Думаю, что вы, как и многие другие жители нашего мегаполиса, задумывались об инвестировании в недвижимость для обеспечения светлого будущего. И если вы не обладаете достаточным количеством финансов, то ваша первая мысль звучала так: «Хочу купить долю квартиры в Екатеринбурге!».
Поздравляю! Ваш сигнал успешно дошел до меня! Поэтому сегодня мы подробно разберем тему покупки доли в квартире.
Преимущества приобретения доли квартиры
- Доступность низкой стоимости.
Минимальные начальные затраты позволяют стать собственником жилья гораздо быстрее. Если целая квартира в Екатеринбурге обойдется вам минимум в 4–5 миллионов рублей, то цена одной комнаты начинается от 1,5–2 миллионов рублей. Этот вариант отлично подходит молодым семьям, студентам и начинающим инвесторам.
- Выбор удобного района.
Долевое владение даёт вам большую свободу выбора местоположения жилого помещения. Вы сможете подобрать жилье рядом с учебными заведениями, крупными предприятиями вроде Уральского завода тяжёлого машиностроения («Уралмаш») либо выбрать жилые комплексы в Академическом, которые активно набирают обороты среди молодых людей. Следовательно, у вас получится минимизировать простои жилья, которое вы будете сдавать в аренду.
- Ваши деньги начнут «работать».
Покупка доли в квартире позволит получать стабильный доход от сдачи комнаты в аренду. Среднерыночная арендная плата за комнату в Екатеринбурге составляет порядка 12–18 тыс. рублей в месяц. Благодаря этому инвестиции начнут быстро окупаться. Ниже мы подробно рассмотрим выгоду от сдачи комнаты в аренду.
Также можно выгодно перепродать жилье через несколько лет, но с этим могут возникнуть проблемы.
Недостатки и риски долевого владения
- Проблемы совместной собственности.
Одним из недостатков является необходимость согласовывать все значимые решения с остальными дольщиками. Даже небольшие ремонтные работы требуют общего одобрения, что усложняет процесс принятия решений и увеличивает сроки реализации проектов.
- Трудности продажи своей доли.
Продажа доли осложняется наличием права первоочередного выкупа со стороны остальных владельцев. Вам придётся сначала предложить покупку своим соседям-дольщикам и только потом обращаться к сторонним покупателям. Всё это создаёт дополнительные препятствия и снижает ликвидность вашего актива.
- Дополнительные обязательства и ограничения.
Общая собственность предполагает соблюдение множества норм и правил. Любые значительные улучшения или преобразования общих зон допускаются исключительно при полном согласии всех собственников. Важно помнить, что совместно используемыми являются коридор, кухня, туалет и подъезд.
В своем телеграм-канале я написал пост, где подробно разобрал юридические нюансы совместного инвестирования .
Как оценить эффективность ваших инвестиций?
Предположим, вы купили долю (комната около 15 м²) за 1,5 млн рублей. Давайте оценим примерную рентабельность вложения при условии сдачи комнаты в аренду.
Стоимость месячной аренды средней комнаты в Екатеринбурге находится в диапазоне 12–18 тыс. рублей. Возьмём среднее значение — 15 тыс. рублей.
Срок окупаемости рассчитывается следующим образом:
1 500 000/(15 000×12)≈8,3 лет
Это базовая оценка, однако следует учесть эксплуатационные расходы, налоги и влияние инфляции. Реально срок полной окупаемости будет дольше расчётного показателя. Особенно с учетом того, что возможны простои жилой площади.
Альтернативные формы инвестирования в недвижимость
Если вам неудобно управлять общей собственностью, обратите внимание на альтернативные методы инвестирования:
- Покупка полноценного жилья.
Многие практикуют такой вариант: приобретают жилье в ипотеку и сдают в аренду. Оплата от арендаторов позволяет полностью или частично гасить ежемесячный платеж по ипотеке. Но в плане финансов здесь очень тонкий момент. Покупка квартиры, особенно в ипотеку, требует детальной и объективной оценки ваших финансовых возможностей. Подробно об этом я уже писал здесь.
- Коммерческая недвижимость.
Офисные здания и магазины в центре Екатеринбурга пользуются высоким спросом среди мелких предпринимателей и инвесторов. Особенно если учитывать то, как активно сейчас развивается малый бизнес в нашем городе. У вас конечно, может быть альтернативное мнение на этот счёт. Им можете поделиться в комментариях. Более подробно о коммерческой ипотеке и других льготных программах я написал здесь.
- Финансовые инструменты.
Банковские депозиты и ценные бумаги предлагают относительно низкие риски и стабильный рост капитала. Многие эксперты в сфере экономики называют именно банковские вклады самым надежным капиталовложением в нынешней ситуации. Но если вы всё-таки хотели бы попробовать себя в сфере недвижимости, то для вас подойдут паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Подробнее о них поговорим завтра вечером.
Выводы и рекомендации
Подводя итог, можно сказать следующее: покупка доли квартиры в Екатеринбурге действительно выглядит привлекательной возможностью войти в мир недвижимости с небольшим бюджетом. Тем не менее сопутствующие юридические препятствия, конфликты с совладельцами и высокая степень риска снижают привлекательность подобной идеи.
Прежде чем решиться на покупку доли, обязательно проконсультируйтесь с юристом и проведите тщательную оценку финансового состояния потенциальной сделки. Обеспечивая безопасность и прозрачность будущих сделок, вы сделаете правильный выбор и найдете идеальный объект недвижимости для комфортной жизни или выгодных инвестиций.
Благодарю вас за внимание! Буду искренне рад вашим комментариям! Каждый ваш отклик – это ценный вклад в развитие моего канала!
Также настоятельно рекомендую ознакомиться с эксклюзивными материалами в моем Telegram-канале.