📊 КАКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДОХОДНОСТИ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ КАЖДЫЙ ИНВЕСТОР?
Когда я начинала инвестировать в недвижимость, то часто слышала красивые слова: «выгодный объект», «перспективное место», «арендатор надежный». Но ни одно из этих слов не имеет смысла без цифр.
У инвестора всегда есть калькулятор. И вот какие показатели доходности я считаю обязательными:
🔹 ROI (Return on Investment) — доходность на вложенный капитал
Самый понятный показатель: сколько % годовых приносит объект относительно вложенных денег.
👉 Считается так: чистый доход / сумма вложений × 100%.
🔹 Cash-on-Cash
Это показатель, который особенно важен, если вы брали кредит. Он показывает доходность именно на ваши вложенные деньги, без учёта банковских. Иногда ROI и Cash-on-Cash отличаются в разы.
🔹 Cap Rate (ставка капитализации)
Профессиональный инструмент. Показывает, какую доходность объект приносит сам по себе, без кредитов. Этот показатель позволяет сравнивать разные объекты на рынке «в лоб».
🔹 IRR (внутренняя норма доходности)
Более сложный, но очень важный показатель для тех, кто мыслит на 5–10 лет вперёд. Он учитывает все денежные потоки во времени: аренда, расходы, продажа объекта. IRR показывает реальную эффективность инвестиций на длинной дистанции.
🔹 NPV (чистая приведенная стоимость)
Профессионалы используют этот показатель, чтобы понять, стоит ли вообще ввязываться в проект. Если NPV положительное — значит, деньги будут работать.
💡 «Дорого» и «дешево» — это относительные понятия. Один и тот же объект для кого-то будет убыточным, а для другого — золотой жилой. Все зависит от того, как вы считаете.
❗️Инвестор, который не знает эти показатели, играет в рулетку. А инвестор, который считает — управляет своим капиталом осознанно.
