухонной зоне, часто в квартирах с объединённой кухней-гостинной или в квартирах-студиях.
*Используют специальные формулы для аналитики.
Без отчёта аккредитованного в банках и Росреестре оценщика не обойтись в случаях:
* Оформление ипотеки - банк должен быть уверен в стоимости залога. Хотя часто банки, проверяя оценочный отчёт, занижают стоимость оценки с целью минимизации своих рисков и выдачи клиенту меньшей кредитной суммы.
* Получение потребительского кредита под залог недвижимости. Обычно банки, выдают не более 70% от стоимости, указанной в оценочном отчёте.
* Продажа доли в квартире - нотариусы часто требуют отчет об оценке.
* Судебные споры: раздел имущества, наследственные дела.
* Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости для снижения налога.
5. Важный нюанс: внимание на новостройки с ремонтом.
* Ремонт: квартира с качественным современным ремонтом может быть дороже варианта в черновой на 15-25%, а иногда и больше. Учитывайте это, сравнивая аналоги. Объект в черновой отделке, то есть в её отсутствии, оценивается строго по метражу.
* Новостройки: пока дом в строящемся состоянии, ценник диктует застройщик. Но! Часто готовые квартиры от застройщика с огромной наценкой за "ремонт от дизайнера" не являются объективным аналогом для Вашей квартиры на вторичном рынке. Банки и оценщики это знают и либо не используют такие варианты в отчётах, либо сильно снижают на них поправку. Не ориентируйтесь на них при самостоятельной оценке.
6. Когда можно оценить квартиру самому?
Ответ прост: только если вы продаете её самостоятельно, без риэлтора, и объект стандартный. Вы действуете на свой страх и риск, но для типовой "двушки" в панельной многоэтажке описанного метода с поиском аналогов будет достаточно, чтобы выставить адекватную цену и быстро найти покупателя.
Главное – будьте честны перед собой. Не завышайте цену из-за эмоциональной привязанности. Рынок недвижимости прагматичен.
Удачи в продаже!
#недвижимость #рынокнедвижимости #мояквартира #оценканедвижимости #ипотека #найтипокупателя #купитьпродать #самсебериэлтор