О КРТ без прикрас и предубеждений… Нужны ли Петербургу проекты комплексного развития нежилой застройки?

Здравствуйте, дорогой читатель! Давно не виделись. Продолжим.

В большинстве предыдущих публикаций мы говорили о проектах комплексного развития территорий (КРТ) применительно к территориям жилой застройки. Именно они вызывают наибольшее число вопросов экономического и особенно, социально-экономических вопросов – относительно переселения жителей из сносимых домов, определения величины и формы компенсаций собственникам и нанимателям жилья, участия жителей в определении судьбы проектов КРТ и т.д. Но проектами КРТ жилой застройки проблематика комплексного преобразования городских территорий не ограничивается.

Другое, не менее, а в определенном отношении даже более важное направление комплексного развития территорий – проекты КРТ нежилой застройки. Если комплексное развитие территорий жилой застройки - вопрос прежде всего, социально- экономический, хотя и имеющий солидную экономическую составляющую. то комплексное развитие нежилой застройки – вопрос именно экономический, в первую очередь. Смысл его - в придании нового импульса развития бывшим промышленным территориям, превращении их в новые центры занятости, технологий и инноваций, что может стать мощным фактором развития не только преобразуемым территорий, но и всего города в целом.

Большая часть территорий бывшей промышленной застройки утратила былую производственную функцию в силу вполне объективных структурных сдвигов в экономике и сокращения потребностей в пространстве у современной индустрии, Ряд промышленных территорий превратился в конгломерат множества несвязанных между собой функций – складов, баз, мелких мастерских и производств и, по-существу, деградирует, другая часть подверглась «точечному» редевелопменту и лишь небольшая доля, как правило, примыкающая к жилой и общественной застройки, трансформировалась в современные жилые и отчасти общественно-деловые комплексы. А между тем, с учетом локации, расположения между историческим центром города и селитебным районами, наличия развитой транспортной и инженерной инфраструктуры, эти территории вполне могут стать локомотивом развития для всего города, сняв часть нагрузки с центральных районов, уменьшив деловую миграцию между центром и спальными районами, снять транспортную напряженность и уменьшив потери времени и сил населения.

С учетом сказанного, любые предложения по расширению перечня территорий, предназначенных для комплексного развития, а тем более те, которые имеют общегородское значение, должны быть предметом самого внимательного рассмотрения и поддержки.

Непосредственным поводом для этих заметок стал завершающиеся заседания Комиссии по землепользованию и застройки Санкт-Петербурга (https://kgainfo.spb.ru/zakon/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojk/) , на которых, в частности , был рассмотрен и ряд вопросов, касающихся территорий, потенциально перспективных для реализации на них проектов комплексного развития территорий. Рассмотрению поступивших в Комиссию предложений мы посвятим несколько следующих публикаций. Пока же отметим одно важное обстоятельство, которое должно быть в зоне внимания при анализе поступающих в Комиссию предложений и стоящих за ними территорий. В начале этой публикации уже было сказано, что комплексное развитие территорий должно быть экономически эффективным. Однако, подходы к определению экономической эффективности могут быть весьма различны, поэтому важно определиться с трактовкой, критериями и показателями эффективности именно применительно к проектам комплексного развития территорий. Этот вопрос, к сожалению, не так часто обсуждается даже в профессиональной среде, а тем более, публичном пространстве. По умолчанию же эффективность проектов КРТ определяется с позиций застройщика, т.е. такие проекты рассматриваются как одна из разновидностей коммерческих проектов, нацеленных на максимизацию дохода застройщиков и инвесторов. Соответственно, и система показателей предлагается «коммерчески» ориентированной – срок окупаемости, чистая текущая стоимость, индекс прибыльности. Разумеется, эти показатели необходимы, но если мы говорим о том, что проекты КРТ должны придавать импульс экономическому развитию города в целом, то ограничиваться ими нельзя. Они непременно должны быть дополнены оценкой внешних эффектов проектов, оценкой влияния на городское развитие в целом. Определенные подвижки в этом отношении есть. Так, Институтом Градплана Москвы (https://eipp.ru/) (в настоящее время передан в федеральное ведение) разработаны Методрекомендации по оценке социально-экономической эффективности мероприятий градостроительного развития территорий, в которых сделан заметный шаг вперед в этом направлении. В следующих публикациях поговорим об эом более подробно, как и о предложениях и перспективах КРТ нежилой застройки в Санкт-Петербурге.

Спасибо за внимание, дорогой читатель!